بانک‌ها که نرخ بهره شناور را پایین می‌آورند؛ ما باید چکار کنیم؟
نرخ‌های شناور پایین نتیجه‌ی مقررات سخت‌گیرانه‌تر دولت، کاهش تعداد معاملات و تلاش بانک‌ها برای دریافت سهم بیشتری از بازار وام مسکن است
تعدادی از بانک‌های کانادا در ماه می، برای جذب مشتریان بیشتر نرخ بهره شناور خود را پایین آوردند. استیو گرگانیس مشاور وام مسکن، که حالا بیشتر وجه رسانه‌ای او مطرح است، ماه گذشته را مقطع مهمی در تاریخ وام مسکن توصیف می‌کند.
او برای افرادی که در چنین فضایی می‌خواهند برای گرفتن وام مسکن اقدام کنند و حتی کسانی که همین الان هم وام مسکن دارند توصیه‌هایی دارد.
توضیح این نکته ضروریست که این مطلب پیش از پایان ماه می منتشر شده، ولی مفهوم کلی آن برای همیشه قابل استفاده است.
شماره ۱۴۴ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
برای اینکه خوب متوجه بشویم که چطور می‌توانیم از نرخ‌های شناور پایین فعلی به نفع خودمان استفاده کنیم، لازم است که نگاهی کوتاه به تاریخچه‌ی وام‌های مسکن داشته باشیم.
بانک مونترال اولین بار ماه پیش بود که با نرخ شناور پرایم منهای یک درصد، به جنب و جوش در آمد. به لحاظ تاریخی، هنگامی که یکی از شش بانک بزرگ کانادا کاهش بزرگی در نرخ خود می‌دهد، این امر تنها مدت کوتاهی ـ مثلا دو تا سه هفته ـ طول می‌کشد. اما در همین بازه‌ی کوتاه، آنها می‌توانند حجم عظیمی از پول جمع‌آوری کنند و الزامات سهم بازار خود را از وام‌گیرندگان معمولی تامین نمایند.
با توجه به حرف و حدیث‌های فراوانی که درباره‌ی بالا رفتن نرخ‌های بهره می‌شنویم، این موضوع خبر خوبی برای وام‌گیرندگان است. بانک‌ها این هفته محبوب خواهند بود.
بیایید نگاه دقیق‌تری به این نرخ‌ها بیاندازیم. نرخ بهره‌ی پرایم منهای یک درصد، می‌شود ۴۵ / ۲ درصد.
اگر این نرخ را با بهره‌های ثابت پنج‌ساله مقایسه کنید، که اکنون در رنج بین ۳۴ / ۳ تا ۳۶ / ۳ درصد قرار دارد، می‌بینید که کاملا به صرفه است.
یک قانون قدیمی که اینجا کار می‌کند
من سال‌هاست که قانون ساده‌ای دارم و هنگام انتخاب در بین نرخ‌های شناور و ثابت، از آن استفاده میکنم. اگر تفاوت بین نرخ‌ها یک درصد تمام یا بیشتر باشد، حتما بهره‌ی شناور را انتخاب میکنم. این اختلاف در سال‌های اخیر کاهش پیدا کرده بود. گاهی حتی به ۲۰ صدم درصد هم می‌رسید. همین دو سال پیش بود که به مشتری‌هایم توصیه می‌کردم نرخ بهره‌ی ثابت دو یا سه ساله‌ی ۲۴ / ۲ یا ۳۴ / ۲ درصدی بگیرند، چون بهترین نرخ شناور در آن زمان ۴۵ / ۲ درصد بود. این یکی از استثنایی‌ترین زمان‌هایی بوده است که من وام‌های با نرخ ثابت را توصیه کرده‌ام. بعدا هم که معلوم شد توصیه‌ی خوبی بوده است.
هرگز نرخ‌های شناوری در این حد پایین ندیده‌ایم!
ماه می ۲۰۱۸ مقطع بسیار مهمی در تاریخ وام‌های مسکن است. نرخ‌های شناور بسیار پایینی که می‌بینیم، نتیجه‌ی مستقیم مقررات سخت‌گیرانه‌تر دولت در حوزه‌ی وام مسکن، کاهش تعداد معاملات وام مسکن و تلاش بانک‌ها برای دریافت سهم بیشتری از بازار است.
خانم‌ها و آقایان، برنده‌ی این رقابت کسی نیست جز … خود شما، شما وام‌گیرندگان. و این لحظه‌ی نادری در تاریخ است.
چگونه از این موضوع به نفع خودمان استفاده کنیم؟
اگر وام مسکنی با نرخ شناور پرایم منهای نیم درصد، یا بدتر از آن، دارید، باید تجدید وام refinancing را مد نظر قرار دهید تا از این نرخ‌های استثنایی بسیار پایین، بهره‌مند شوید. محاسبات به نفع شما تمام می‌شود. جریمه‌ای که باید بپردازید، به نحو قابل ملاحظه‌ای کمتر از صرفه‌جویی‌تان خواهد بود.
یک مثال: فرض کنیم وام مسکن فعلی شما ۵۰۰ هزار دلار است. نرخ بهره‌ی پرایم منهای نیم درصد فعلی‌تان ۹۵ / ۲ درصد و اقساط ماهانه‌ی شما ۲٫۳۵۴ دلار است. سه سال از دوره‌ی پنج ساله‌ی وام‌تان باقی مانده و جریمه‌ی انصرف از وام مسکن‌تان ۳٫۶۸۷ دلار است.
نرخ بهره‌ی پرایم منهای یک درصد جدید شما ۴۵ / ۲ درصد است. اقساط ماهانه‌تان ۲٫۲۲۸ دلار می‌شود و تنها در سه سال آینده، ۷٫۵۰۰ دلار صرفه‌جویی خواهید داشت. تصمیم آسانی است. شما در این سناریو تقریبا ۳٫۰۰۰ دلار نفع می‌برید.
بگذارید راز دیگری را نیز با شما در میان بگذارم. بیشتر وام‌گیرندگان از این صرفه‌جویی‌های آشکار، سودی نخواهند برد. گفتن این که چرا، کار چندان آسانی نیست؛ اما احتمالا به طبیعت محافظه‌کار کانادایی ما ارتباط دارد. شاید هم ما نمی‌توانیم پرداخت جریمه را با صرفه‌جویی در اقساط، در یک معادله قرار بدهیم.
من از یک چیز مطمئنم و آن اینکه دارم به شما اطلاع می‌دهم که همین الساعه، وام مسکن خود را بازنگری کنید. در اولین فرصت ممکن. چنین قیمت‌گذاری‌هایی برای نرخ‌های بهره، عمر طولانی نخواهد داشت. همین حالا هم تاریخ ۳۱ می ۲۰۱۸ را برای پایان آن تعیین کرده‌اند. ممکن است تمدید شود، اما من روی آن حساب نخواهم کرد. (لطفا به توضیح مقدمه مراجعه کنید – آتش).
اگر وام مسکن دارید، لطفی در حق خودتان بکنید و با یک کارگزار با تجربه‌ی وام مسکن حرف بزنید تا شرایط شما را یک بار بررسی کند. البته منظور من این نیست که سراغ اینترنت بروید و با ماشین حساب‌تان بازی کنید. این روزها آنقدر نکات ریز در مقررات وام مسکن وجود دارد که عملا غیر ممکن است خودتان از همه‌ی شرط و شروط‌ها سر در بیاورید.
کارگزاران وام مسکن از متقاضیان واجد شرایط هیچ حق‌الزحمه‌ای دریافت نمی‌کنند. پس منتظر چه هستید؟ بروید و سود ببرید!
Steve Garganis اگر چه یک مشاور وام مسکن است ولی سعی کرده خود را بیشتر به‌عنوان یک چهره رسانه‌ای مطرح کند. مشتری‌های استیو بیشتر او را از طریق همین رسانه‌ها شناخته‌اند.
استیو در برنامه تلویزیونی اخبار صبح جهان، در CBC در برنامه‌ی تورنتوی ما و نیز در شوی The Real World TV ظاهر می‌شود. مطالب او همچنین در چندین روزنامه از قبیل گلوب‌اندمیل، تورنتو استار، ونکوور سان و استار فینیکس منتشر می‌شود.
استیو می‌گوید که در این برنامه‌ها و نیز نوشته‌های خود اطلاعاتی را با مردم به اشتراک می‌گذارد که بانک‌ها نمی‌خواهند شما از آن باخبر شوید.
