بازار مسکن؛ آیا این آرامش در پاییز به پایان می‌رسد؟ درست مثل ونکوور یا هنگ کنگ

شماره ۹۴ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: جلال معتضدی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

این روزها همه آنهایی که به نوعی با بازار مسکن GTA در ارتباطند، می‌گویند بازار آرام شده است. چند هفته‌ای است که دیگر خبری از جلسه‌های مزایده و خانه‌هایی که روزانه ده‌ها پیشنهاد قیمت دریافت می‌کنند نیست. اما تحلیل درباره اینکه این اوضاع تا چه زمانی ادامه دارد، محل اختلاف است. برخی می‌گویند هشت ماه، برخی می‌گویند تا پایان تابستان و البته گروهی هم معتقدند این حبابی است که ترکیده و تازه شروع افت قیمت‌هاست. ما در آتش تلاش می‌کنیم، دلایل هر کدام از این گروه‌ها را برای شما بیان کنیم تا با تحلیل‌های مختلف از شرایط موجود آشنا شوید.

این مطلب از مجله Condos.ca انتخاب شده است. کارشناسان این مجله در این مطلب تلاش می‌کنند به سراغ تحلیل بازار ونکوور و هنگ‌کنگ بروند؛ دو بازاری که دقیقا در آنها هم دولت، برای خریداران، مالیات‌های جدیدی وضع کرد. آنها روند افول و رشد قیمت خانه در این بازارها را بررسی می‌کنند و معتقدند بازار تورنتو تا اوایل پاییز دوباره به شرایط پیش از ماه آوریل باز خواهد گشت.

Condos.ca – این روزها همه درباره‌ی افت بازار املاک تورنتو سخن می‌گویند. این موضوع از آمار فروش فصل بهار نیز کاملاً هویداست؛ اما ما نگران نیستیم.

این اتفاق، رویدادی طبیعی است که همیشه هنگام مداخله‌ی دولت اتفاق می‌افتد. همه چیز درواقع روند معمول خود را طی می‌کند.

مداخله دولت و آغاز افت قیمت‌ها

طی پنج سال گذشته، میزان فروش و قیمت‌ها در ماه‌های آوریل و می معمولاً شانه به شانه حرکت کرده‌ و مساوی بوده است. اما بهار امسال آمار آوریل و می به شکل چشم‌گیری تفاوت داشت؛ میزان فروش کاندو در دان‌تاون تورنتو تقریباً شش درصد کاهش داشت و میانگین قیمت به ازای هر فوت مربع (PSF) نیز برای تمام کاندوهای تورنتو در ۶۰ روز گذشته ۸۵ / ۲ درصد پایین آمد.

این افت درست همزمان با شروع طرح جدید دولت انتاریو و مالیات بر خریداران خارجی اتفاق افتاد. به نظر می‌رسد که مداخله‌ی دولت، خریداران را ترسانده باشد. با فروکش کردن میزان معاملات، قیمت‌های جاری نیز شروع به کاهش کرده است. البته این تا حدی غیرعادی است، چرا که با افزایش سالانه‌ی عرضه‌ در بهار همزمان شده است. اگر این تصمیم دولت نبود، این روزها قاعدتاً باید جنب و جوش فراوانی را شاهد می‌بودیم. اما چنین چیزی مشاهده نمی‌شود. شور و هیجانی که در ماه مارچ تجربه کردیم، به کلی ناپدید شده است.

اما آیا همه‌ی این اتفاق‌ها آشنا به نظر نمی‌آید؟ دولت‌ها پیش از این نیز در بازار املاک دخالت کرده‌اند و خریداران و فروشندگان همواره عکس‌العمل یکسانی نشان داده‌اند. اگر تاریخ را بتوان ملاک مناسبی فرض کرد، بازار تا پاییز به وضعیت سابق خود باز خواهد گشت.

ونکوور؛ شهری که تجربه مشابهی دارد

بیایید یک سال به عقب برگردیم. در چنین روزهایی، بازار مسکن ونکوور به مرز جنون رسیده بود، همه فریاد می‌کشیدند که این حباب است و دولت متقاعد شد که وقت آن رسیده است کاری کند. دولت بریتیش‌کلمبیا تکان کوچکی به عصای سحر‌آمیز قانونگذاری خود داد و مالیاتی ۱۵ درصدی بر خریداران خارجی به تصویب رساند.

تأثیر اولیه‌ی مالیات جدید مبهم بود، اما اعداد و ارقام به آهستگی نشانه‌هایی از کاهش بروز داد. خریداران یا به کلی از بازار ونکوور خارج شدند، یا رویکرد محتاطانه‌تری در پیش گرفتند. در نتیجه میزان فروش املاک مسکونی در کلانشهر ونکوور در ژانویه‌ی ۲۰۱۷ به ۱,۵۲۳ واحد رسید که نسبت به ژانویه‌ی سال ۲۰۱۶ با ۲,۵۱۹ واحد، ۵ / ۳۹ درصد کاهش نشان می‌داد. قانون جدید کار خود را به درستی انجام داده بود؛ خریداران و فروشندگان ونکووری ترسیده بودند و «صبر و انتظار» حالا نام جدید بازی بود.

در تمام زمستان و بخشی از بهار، فروش خانه‌های ویلایی در حال کاهش بود و تقاضا برای گزینه‌های ارزانتر مانند تاون‌هاوس‌ها و کاندوها افزایش می‌یافت. خیلی زود عرضه از میزان تقاضا جا ماند و قیمت‌های کاندو آهسته شروع به بازگشت کرد.

بر اساس اطلاعات منتشر شده از سوی REBGV، در ژانویه‌ی سال ۲۰۱۷ میانگین قیمت یک آپارتمان کاندو در ونکوور ۵۱۲,۳۰۰ دلار بود. در ماه می این میانگین به ۵۷۱,۳۰۰ دلار رسید، که به معنی ۵ / ۱۱ درصد افزایش در طی زمستان و بهار بود.

هنگ‌کنگ و افزایش مالیات؛ یک تجربه غیرکانادایی

در نوامبر سال ۲۰۱۶ روند مشابهی در هنگ‌کنگ اتفاق افتاد و در این ماه بود که دولت ۱۵ درصد مالیات بر تمامی خریداران غیر خانه‌اولی وضع کرد. در ماه دسامبر و درست بعد از این افزایش مالیات، میزان فروش املاک مسکونی در هنگ‌کنگ ناگهان ۳ / ۴۷ درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرد. اما این وضعیت زیاد طول نکشید. تقاضا متوجه املاک کوچکتر و ارزان‌تر شد و موجب شد که تا فوریه‌ی سال ۲۰۱۷ شاهد افزایشی در حدود ۱۵ درصد باشیم.

آمار نهایی فوریه نشان می‌داد که تعداد معاملات املاک در هنگ‌کنگ، نسبت به یک سال قبل از آن، ۳ / ۲ درصد افزایش داشته است. با وجود مداخله‌ی دولت، ادامه‌ی تقاضای داخلی و نرخ‌های بهره‌ی پایین موجب شد که بازار املاک مسکونی هنگ‌کنگ رشدی ۶ / ۱ درصدی را تجربه کند. اکنون انتظار می‌رود که ارزش سرمایه‌های مسکونی هنگ‌کنگ ۱۰ تا ۱۵ درصد در سال ۲۰۱۷ رشد پیدا کند.

داستان فراز و فرود بازار پس از دخالت دولت

اگر بخواهیم جمع‌بندی کنیم باید بگوییم داستان این‌طور پیش می‌رود: دولت برای مهار قیمت‌ها در بازار املاک دخالت می‌کند و غالباً با وضع مالیات یا مقررات جدید، خرید خانه را برای گروه‌هایی که مشکل‌آفرین می‌داند، دشوار می‌سازد.

مالیات یا مقررات جدید، مطابق با پیش‌بینی‌ها، بازار را آرام می‌سازد و مشکل‌آفرین‌ها را عقب می‌راند، اما در عین حال موجب می‌شود که همه‌ی کسانی که در بازار هستند، دست از خرید و فروش بکشند. در این شرایط، خریداران معمولی هم پنهان می‌شوند و میزان فروش شروع به کاهش می‌کند. با کاهش بلافاصله‌ی خریداران، رقابت برای خانه‌های آماده‌ی فروش کمتر می‌شود و بازار افت پیدا می‌کند. دولت به خودش آفرین می‌گوید، غرولندهای عمومی درباره‌ی قیمت‌ها پایان می‌یابد، بازار سقوط می‌کند و ذهنیت «منتظر بمانیم و ببینیم چه می‌شود» غالب می‌شود.

در این شرایط است که خریدارانی که حتما می‌خواهند خانه بخرند، توجه خود را به گزینه‌های ارزان‌تر معطوف می‌کنند. مالیات جدید، بازار را متورم می‌کند و موجب می‌شود که خانه‌های ویلایی و ملک‌های بزرگتر برای اکثر خریداران، بیش از حد گران‌قیمت و ریسکی شود. حتی بی‌پرواترین بازیگران املاک نیز فعلاً جانب احتیاط را نگه می‌دارند.

در چنین شرایطی است که فروش خانه‌های ویلایی و املاک لوکس کاهش می‌یابد و تقاضای خریداران به سمت کاندوها و تاون‌هاوس‌های ارزان‌قیمت‌تر می‌چرخد. اما با افزایش تقاضا، قیمت‌های این واحدها نیز شروع به افزایش می‌کند. رشد فروش و افزایش قیمت‌ها در بازار کاندو و تاون‌هاوس اعتماد عمومی را به سرمایه‌گذاری در املاک برمی‌گرداند. خریداران از مخفیگاه‌های خود خارج می‌شوند و روز از نو روزی از نو.

کاندو بخرید و پاییز بفروشید

کاهش میانگین قیمت هر فوت مربع کاندو در دان‌تاون تورنتو در بهار ۲۰۱۷، نشان‌دهنده‌ی مرحله‌ی اولیه‌ی کاهش قیمت‌هاست. اما این افت صرفاً گام نخست از فرایندی است که توصیف آن گذشت.

در تورنتو نیز، همچون ونکوور و هنگ‌کنگ، قیمت‌ها بر خواهد گشت و تقاضا به سوی کاندوها و تاون‌هاوس‌های ارزان‌تر خواهد چرخید. رشد تقاضا قیمت‌ها را بالا خواهد برد و ظرف چند ماه – بنا بر پیش‌بینی ما تا پاییز – بازار کاندوی تورنتو رشد چشمگیری را تجربه خواهد کرد. بهترین توصیه برای امروز آن است که حالا که بقیه ترسیده‌اند شما بخرید و در پاییز که بقیه به طمع می‌افتند، بفروشید.