دخالت دولت در بازار مسکن البته ممکن است این پیامدها را هم داشته باشد

شماره ۸۷ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: ارسلان خاکی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

دو هفته از تصمیم جدید دولت انتاریو برای بازار مسکن می‌گذرد و حالا می‌توان با آرامش بیشتری اوضاع را تحلیل کرد. البته چه مخالف مقررات جدید باشیم و چه موافق آن، پیش‌گویی هنوز بسیار زود است. اما تحلیل‌گرانی مثل تحلیل‌گر سی‌بی‌سی، تلاش می‌کنند تا حدودی، درباره گزینه‌هایی که احتمال دارد با آن مواجه شویم، گمانه‌زنی می‌کنند.

این مطلب که سایت سی‌بی‌سی آن را منتشر کرده، درباره شش پیامد احتمالی تغییرات جدید است؛ پیامدهایی که ممکن است بر بازار و شرایط زندگی ما تاثیرگذار باشد.

در یک داستان علمی تخیلی نوشته‌ی Iain Banks، تنها راه برای آنکه یک کامپیوتر عظیم بتواند مدل پیش‌بینی واقعاً صحیحی بسازد، آن است که شبیه‌سازی تقریباً کاملی، ایجاد کند؛ یک بازسازی  واقعی از زندگی همه انسان‌های دخیل در ماجرا.

دولت‌ها برای پیش‌بینی بازار املاک کانادا چنین توانمندی کامپیوتری‌ای ندارند؛ البته بهتر که ندارند. در داستان مذکور، کامپیوترها در نهایت در این دو راهی گرفتار می‌شوند که آیا همه‌‌ی آدم‌های مجازی شبیه‌سازی شده را بکشند یا نکشند.

نکته آنجاست که در حال حاضر، حتی دقیق‌ترین مدل‌های ما در پیش‌بینی اینکه تغییرات فراگیر سیاست‌ها چه تأثیری بر دنیای واقعی دارند، بسیار ناشیانه عمل می‌کنند. هیچ کس با اطمینان نمی‌تواند بگوید که بازار در مقابل دخالت دولت چه عکس‌العملی از خود نشان خواهد داد، اما می‌توان حدس زد که اگر کارها درست از پیش نرود چه اتفاقاتی ممکن است بیافتد.

۱. حباب بازار مسکن می‌ترکد

تصمیمات جدید دولت انتاریو برای مهار بازار مسکن، جدیدترین حرکتی است که دولت‌های فدرال و استانی به اجرا گذاشته‌اند. تغییر در قوانین هم مثل تغییر در نرخ‌های بهره، برای آنکه راه خود را به بازار پیدا کند به زمان نیاز دارد؛ به ویژه‌ در بازارهای نامتجانسی مانند مسکن.

این خطر تا اندازه‌ای وجود دارد که اگر خریداران خارجی، خریداران خانه‌اولی، مالکان خانه‌های خالی و مشاوران املاک داخلی، همگی خود را طرد شده بیابند، بازار مسکن ناگهان در گردابی ناگوار سقوط کند. در چنین شرایطی، آنچه بسیاری از منتقدان پیش‌بینی کرده‌اند درست از آب درمی‌آید: بازار املاک، حباب خطرناکی است و به یک اصلاح جدی بین ۳۰ تا ۵۰ درصد نیاز دارد.

۲. توقف کامل بازار مسکن و آغاز رکود

یک چشم‌انداز جایگزین آن است که بازار به دلیل اطمینان نداشتن از آینده کوتاه مدت، با رکود مواجه شود. در واقع این نبود اطمینان، به جای ترغیب مردم به فروش، ممکن است مالکان را به این نتیجه برساند که فعلاً دست نگه دارند و در خانه‌های خود بنشینند. اگر تاریخ را ملاک قرار دهیم، با رشد جمعیت، عرضه‌ی واحدهای مسکونی مرغوب شهری و حومه‌های نزدیک حالت کمیاب پیدا می‌کند. آنهایی که نیاز فوری به نقل مکان نداشته باشند، ممکن است تصمیم بگیرند که به جای فروش خانه‌ی خود در بازاری که به طور موقت در حال کاهش است، در خانه‌های‌شان بنشینند و با این کار میزان عرضه را هر چه بیشتر کاهش دهند. شواهدی در دست است که به دنبال ایجاد محدودیت‌های جدید در بازار مسکن ونکوور، اتفاقی که افتاد دقیقاً همین بود.

۳. گرفتار شدن مستأجران در خانه‌هایشان

مقررات کنترل اجاره برای مستاجرها در بازار آینده‌ی مسکن مزیت‌هایی ایجاد خواهد کرد که ممکن است آنها را نیز نسبت به نقل مکان بی‌رغبت کند. در انتاریو، مقررات جدید به شکل هوشمندانه‌ای اجازه‌ می‌دهد که اجاره‌بها هنگام نقل مکان مستأجر از خانه افزایش یابد؛ بر خلاف برخی جاهای دیگر که مستأجران می‌توانند آپارتمان تحت کنترل اجاره‌ی خود را در اختیار یکی از بستگان خود بگذارند و این امکان ارزش افزوده‌ی ملک را به شکل مؤثری از مالک به مستأجر منتقل می‌کند. اما اگر در طول زمان اجاره‌ها در مناطق مرغوب شهر همچنان بیشتر از نرخ تورم رشد کند، (اتفاقی که همیشه در شهرهای پر رونق اتفاق افتاده است) مستأجرانی که در چنین منازلی زندگی می‌کنند، نقل مکان را از لحاظ مالی به زیان خود خواهند دید. نتیجه؟ آنها در خانه‌ای که از لحاظ اندازه یا موقعیت مناسبشان نیست به دام خواهند افتاد.

۴. کمبود واحدهای اجاره‌ای در تورنتو

برخی از سازندگان واحدهای اجاره‌ای اصرار دارند که همیشه برنامه‌ریزی‌های خود را برای افزایش اجاره بر اساس نرخ تورم انجام داده‌اند. با این وجود باید بپذیریم که مقررات کنترل‌ اجاره، از اشتیاق ساخت واحدهای رنتال می‌کاهد.

با آنکه حذف کنترل اجاره از ساختمان‌های ساخته شده بعد از ۱۹۹۱ موجب رشد یکباره‌ی ساخت و سازهای اجاره‌ای نشد، باید توجه داشت که تغییرات اقتصادی پیچیدگی‌های خاص خود را دارند و روابط خطی ساده نیستند. بازارهای مسکن به طور سنتی از سیکل‌هایی عبور می‌کنند که در آنها قیمت‌های بالاتر به افزایش ساخت و سازها منجر می‌شود و سپس در نتیجه‌ی عرضه‌ی بیش از حد، قیمت‌ها کاهش می‌یابد. دخالت در این سیکل،‌ پیش از کامل شدن آن، می‌تواند به معنی کمبود واحدهای رنتال در آینده باشد؛ هر چند که دولت مشوق‌های دیگری ارائه کند.

۵. سرایت بیماری به شهرهای بزرگ دیگر

رشد مخاطره‌آمیز قیمت‌های مسکن در بزرگترین شهرهای کشور آغاز شده است؛ جدای از اینکه دلیل آن چه باشد. قیمت‌های بالای خانه‌ها در بزرگترین مراکز شهری، منجر به افزایش تند قیمت‌ها در کامیونیتی‌های خواب‌آلوده‌ای شده است که در فاصله‌های دورتری واقع شده‌اند. بسیاری از تحلیل‌گران بر این باورند که ایجاد محدودیت بر سودجویی در بازار ونکوور، نقش مهمی در جهش اخیر قیمت‌های تورنتو داشته است. با نرخ‌های بهره‌ی فعلی، ملک همچنان سرمایه‌گذاری خوبی باقی خواهد ماند و انتظار می‌رود که ارزش خود را نگه دارد.

خارج ساختن سودجویان از مراکز شهری بزرگ می‌تواند به معنی جلب توجه آنها به جاهای دیگری مانند کینگستون، اتاوا و مونترآل باشد. این می‌تواند به معنی ثروت‌های بادآورده برای مالکان فعلی املاک باشد، اما در نهایت همان مشکلات قدرت خرید را برای مستأجران و تازه‌واردان به بازار مسکن به همراه خواهد داشت.

۶. تغییرات سیاسی می‌تواند همه چیز را عوض کند

گرچه به دشواری می‌توان این را ثابت کرد، بعضی‌ها تغییر مقررات مسکن در بریتیش کلمبیا و انتاریو را به عنوان اقداماتی سیاسی برای تقویت محبوبیت رو به کاهش دولت‌ها به شمار می‌آورند. اما تجدید نظر در قوانین هم برندگانی دارد و هم بازندگانی. در حالی که برندگان ممکن است به هواداری از رهبرانی برخیزند که با اصلاح مقررات، شرایط را به سود آنها تغییر داده‌اند، رأی‌دهندگان معمولاً موجودات دمدمی‌مزاجی هستند.

آنهایی که از تغییر قوانین آسیب می‌بینند، چه به این دلیل که زیاده‌روی کرده‌اند و چه به این خاطر که بیش از حد محتاط بوده‌اند، ممکن است انگیزه پیدا کنند که به تغییر دولت رأی دهند. مالکان، مستأجران و صاحبخانه‌ها، همزمان با اینکه خود را با قوانین جدید انطباق می‌دهند، باید این را نیز بدانند که این قوانین ممکن است خیلی زود و حتی در انتخابات بعدی دوباره تغییر کند.