بازار مسکن انتاریو؛ آیا سال پرهیجانی در پیش روست؟

اسپانسر ویژه: آزاده پاینده – مشاور مسکن – تورنتو

سرمایه‌گذاران انتاریو درحالی می‌توانند با شادمانی به ۲۰۱۷ نگاه کنند که در بیشتر مناطق غربی کانادا، تشویش و نگرانی سایه افکنده است.

سال ۲۰۱۶ برای برخی بازارهای انتاریو سال جابجایی رکوردها بود، چرا که نرخ‌های بهره‌ی پایین و رشد بی‌امان قیمت‌ها در تورنتو موجب بالا رفتن دیوانه‌وار میزان خرید در تمام استان شد. چه در مورد خانه‌های تک واحدی ویندزور که بلافاصله می‌توان آنها را به پول تبدیل کرد و چه املاک تفریحی در مناطق cottage country ها و یا خریدارانی که شتابان در اعیان‌نشین کردن همیلتون از یکدیگر پیشی می‌گیرند، تمام استان گویی روی آتش است.

افزایش علاقمندی خارجی‌ها می‌تواند به شعله‌های این آتش دامن بزند؛ علاقه‌ای که بسیاری پیش‌بینی می‌کنند از ونکوور به سوی GTA تغییر جهت خواهد داد. این مطلب جمع‌بندی کاملی از وضعیت و پیش‌بینی سرمایه‌گذاری مسکن در انتاریوست.

دانلود شماره ۷۱ هفته‌نامه چاپی آتش

تورنتو به تازگی به کانونی برای جذب سرمایه‌های خارجی تبدیل شده است و فعالیت‌های اقتصادی در چندین بخش شهر از خریداران آسیایی سرچشمه می‌گیرد.

تورنتو؛ آینده‌ای درخشان

تورنتو فاقد برخی کیفیت‌هاست؛ کیفیت‌هایی که ونکوور را برای خارجی‌ها جذاب کرده بود. ونکوور اقلیم متعادل‌تر، زیبایی‌های طبیعی بیشتر و فاصله‌ی پرواز کوتاه‌تر تا وطن دارد. قیمت‌ها در این شهر نسبتاً در طیف پایین‌تری قرار دارد و به طور بالقوه امکان رشد چشمگیر قیمت‌ها در کوتاه‌مدت وجود دارد.

میزان فروش در تورنتو در ماه سپتامبر ۵ / ۲۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۱۵ قبل رشد داشت و میانگین‌ قیمت‌ها ۴ / ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد. سپتامبر معمولاً ابتدای فصل پاییزی کاهش فروش است، اما سپتامبر گذشته یکی از پرتکاپوترین‌ها در حافظه‌ی نسل ماست. غیرممکن است که بخواهیم توجه خارجی‌ها را تنها عامل رشد حیرت‌انگیز میزان فروش و قیمت‌ها بدانیم، اما اگر در اکتبر و نوامبر هم شاهد همین مسیر رو به بالا باشیم، سرمایه‌گذاران در ۲۰۱۷ سال هیجان‌انگیزی پیش رو خواهند داشت.

در حالی که خیلی‌ها فعالیت‌های سوداگرانه را یکی از عوامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن انتاریو قلمداد خواهند کرد، دلیل اصلی مسأله‌ی تقاضا است و همچنان هم خواهد بود.

قلب اقتصاد کانادا می‌تپد

دلیل اینکه چنین تقاضایی به وجود آمده است، یکی از قوی‌ترین اقتصادهای کاناداست که انتظار می‌رود سال نسبتاً پر رونقی را در ۲۰۱۷ تجربه کند. The Conference Board of Canada که یک اتاق فکر معتبر کانادایی است، پیش‌بینی می‌کند انتاریو با یک رشد ۶ / ۲ درصدی در تولید ناخالص داخلی روبرو باشد. این در حالی است که بانک مرکزی و RBC این رشد را به ترتیب ۱ / ۲ و ۴ / ۲ پیش‌بینی می‌کنند.

رابرت هوگ، اقتصاددان ارشد RBC می‌گوید: «رشد اقتصادی انتاریو بسیار خوب بوده است. امروز ما رشد بین ۵ / ۲ تا ۳ درصد را خوب قلمداد می‌کنیم، در حالی که تعریف رشد خوب در ۱۵ تا ۲۰ سال پیش بین ۵ / ۳ تا ۴ درصد بود. معیارها تغییر می‌کند.»

این پیش‌بینی‌ها تا حد زیادی بر اساس برآورد افزایش تقاضای ایالات متحده برای کالاهای ساخت کاناداست، که در صورت ادامه‌ی عملکرد قدرتمند اقتصاد آن کشور، قاعدتاً اتفاق خواهد افتاد. دکتر شری کوپر از شرکت دومینیون لندینگ سنترز می‌گوید: «من فکر می‌کنم که میزان تولیدات کارخانه‌ای بالا خواهد رفت. با قدرت گرفتن اقتصاد ایالات متحده خودروسازها و قطعه‌سازها وضعیت بهتری پیدا خواهند کرد.»

برخی حوزه‌ها که از شکوفایی خوبی برخوردار هستند به رشد اقتصادی کمک خواهند کرد. کوپر پیش‌بینی می‌کند که بخش‌های خدمات سلامت، مالی و بیمه تأثیر به سزایی داشته باشند. در همین ارتباط هوگ می‌گوید: «چندین مرکز فعال در عرصه‌ی فناوری‌های نوین در انتاریو وجود دارد که رونق خوبی را تجربه می‌کنند.»

انتظار می‌رود که وضعیت اشتغال استان بهبود یابد، اما آهسته‌تر از آنچه خیلی‌ها امید داشتند. تد تسیاکوپولوس، کارشناس اقتصاد منطقه‌ای آژانس وام و مسکن کانادا CMHC در انتاریو، پیش‌بینی می‌کند که کم‌تحرکی اقتصاد جهانی «اندک اندک به درون اقتصاد انتاریو نشت پیدا می‌کند» و رشد مشاغل و تقاضای بازار مسکن را کاهش می‌دهد. بانک مرکزی کانادا ۴ / ۰ درصد رشد برای اشتغال کانادا در سال ۲۰۱۷ برآورد کرده است، در حالی که CMHC این میزان را ۴ / ۱ درصد پیش‌بینی می‌کند. CMHC همچنین تخمین می‌زند که میزان مهاجرت در ۲۰۱۷ از مرز ۱۱۴,۰۰۰ نفر بگذرد، که این امر فشار زیادی بر بازاری وارد خواهد آورد که همین حالا هم با کمبود عرضه روبرو است.

خوشبینی‌ها بیشتر است

پیش‌بینی‌ها برای این بازار عمدتاً مثبت است، گرچه گاهی نیز نظرات متفاوتی شنیده می‌شود. TD برآورد می‌کند که قیمت مسکن ۲ / ۵ درصد افزایش خواهد یافت که در مقایسه با رشد حیرت‌انگیز و تا اندازه‌ای خنده‌دار ۲۰۱۶ رقم ناچیزی به نظر می‌رسد. این بانک همچنین پیش‌بینی می‌کند که میزان فروش خانه
۷ / ۵ درصد کاهش یابد که هنوز هم از حد متوسط بالاتر خواهد بود. TD هشدار می‌دهد که آهنگ فروش و افزایش قیمت‌ها در وضعیتی بی‌ثبات قرار دارد، اما همچنین پیش‌بینی می‌کند که میزان خانه‌سازی‌های جدید تا ۹ / ۸ درصد کاهش یابد و بنابراین این سؤال به ذهن متبادر می‌شود که چگونه باید با این تقاضای پیوسته در حال افزایش مواجه شد.

برآورد RBC این است که کاهش فروش تنها ۸ / ۱ درصد خواهد بود و قیمت‌ها ۸ / ۴ درصد افزایش خواهد یافت. RBC در هنگام ارزیابی بازار مسکن انتاریو به راحتی از واژه‌ی «ریسک» استفاده می‌کند. این بانک از قیمت‌های سربه‌فلک‌کشیده‌ی خانه‌های تک‌واحدی و تهدید مبهم «افزایش نرخ‌های بهره» به عنوان اصلی‌ترین عوامل ایجاد نگرانی نام می‌برد. RBC همچنین در ارتباط با تعداد زیاد کاندوها و ساختمان‌های چند واحدی که همزمان وارد بازار خواهد شد تا اندازه‌ای ابراز نگرانی می‌کند، اما با توجه به جمعیت تازه‌واردان و نیز تعداد بالای ساکنانی که دیگر توانایی سکونت در خانه‌های تک‌واحدی را نخواهند داشت، پیدا کردن مستأجر قاعدتاً نباید کار دشواری باشد.

بازارهای داغ جنوب‌غربی

کارشناسان مسکن سال گذشته مطالب زیادی را درباره همیلتون و ویندزور نوشتند و هیچ‌کدام از این دو بازار، سرمایه‌گذاران را ناامید نکردند. هر چند میانگین قیمت‌ها در هر دو شهر در مقایسه با GTA ناچیز جلوه می‌کند، اما بازار اجاره در وضعیت خوبی قرار دارد و هر دو شهر در میانه‌ی یک روند بازسازی پایدار قرار دارند.

تسیاکوپولوس می‌گوید: «ما همچنان درباره‌ی بازارهای جنوب غرب انتاریو، مانند لندن و ویندزور، کمی خوشبین‌تر خواهیم بود. با افزایش هر چه بیشتر قیمت‌ها در بازارهای داخل و اطراف GTA، تقاضا برای آن مناطق بیشتر خواهد شد و آن بازارها وضعیت بهتری پیدا خواهند کرد. به علاوه، وضعیت اقتصادی هم در آن اطراف چندان بد نیست.»

پروژه‌های زیربنایی عمده‌ای مانند پل Gordie Howe و یک بیمارستان، که در جنوب ویندزور در حال ساخت است، میلیاردها دلار به اقتصاد محلی تزریق خواهد کرد. همیلتون در حال بازتعریف سواحل خود و کار
بر روی یک سیستم جدید LRT است.

هیچ‌وقت شرق را فراموش نکن

سرمایه‌گذارانی که شیفته‌ی کار در GTA هستند باید نگاه خود را به سمت شرق بچرخانند. سرمایه‌گذاران باید به منطقه‌ی دورهام و حتی بیشتر از آن به سمت شرق، مخصوصاً منطقه‌ی ۴۰۷ و فاز دو توسعه‌ی ۴۰۷ به سمت شرق توجه کنند. علاوه بر پروژه‌های عمده‌ای مانند توسعه‌ی خدمات GO Train، ساخت و ساز Oshawa Centre و یک مرکز خرید بسیار بزرگ که برای North Whitby طراحی شده است، محرک‌های بازار که عامل رونق دورهام در چند سال گذشته بوده‌اند، همچنان قدرتمند باقی خواهند ماند.

بسیاری از کارشناسان مسکن، به آینده‌ی دورهام امیدوارند، اما در سال ۲۰۱۷ مراکز کوچک‌تر را نیز مد نظر خواهند داشت. یکی از تصمیماتی که آنها می‌گیرند، سرمایه‌گذاری در Cobourg و ساختن سویت‌های two-unit در آنجاست. به نظر می‌رسد در آن منطقه شاهد نکات مثبت زیادی خواهیم بود زیرا در این بازار تقاضای خارق‌العاده‌ای برای مسکن اجاره‌ای وجود دارد. به نظر می‌رسد سود اجاره در آنجا به خوبی منطقه‌ی دورهام باشد در حالی که قیمت ملک در بیشتر موارد ۲۵ تا ۳۰ درصد کمتر است.

منطقه‌ی نیاگارا هم یکی از بازارهای قابل توجه انتاریوست؛ به ویژه Beamsville، St. Catharines ، Welland و Niagara Falls. به سه دلیل این مناطق رشد خوبی در آینده خواهد داشت: قیمت مناسب، توسعه‌ی GO Train به آن سمت و اینکه چند سالی است به مکانی جذاب برای بازنشسته‌هایی تبدیل شده‌اند که با بچه‌هایشان زندگی نمی‌کنند.

با افزایش قیمت‌ها در شهرهایی مانند همیلتون و برلینگتون، طبیعی است که مهاجرت‌هایی به این شبه جزیره صورت خواهد گرفت و سرمایه‌گذارها باید آماده‌ی چنین شرایطی باشند.

دان کامپبل؛ نگاه کارشناسی به بازارهای رو به رشد انتاریو

مثلث فناوری کانادا (Kitchener – Waterloo – Cambridge): اقتصاد نیرومند و در حال رشد، مؤسسات آموزش عالی باثبات و در حال رشد، فرودگاه، بزرگراه‌های در حال توسعه، افزایش خدمات GO Train و حالا یک سیستم حمل و نقل سریع، همه‌ی این‌ها نشانگر سالی بسیار خوب برای بازار املاک و مستغلات KWC است. تقاضای اجاره همچنان به رشد خود ادامه خواهد داد؛ به ویژه در اطراف ایستگاه‌های جدید LRT و GO Train و نیز در هسته‌های نوسازی‌شده‌ی مرکز شهر. این منطقه در حال تبدیل به یک Millennial Central است و این نویدبخش تقاضای بازار خوب برای دهه‌های پیش رو است.

Hamilton: همیلتون هنوز بازاری است که سرمایه‌گذارها و صاحب‌خانه‌ها باید دانش محلی بسیار بالایی داشته باشند تا مطمئن شوند که در محلاتی اقدام به خرید نمی‌کنند که عملکردی پایین‌تر از متوسط بازار خواهد داشت. سال آینده احتمالاً با کاهش تقاضا از سوی سرمایه‌گذارها و صاحب‌خانه‌ها مواجه خواهیم بود، اما افزایش خدمات GO Train و بهبود اعتبار همیلتون و قول و قرارهای توسعه‌ی LRT جذابیت‌ این منطقه را بالا نگاه خواهد داشت.

Barrie و Orillia: شهرهای Barrie و Orillia با وجود فاصله‌ی بسیار زیاد، از لحاظ اقتصادی به هم پیوسته‌اند. یک سال Barrie گوی سبقت را در رشد و تقاضای مسکن می‌رباید و در سال بعد Orillia. به نظر می‌رسد که در ۲۰۱۷ نوبت Orillia باشد که جلو بیفتد، چرا که Hydro One شرکت محلی تأمین‌کننده‌ی برق را خریده است و نیز توسعه‌ی یک مرکز تحقیقاتی فناوری‌های سطح بالا کارکنانی را با درآمدهای بالاتر از حد متوسط به این منطقه خواهد کشاند. انتظار می‌رود که تقاضا در طیف میانی بازار Orillia همچنان نیرومند باشد چرا که مقررات جدید وام مسکن افراد بیشتری را از Vaughn و تورنتو خارج خواهد کرد.

GTA: تمام انواع ملک‌های زمین‌محور (single-family، خانه‌‌های semies و تاون‌هاوس‌ها) آماده‌اند که از بقیه‌ی بازار عملکرد بهتری داشته باشند، به ویژه آنکه قانون مکان‌های استانی رشد (Provincial Places to Grow Act) در میزان گسترش زمینی شهرها محدودیت ایجاد کرده است و بنابراین قیمت زمین‌های قابل ساخت و ساز را در این مرزهای محدود بالا برده است.تقاضا برای کاندو ادامه خواهد یافت، با این توضیح که واحد‌های بزرگتر (و بنابراین دورتر از مرکز شهر) خواهان بیشتری خواهد داشت، چرا که خانواده‌های جوان در حال افزایش هستند و به اتاق‌های بیشتر احتیاج پیدا می‌کنند. واحدهایی که در فاصله‌ی ۸۰۰ متری ایستگاه‌های متروی TTC یا ۵۰۰ متری ایستگاه‌های قطار شهری قرار دارند، بالاترین افزایش تقاضا را در ۲۰۱۷، هم برای اجاره و هم برای خرید، تجربه خواهند کرد.