جایی سرمایه‌گذاری کنید که قرار است بعدا رونق بگیرد

شماره ۷۵ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

توصیه‌های بلانچ ایوانز سردبیر مجله اینترنتی Realty Times

بلانچ ایوانز سردبیر مجله اینترنتی Realty Times، بزرگترین سرویس خبری مستقل اینترنتی املاک و مستغلات در امریکاست. او همچنین نویسنده چندین کتاب در حوزه‌ی املاک و مسکن می‌باشد. مجله Realtor او را به عنوان یکی از «۲۵ نفر افراد پرنفوذ در املاک و مستغلات امریکا» معرفی کرده است.

املاک و مستغلات نیز مانند هر سرمایه‌گذاری دیگری ریسک بُرد و باخت دارد. اگر واقعا می‌خواهید با سرمایه‌گذاری در حوزه‌ی مسکن درآمد کسب کنید باید اطلاعات موجود را به دقت تحلیل کنید تا فرصت‌ها را از میان آنها بیابید، برخلاف عقل متعارف حرکت کنید، و کاری را انجام دهید که دیگران تمایلی به انجامش ندارند. شما نخستین نفری باشید که به‌آنجا می‌رسید.

چگونه این کار را انجام می‌دهید؟ با اسکیت به جایی بروید که فکر می‌کنید گوی ممکن است آنجا باشد. وین گرتسکی، ‌قهرمان هاکی، خودش هم نمی‌دانست با فاش کردن استراتژی موفقیت خود، بزرگترین توصیه را به املاک و مستغلات انجام داده است.

بیایید فرض کنیم شما می‌خواهید از طریق سرمایه‌گذاری بر روی مسکن ثروت به‌دست بیاورید، اما دقیقا نمی‌دانید چگونه باید این کار را انجام دهید.

کار خود را با یاد گرفتن شرایط بازار آغاز کنید.

در حال حاضر 70% از مردم آمریکا مالک خانه هستند؛ اما در سال 2005 نزدیک به 36% خانه‌ها به سرمایه‌گذاران و مالکانی فروخته شد که خانه ‌دیگری داشتند. بیشتر آن خریدها همراه با ریسک بالا و وام‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی با نرخ پایین بود.  به عبارت دیگر، تعداد نسبتا زیادی از مردم خانه‌های بزرگتر و گرانتری، نسبت به زمانی‌که خانه‌ها وام‌های با بهره ثابت داشتند، می‌خرند.

این بدان معناست که در یک سوم خانه‌های فروخته شده در سال 2005 مستاجرها ساکن خواهند بود. بازارهای بسیار پیشرفته داغ هستند و خانه‌های خوب قدیمی‌تر نادیده گرفته می شوند.

حالا این را در نظر بگیرد. زمانی‌که خریداران به خانه‌های لوکس با وام‌های کم هزینه یورش بردند، رکورد تبدیل آپارتمان‌ها به برج‌های بلند مرتبه زده شد که این امر به نوبه خود موجودی اجاره بهای نیروی کاری ارزشمند را کاهش داد.

در سال 2005، محبوبیت برج‌های بلند بیشتر از خانه‌هایی بود که یک خانواده در آن زندگی می‌کرد. در برخی از مناطق، ارزش خانه‌های قدیمی‌تر که بازسازی نشده بودند کاهش یافت. در همان حال در مناطقی دیگر مسکن مقرون به صرفه برای نیروی‌های کار یا کاهش یافت، یا تغییر شکل داد و یا آنکه به منطقه لوکس، برج‌های بلند و یا دیگر خانه‌های گران قیمت تبدیل شد.   

درحالی‌که نرخ بهره افزایش می‌یابد، وام‌ها شرایط سخت‌تری پیدا می‌کنند. دولت بازار مسکن را از طریق ابزارهای فدرالی و یا قانونی تعدیل می‌کند و به این ترتیب بخش لوکس به طور موقت به کنار رانده می‌شود. پول زیادی در خانه‌های لوکس وجود دارد، درحالی‌که کسی به نیاز جدی بازار به خانه‌های کارگری و کارمندی توجه نمی‌کند و این امر یک فرصت به وجود می‌آورد. آیا به نظر شما عاقلانه‌تر است که در این موقعیت خانه لوکس‌تری (با نرخ قابل تنظیم) خریده شود و یا از فرصت نرخ‌های ثابتی که فعلا کم هستند استفاده شود و بر روی خریدن خانه‌های تک یا چند خانواری با بهای معقول سرمایه‌گذاری کرد؟ شما ممکن موافق هر دو گزینه باشید؛ اما از خود بپرسید جایگاه گوی، یا فرصت، کجا خواهد بود؟ اگر قصد دارید در بازار مسکن درآمد کسب کنید باید ابتدا وارد این بازار شوید. اما باید وارد جایی بشوید که رونق بعدی در آن اتفاق خواهد افتاد، نه جایی که درحال حاضر رونق دارد. شما با فرض اینکه آینده را درست تشخیص داده‌اید ریسک می‌کنید، اما اگر واقعا تشخیص شما درست باشد مطمئن باشید دستاورد سرمایه‌گذاری شما بیشتر از زمانی خواهد بود که از اکثریت پیروی می‌کنید.

راه‌حل جایگزین دیگر پرداختن پول اضافه به شخص دیگری است تا ریسک شما برعهده او قرار بگیرد، اما این گزینه حتی ریسک بالاتری دارد. شما نمی‌خواهید در بالاترین وضع بازار خرید کنید به این دلیل که ممکن است سال‌ها بعد بازار مجددا ارتقا پیدا کند و شما سود کنید. بنابراین اگرچه در وهله‌ی اول ممکن است غیرمعقولانه به نظر برسد، ولی شما باید آنچه را بخواهید که دیگران نمی‌خواهند و این بدان معناست که خودتان را تنها در جایی  قرار می‌دهید که فکر می‌کنید فرصت بزرگ بعدی در آن به وقوع خواهد پیوست.

بنابراین، هرآنچه که در مورد مدیریت دارایی وجود دارد را یاد بگیرید و در خانه‌های کارگری و کارمندی نزدیک مراکز حیاتی شهر و حمل و نقل عمومی سرمایه گذاری کنید. نوسازی را متوقف کنید اما ملک خود را تمیز، ایمن، دلپذیر و قابل سکونت بسازید تا مستاجران خوبی را جذب کنید. تا جایی که املاک تان برایتان سود کافی دارد آنها را حفظ کنید تا بتوانید املاک بیشتری بخرید. املاک نیمه لوکس روزی قابل دسترس خواهند شد و تخفیف بسیار خواهند داشت. بنابراین زمانی‌که دیگران در پرداخت ناتوانند چون بیش از استطاعت خود خرید کرده‌اند، شما آماده خرید باشید.