بازار مسکن کانادا؛ الان دقیقه چند بازی است؟

اسپانسر ویژه: علیرضا صدیقی – مشاور امور مسکن – تورنتو

بازار مسکن هم مثل همه بازارهای دیگر، روزهای خوب و بد دارد. همه آنهایی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند، صبح با این نگرانی از خواب بیدار می‌شوند که امروز، این هفته، این ماه و این سال، وضعیت بازار چگونه خواهد شد. آنها از خود می‌پرسند آیا روزهای پررونقی پیش روست یا قرار است با یک رکود سنگین مواجه شویم؟

دان کمپبل یکی از شناخته‌شده‌ترین تحلیل‌گران مالی بازار مسکن در کانادا در این مطلب تلاش می‌کند تا به ما درباره «چرخه‌های بازار مسکن» کانادا بگوید و ما را با این مفهوم، اهمیت و تاثیر آن بر آینده بازار کانادا آشنا کند.

از میان سوالات زیادی که با من در میان گذاشته می‌شود، چند سوال داغ وجود دارد که می‌توان آنها را این‌گونه دسته‌بندی کرد:

با توجه به این‌همه آشفتگی که در دنیا هست چطور بفهمیم که در کجای چرخه‌ی بازار مسکن کانادا قرار داریم؟

با وجود این‌همه «عوامل تاثیرگذار» و نقش مهمی که هرکدام بازی می‌کنند، آیا هنوز می‌توانیم بازار را مانند گذشته از طریق شاخص‌های اقتصادی آنالیز کنیم؟

الان وقت فروش ملک است یا وقت خرید؟

قبل از هر چیز باید بدانیم بازار مسکن هم مثل خیلی از بازارهای دیگر، در چرخه‌هایی حرکت می‌کند. بنابراین تاکتیک‌هایی که برای نتیجه گرفتن از سرمایه‌گذاری خود به کار می‌بریم به مرحله‌ی فعلی این چرخه‌ها بستگی دارد. این وضعیت درست مثل بازی فوتبال است. در این بازی، زمان اعلام شده بر روی ساعت ورزشگاه در نحوه‌ی بازی و روش‌های آن تأثیرگذار است. بنابراین در بازار املاک هم باید توجه داشت که در چه مرحله‌ای قرار داریم. اما مشکلی که امروزه با آن مواجهیم این است که ساعت بازار املاک اغلب نامفهوم است. این مطلب به شما کمک خواهد کرد ساعت را درست بخوانید.

باید بپذیریم این چرخه‌ها وجود دارند

در مقدمه این یادداشت گفتیم که چرخه‌ی بازار مسکن، در تعیین راهبردهای سرمایه‌گذاری نقش کلیدی ایفا می‌کند. برای درک این چرخه‌ها ابتدا باید وجود آنها را قبول کنیم و بپذیریم که سرمایه‌گذاران استراتژیک می‌توانند مراحل خاصی را در چرخه‌های گذشته و فعلی بازار مسکن تشخیص دهند.

فراموش نکنید هر چه سرمایه‌گذاری شما در مسکن بیشتر باشد به همان اندازه داشتن بینش عمیق‌تر از مراحل مختلف چرخه‌ی املاک مهم‌تر است.

این مسأله در فهم ما از نحوه‌ی عکس‌العمل بازار املاک در مواجهه با برخی شرایط خاص نقش اساسی دارد. با استفاده از ایده‌ی چرخه‌های بازار املاک می‌توانیم برای تعیین استراتژی کلی و انتخاب تاکتیک‌های سرمایه‌گذاری، تصمیم بگیریم که بهترین نتیجه را برای ما در بر داشته باشد.

تعریف چرخه بازار املاک

چرخه‌ی املاک اصطلاحی است برای توصیف توالی رویدادهای مشابهی که در چرخه‌هایی تکرار می‌شوند و بر بازار املاک تأثیر می‌گذارند. کیران تراس در کتاب خود با نام «حباب مسکن» چرخه‌ی املاک را این‌گونه تعریف می‌کند: «توالی نامنظم اما بازگشت‌کننده و قابل پیش‌بینی رویدادها و تأثیراتی که بازار املاک تجربه می‌کند و منجر به تولید و اتلاف ثروت در این بازار می‌شود.»

محرک‌های کلیدی برای پیش‌بینی بهتر

اگرچه پشت هم بودن مراحل در چرخه‌ی املاک قابل پیش‌بینی است اما این موضوع به معنای دقیق کلمه علم محسوب نمی‌شود. هر چند سرمایه‌گذاران استراتژیک از طریق مطالعه‌ی آنچه «محرک‌های کلیدی» می‌نامیم پیش‌بینی‌های خود را بهبود می‌بخشند. محرک‌های کلیدی فردی، روندهای اصلی را روشن می‌سازند؛ به ویژه زمانی که در ترکیب با سایر محرک‌های کلیدی مطالعه می‌شوند.

روش‌ تراس در مطالعه‌ی چرخه‌های املاک بیانگر آن است که این محرک‌های کلیدی تمایل دارند از الگوهای منظمی پیروی کنند و در مراحل خاصی از چرخه به اوج فعالیت خود برسند. بعد از آموختن مبانی چرخه‌های بازار املاک خواهید دانست که این محرک‌های کلیدی چرا و  چه زمانی در نقاط مختلف چرخه‌ها به اوج خود می‌رسند و برآیند تأثیر آنها بر چرخه چگونه است.

چرخه بازار مسکن؛ محصول اقتصاد آزاد و غیردولتی

شواهد به روشنی نشان می‌دهد که در تمام کشورهایی که عرضه و تقاضا در یک بازار آزاد تعیین می‌شود، از سیستم مالی مقررات‌زدایی شده است و نهادهای سیاسی و حکومتی در بازار دخالت نمی‌کنند، چرخه‌های بازار املاک وجود دارند. اگر اقتصاد یک کشور در مرحله‌ی توسعه‌نیافتگی باشد یا سیستم مالی آن با وضع مقررات تحت کنترل قرار بگیرد این چرخه‌ها شکل کاملاً متفاوتی به خود خواهند گرفت.

در چنین شرایطی بی‌توازنی یا بی‌ثباتی بازار مانع از حرکت طبیعی چرخه‌ها می‌شود. این چرخه طبیعی عبارت است رفتن از یک مرحله‌ی رونق به یک مرحله‌ی کساد، سپس تجربه کردن به یک مرحله بهبود می‌رود و باز هم یک مرحله‌ی پررونق برمی‌گردد؛ همین‌طور تا بی‌نهایت.

تجربه‌های تلخ بازار مسکن از مقررات‌زدایی

این حقیقت که مداخلات سیاسی و تنظیم مقررات مالی می‌تواند باعث سردرگمی چرخه‌ی طبیعی بازار مسکن شود، یکی از مهم‌ترین حقایقی است که باید درباره بازار مسکن بدانیم.

از لحاظ تاریخی حباب‌های قیمت در بازار مسکن زمانی به وجود آمده‌اند که کشورها صنعت مالی خود را مقررات‌زدایی کرده‌ و همزمان محیط مالیاتی مطلوبی را برای سرمایه‌گذاری در املاک فراهم کرده‌اند. حباب زمانی به پایان خود می‌رسد که یک اصلاح قیمت چشم‌گیر در بازار املاک روی می‌دهد. اتفاقی که در ایالات متحده و بیشتر بخش‌های اروپا افتاد همین بود؛ چرا که طی ۱۵ سال گذشته در این کشورها مقررات‌زدایی گسترده‌ای در امور مالی صورت پذیرفت

این مقررات‌زدایی نقشی اصلی در شکل‌گیری حباب مالی در اروپا و آمریکا داشت که سرانجام از ۲۰۰۶ آغاز به فروپاشی کرد. کانادا برعکس نپذیرفت که در آن دوره‌ی زمانی مقررات مالی خود را سست کند و در نتیجه موفق شد ثباتی نسبی در قیمت‌های املاک خود ایجاد کند و سیستم بانکی خود را تا اندازه‌ای سالم نگاه دارد.

سه مرحله‌ی چرخه‌ی بازار املاک

پیش از آنکه به شکل عمیق‌تری وارد بحث محرک‌های کلیدی شویم باید ابتدا به خود چرخه‌ی بازار املاک نگاهی بیاندازیم. سردرگمی فراوانی درباره‌ی چرخه‌ی بازار املاک وجود دارد و دلیل اصلی آن گزارش‌های احساساتی رسانه‌هاست که موجب پیدایش نقطه‌نظرات متفاوتی درباره‌ی سلامت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری می‌شود.

فعلاً باید موضوع چرخه‌های بازار مسکن را از این بحث جدا ساخت که چه زمانی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بهترین فرصت‌ها را ایجاد می‌کند.

چرخه‌ی بازار مسکن را در ساده‌ترین شکل آن گاهی اینگونه توصیف می‌کنند که عبارت از تعدادی مرحله است که از یک وضعیت کساد در بازار املاک به یک وضعیت رونق در این بازار منتهی می‌شود. عملکرد تاریخی بازار املاک اما بیانگر آن است که باید به دنبال توضیح پیچیده‌تری باشیم. از نظر ما درک بهتر چرخه‌ی املاک نشان می‌دهد که این چرخه از سه مرحله‌ی اصلی تشکیل می‌شود: رونق، کساد و بهبود.

تکرار می‌کنیم که فرض ما در این چرخه آن است که شما در مناطقی همچون آمریکا، بریتانیا، ایرلند، استرالیا، نیوزیلند،‌ آفریقای جنوبی، کانادا، اروپا یا حتی برخی مناطق آسیا سرمایه گذاری می‌کنید. مادامی که مداخلات سیاسی یا کنترلی در بازار یا در امور مالی صورت نگیرد چرخه‌ی املاک همیشه در حال کار است.

آغاز بروز چرخه‌های بازار

چرخه‌ها به خصوص از اواسط دهه‌ی ۱۹۸۰ میلادی که در امور مالی بسیاری از این کشورها مقررات‌زدایی شد، صورتی آشکار یافتند. زمانی درباره‌ی پیش‌بینی‌پذیری چرخه سردرگمی ایجاد می‌شود که تأثیرات ناشی از افزایش یا کاهش پایدار قیمت‌ها بر اثر عرضه و تقاضای املاک، چرخه‌ی بازار املاک را طولانی یا دچار بزرگ‌نمایی کند. این مراحل طولانی یا بزرگ‌نمایی شده‌ی چرخه، بیشتر در نتیجه‌ی حرکت عظیم‌تری به وجود می‌آیند که توسط جمعیت بزرگتری در یک بازار خاص ایجاد شده است.

صرف نظر از جمعیت، چرخه‌ی بازار املاک می‌تواند بی‌ثبات باشد. این بی‌ثباتی می‌تواند منجر به دوره‌هایی از زمان شود که قیمت‌ها در بازار املاک به سرعت افزایش و کاهش یابد. در دوره‌هایی قیمت املاک آنچنان پایین آمده که بخش چشم‌گیری از مردم در ملک خود equity منفی داشته‌اند؛ یعنی بدهی مالک به بانک از ارزش ملک بیشتر بوده است. این وضعیت در اوایل دهه‌ی ۱۹۹۰ در بریتانیا اتفاق افتاد. در ۲۰۱۱ همین حالت در ایالات متحده و بسیاری از نقاط دیگر دنیا به وضوح دیده‌ می‌شود. جا دارد باز هم اشاره کنیم که مداخلات سیاسی و مالی نقش مهمی در ایجاد بزرگ‌نمایی در چرخه‌ی بازار مسکن ایفا کرد.

تصمیم مناسب در گرو آگاهی عمیق از بازار

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دربرگیرنده‌ی متغیرهای فراوانی است. بنابراین ضروری است که خطرات را به حداقل رساند. بهترین دفاع حمله است. اطمینان پیدا کنید از آگاهی‌های لازم برخوردار هستید و به آخرین روندها و تحقیقات دسترسی دارید. همین موارد شما را از سایرین متمایز خواهد ساخت.

منفعل نباشید؛ برخیزید و تا جایی که ممکن است در حیطه‌ی تخصصی خود اطلاع کسب کنید. این به شما اعتماد به نفس لازم را خواهد داد که در زمان مناسب تصمیم درست را بگیرید.