آیا مقررات جدید وام مسکن سرمایه‌ها را به سمت بازار اوراق قرضه می‌برد؟
مقررات جدید فدرال درباره وام‌های مسکن بیمه‌شده، نه تنها بر قدرت خرید و قیمت خانه تاثیر می‌گذارد، که بر بازارهای دیگری چون بازار «اوراق قرضه با پشتوانه رهنی» نیز تاثیرگذار است. بازار بسیار مهم و بزرگی که تاثیر زیادی بر اقتصاد کانادا دارد و بسیار به وضعیت مسکن کانادا وابسته است. در این مطلب به رابطه متقابل بازار مسکن و شرایط بازار «اوراق قرضه با پشتوانه رهنی» می‌پردازیم؛ بازاری که حجم آن در کانادا حدود ۴۴۰ میلیارد دلار است.
تلاش‌ها برای پایین آوردن قیمت خانه در کانادا می‌تواند منجر به آرام شدن بازار ۴۴۰ میلیارد دلاری اوراق قرضه با پشتوانه رهنی این کشور شود؛ این را کارشناسان و سرمایه‌گذاران این بازار می‌گویند.
سرمایه‌گذاران و تحلیل‌گران بازار وام معتقدند، قوانین سختی که دولت به تازگی برای وام‌دادن بانک‌ها اعمال کرده و همچنین لزوم داشتن شرایط مالی بهتر برای گرفتن وام‌های بیمه‌شده، می‌تواند نرخ گرفتن وام را در کانادا کاهش دهد. به همین دلیل پس از آن، فروش اوراق قرضه با پشتوانه رهنی Mortgage-backed securities نیز ممکن است کاهش یابد.
شرایط جدید: سرمایه کمتر برای تضمین
ژان فرانکو پپین، معاون سرمایه‌گذاری شرکت Addenda Capital Inc که ۲۸ میلیارد دلار را مدیریت می‌کند، می‌گوید: «اگر این مقررات جدید، سرعت رشد بازار املاک را کاهش دهد، تعداد وام‌هایی که در نهایت از بانک‌ها گرفته می‌شود نیز کاهش خواهد یافت؛ این یعنی سرمایه کمتری برای ضمانت کردن وجود دارد». شرکت آقای پپین که در مونترال واقع است بر روی اوراق قرضه با پشتوانه رهنی MBS سرمایه‌گذاری می‌کند.
بیل مورنو، وزیر اقتصاد کانادا، اوایل این ماه درباره اقدامات جدید دولت در زمینه مهار رشد قیمت مسکن سخن گفت؛ اقداماتی از قبیل لزوم داشتن شرایط بیمه‌ای بهتر برای وام‌هایی با ریسک پایین.
وقتی مقررات بازار مسکن، بازاری دیگر را تغییر می‌دهد
فراموش نکنیم که در کانادا، بیمه‌ی اوراق قرضه با پشتوانه رهنی، همراه با بازار خانه رشد می‌کند زیرا وام‌دهندگان به دنبال تعدیل ریسک وام‌ها هستند و سرمایه‌گذاران نیز در جستجوی سرمایه‌ای هستند که بازده بالاتر و اعتبار بیشتری داشته باشد. بر اساس داده‌های شرکت وام و املاک کانادا، مجموع اوراق قرضه با پشتوانه رهنی که تحت برنامه ملی املاک قرار دارد در تاریخ ۳۰ جون ۷ / ۴۳۸ میلیارد دلار بوده است. این میزان در زمان مشابه سال گذشته،
۲ / ۴۲۴ میلیارد دلار گزارش شد.
برخی اوراق قرضه، گران‌تر می‌شوند
به گفته‌ی پپین، بسیاری از اوراق قرضه با پشتوانه رهنی در کانادا توسط وام‌های دولتی حمایت می‌شوند که این امر برای سرمایه‌گذاران جذاب است. او می‌گوید البته اگر درخواست‌های وام به دلیل مقررات جدید، رد شود، ممکن است سرمایه‌گذاران به خریدن اوراق قرضه با پشتوانه رهنی، مشتاق‌تر شوند.
او می‌گوید: «اگر رشد بازار وام کند شود، ارزش این اوراق بیشتر هم خواهد شد زیرا گرفتن چنین اوراقی در آینده دشوارتر خواهد بود».
نگرانی‌ها هنوز برطرف نشده است
رشد ارزش اوراق قرضه با پشتوانه رهنی همزمان با رشد نگرانی مقامات دولتی و بانک مرکزی اتفاق می‌افتد. نگرانی‌ها در این خصوص است که قیمت خانه در ونکوور و تورنتو با سرعت بیش از اندازه‌ای زیاد می‌شود و با ادامه این روش، بالا رفتن سطح بدهی مصرف‌کننده تهدیدی برای اقتصاد کاناداست.
در کنار سایر قوانین، مقررات معرفی شده توسط مورنو، دسترسی به وام‌های بیمه‌شده را محدودتر خواهد کرد و افرادی که می‌خواهند چنین وام‌هایی بگیرند، مجبور خواهند بود تست استرس وام‌هایشان را در نرخ‌های بالاتری انجام دهند.
به نقل از جیسون مرکر، معاون مدیر مراکز مالی شرکت Moody’s Investors Service، این تغییرات به این معنی خواهد بود که بانک‌های کانادا در مجموعه املاکی که بیمه می‌کنند، خانه‌هایی با کیفیت بالاتر خواهند داشت.
او گفت: «در آینده تنها دارایی‌های مسکن با کیفیت بالا بیمه خواهند شد. این امر مشوقی برای صدور بیمه‌نامه‌های قوی‌تر خواهد بود».
بر اساس قانون کانادا، خریدارانی که کمتر از ۲۰ درصد از قیمت خانه را پرداخت می‌کنند باید وام را بیمه کنند. بیمه‌ی سرمایه‌گذاری مسکن (بیمه سبد سهام) که به وام‌دهندگان اجازه می‌دهد وام‌هایی که هنوز توسط آژانس املاک حمایت نشده است را بیمه کنند، حدود ۳۵ درصد از بازار بیمه وام را در کانادا تشکیل می‌دهد.
مرکر افزود، آژانس املاک دولت اعلام کرد بیش از یک سال از این موضوع که بانک‌ها مسئولیت بیشتری در خصوص ریسک در بازار می‌پذیرفتند می‌گذرد. سازمان وام و املاک کانادا هم در تلاشی برای پایین آوردن میزان دخالت خود در بازار املاک کانادا، تا کنون میزان بیمه‌ی سرمایه‌گذاری مسکن را که برای بانک‌های کانادایی مهیا می‌کند کاهش داده است.
پپین می‌گوید: «در حال حاضر دولت کانادا خودروهای ما را به صورت کامل و به شکل تغییرناپذیری ضمانت می‌کند. بنابراین بیشتر از آنکه اعتبار بر آن تاثیر گذار باشد، سطح نقدینگی در بازار برای آنها مهم است».
