بانک مرکزی کانادا می‌گوید مسکن به شرایط پیشین بازمی‌گردد؛ اما تا چه مدت می‌توان صبر کرد؟ مساله این است

اسپانسر ویژه: یحیی دردشتی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

تاریخ به ما می‌گوید که جدا از استثناهای بسیار نادر، ارزش ملک هر قدر هم پایین بیاید، سرانجام یک روز به جای اول خود و حتی بالاتر از آن، باز می‌گردد.

آخرین داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که در طی یک سال گذشته، میزان فروش کاهش یافته و قیمت‌ها در سراسر کشور، به طور میانگین ۱۱ درصد پایین آمده است؛ بنابراین دو وظیفه‌ی دشوار پیش روی کسانی قرار دارد که به خرید یا فروش ملک فکر می‌کنند، اول اینکه دریابند الآن دقیقا در کجای چرخه‌ی ارزش املاک ایستاده‌اند و دوم اینکه آیا توان پایداری در دوران کاهش قیمت‌ها را، هر چقدر که طول بکشد، دارند یا نه.

همین ماه گذشته بود که Stephen Poloz، رئیس بانک مرکزی کانادا و معاون ارشد او، Carolyn Wilkins، گفتند که کاهش میزان فروش در سه ماه ابتدایی سال جاری (که از آن به سه‌ماهه‌ی نخست، یا Q1 یاد می‌شود)، موقتی خواهد بود.

قیمت‌ها بازمی‌گردد – بانک مرکزی

آنها می‌گویند که اجرای مقررات تست استرس از ماه ژانویه‌ی سال جاری ـ که خریداران جدید و آنهایی را که می‌خواهند وام‌دهنده‌ی خود را تغییر دهند، ناچار می‌سازد ثابت کنند که از پس افزایش نرخ‌های بهره بر می‌آیند ـ بدان معنا بود که بسیاری از خریداران، برنامه‌ی خرید خود را جلو انداختند تا مشمول این تغییرات نشوند.

این امر به شکل موثری میزان فروش را در اواخر سال ۲۰۱۷ افزایش داد، که به قیمت کاهش بیزینس در سال جدید تمام شده است.

ویلکینز می‌گوید: «انتظار داریم که مقررات جدید وام مسکن در طول سال تاثیر کاهنده‌ای بر بازار مسکن داشته باشد، اما شاهد تداوم کاهش‌ها در حد و اندازه‌ی سه‌ماهه‌ی نخست، نخواهیم بود. انتظار ما این است که اوضاع به حالت سابق خود باز گردد.»

قیمت‌های مسکن، حتی بعد از ویران‌کننده‌ترین کاهش‌ها نیز، به جای خود بر می‌گردد.

استثناهایی وجود داشته است، مانند شهرهایی در کانادا که تحت حمایت یک منبع در حال اتمام بوده‌اند، یا ناپدید شدن کل یک صنعت، مانند آنچه در دیترویت اتفاق افتاد و محلات مسکونی به زمین خالی تبدیل شد. اما چنین استثناهایی نادر است.

چندی پیش، در خلال سفری به ایرلند، که بازار مسکن آن به دنبال بحران اعتباری سال ۲۰۰۷ سقوط فاجعه‌باری را تجربه کرد، چیزهایی برایم یادآوری شد. در آن زمان، پروژه‌های ساختمانی در دست ساخت، نیمه‌کاره رها شد و صاحب‌خانه‌ها خود را در قعر دریای بدهی یافتند، چرا که ارزش خانه‌های‌شان به زیر مبلغی رسیده بود که پرداخته بودند.

دو تجربه‌ در بازار ایرلند که ما می‌توانیم در کانادا از آن درس بگیریم

اما ده سال بعد، همه‌ی اینها اکنون به دست فراموشی سپرده شده است. Philip Lane، همتای پولوز در ایرلند، هشداری جدی درباره‌ی قیمت‌گذاری بیش از اندازه‌ی املاک ایرلند داده است؛‌ هشداری که این هفته از سوی صندوق بین‌المللی پول تکرار شد.

میانگین ثروت خالص ایرلندی‌ها ـ به عبارت دیگر، دارایی‌های آنها منهای بدهی‌های‌شان ـ اکنون بالاتر از دوره‌ی قبل از سقوط بازار است، که عمدتا به دلیل رونق مجدد قیمت‌های مسکن می‌باشد.

تجربه‌ی ایرلند برای کانادایی‌ها نیز، که در اندیشه‌ی آینده‌ی قیمت‌های مسکن در اینجا هستند، درس‌هایی دارد.

یکی از این درس‌ها آن است که این بازگشت به همه کمک نکرده است. بسیاری از آنهایی که در دوره‌ی رونق بازار مسکن ایرلند معروف به Celtic Tiger، خریدهایی بالاتر از حد توان خود کرده بودند، در دوره‌ی فروپاشی پس از آن، ناچار شدند که ملک خود را بفروشند و احتمالا هنوز هم از نظر مالی دچار مشکل هستند.

درس دیگر آن است که محکم نشستن بر جای خود در طول دوره‌ی سقوط بازار ـ یعنی توانایی انتظار برای مدتی کافی ـ می‌تواند موثر واقع شود.

چه کسانی مجبور هستند در این بازار خانه‌های‌شان را بفروشند؟

البته اگر کاهش قیمتی که در دو مجموعه داده‌ی گذشته‌ی انجمن املاک و مستغلات کانادا شاهد بوده‌ایم، ادامه پیدا کند، حتی این چشم‌انداز که احتمالا بازار مسکن دوباره رونق خواهد یافت، می‌تواند دلگرمی کوچکی برای آنهایی باشد که احساس استیصال می‌کنند و می‌خواهند همین حالا، یا خیلی زود، خانه‌ی خود را بفروشند.

بیشتر کسانی که قصد دارند در میان‌مدت یا بلندمدت، در خانه‌ی جدید یا فعلی خود باقی بمانند، قاعدتا تاثیر زیادی نخواهند پذیرفت.

اما از دست دادن شغل، نقل مکان اجباری، یا از راه رسیدن دو بچه، می‌تواند همه‌ی حساب و کتاب‌ها را به هم بزند. از جمله‌ی گروه‌های دیگری که ممکن است نتوانند صبر کنند، می‌توان به سالمندانی اشاره کرد که امیدوارند ملک خود را تبدیل به نقدینگی کنند و خریداران جوانی که به دلیل افزایش نرخ‌های بهره گرفتار شده‌اند.

با آنکه برخی از فعالان دنیای املاک شکایت دارند که مداخلات دولت به کسب و کار آنها لطمه زده است، اما هدف کلی تست استرس این است که از فروش اجباری خانه‌های این گروه آخر ـ یعنی کسانی که بیش از حد توان خود وام گرفته‌اند ـ در حین کاهش قیمت‌ها جلوگیری کند، امری که می‌تواند پیامدهای سقوط جدی ارزش ملک را، در صورت وقوع، تشدید کند.

کانادایی‌ها برای ارزش خانه‌های خود اهمیت قائل هستند و شواهدی در دست است که نشان می‌دهد کاهش قیمت‌های مسکن می‌تواند بر میزان هزینه‌کرد مصرف‌کنندگان تاثیر منفی بگذارد، چراکه صاحب‌خانه‌ها احساس فقیر بودن می‌کنند، که به آن «اثر معکوس ثروت» گفته می‌شود.

پیش‌بینی آینده دشوار نیست، زمان فرا رسیدن آن را کسی نمی‌داند

اما برای کسانی که مایل هستند وارد بازار ملک شوند، یا از آن بیرون بروند، دانستن اینکه قیمت‌ها در میان‌مدت چه وضعیتی خواهد داشت و یا به عبارت دیگر، این کاهش تا کجا ادامه خواهد یافت و چه زمانی اوضاع ممکن است بازگردد ـ‌ اهمیتی حیاتی در برنامه‌ریزی‌های‌شان خواهد داشت.

متاسفانه، با آنکه هر کدام از ما می‌توانیم تلاش کنیم که آینده را بر اساس ملاحظات مختلف پیش‌بینی کنیم، همه‌ی اینها غیرقطعی است.

آمارهای اخیر CREA، ظاهرا نشان می‌دهد که خوش‌بینی پولوز و ویلکینز پس از کاهش‌های سه‌ماهه‌ی نخست، هنوز محقق نشده است.

تی‌دی بانک می‌گوید به دلیل افزایش اشتغال و رشد جمعیت، بازار مسکن کانادا در پایان سال جاری بهبود پیدا خواهد کرد و در سال ۲۰۱۹ قدرت خواهد گرفت. البته آنها در بیزینس فروش وام مسکن فعالیت می‌کنند و معمولا به ندرت اتفاق می‌افتد که اقتصاددان‌های بانک‌های کانادا پیش‌بینی رکود برای بازار مسکن داشته باشند.

دیگران ناامیدی بیشتری داشته‌اند. بانک‌ها و سازمان‌های بین‌المللی، مانند IMF (صندوق بین‌المللی پول)، در طی سالیان کاهش قیمت‌هایی را، از ۳۰ درصد تا بیش از ۶۰ درصد، برای خانه‌های کانادا پیش‌بینی کرده‌اند.

اما با جلوگیری از فاجعه‌ای که آسیب‌های بسیار بیشتری از تاثیر بر قیمت‌های مسکن خواهد داشت، به احتمال زیاد، این کاهش هرقدر باشد، قیمت‌های املاک بالاخره برخواهد گشت. تنها سوالی که وجود دارد آن است که شما چه مدت ناچار هستید که برای این بازگشت صبر کنید و آیا از عهد‌ی این صبر کردن بر خواهید آمد یا نه.

شماره ۱۵۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید