سرمایه‌گذاران دوراندیش و خانه‌های فردا

آتش در شماره سوم ویژه‌نامه چاپی خود، در بخش مسکن مطلبی منتشر کرده که چهار روند اصلی را که بر آینده بازار مسکن تاثیر می‌گذارد، بررسی کرده است؛ دان کمپبل درباره تلفن همراه، زندگی مستقل، حمل و نقل و انتقال ثروت در آینده و تاثیر آن بر بازار مسکن توضیح می‌دهد. شما می‌توانید این گزارش را در شماره سوم ویژه‌نامه چاپی آتش بخوانید. برای دانلود فایل پی‌دی‌اف صفحه مسکن، اینجا را کلیک کنید.

 

 

توجه به نیاز نسل جدید، نه تنها در بازار مسکن که در همه بازارها اهمیت زیادی دارد. دان کمپبل، سرمایه‌گذار و محققی است که دهه‌هاست در بازار مسکن تورنتو سرمایه‌گذاری کرده است و در این مقاله به ما می‌گوید که برای خرید خانه به قصد سرمایه‌گذاری، لازم است چگونه آینده‌نگری داشته باشیم و به چه چیزهایی توجه کنیم. از دید او، تغییر الگوهای زندگی نسل جدیدی که صاحب خانه می‌شوند، فرایندی است که تاثیر فراوانی بر بازار مسکن در ده سال آینده خواهد گذاشت.

از نگاه او استفاده از فناوری‌های جدید، علاقه‌مندی‌های خانوادگی و شخصی، نحوه استفاده از وسایل حمل و نقل عمومی و مواردی از این دست، در نسل جدید تغییر خواهد کرد و همین تغییرات ساده است که باعث عوض شدن علاقه‌مندی‌های نسل جدید می‌شود. اینجاست که باید با مشاهده دقیق این فرایندها، به مرور سرمایه‌گذاری در مسکن را هوشمندانه انجام دهیم.

 

 

شاید خیلی‌ها که شغل دیگری دارند و از نزدیک با کسب و کار یک سرمایه‌گذار آشنا نیستند، فکر کنند کار او ساده است. اما یکی از سختی‌های بزرگ سرمایه‌گذاری، داشتن تفکر دوطرفه است. به این معنی که سرمایه‌گذاران همواره با دو شرایط مختلف روبرو هستند؛ آنها باید در بسیاری از موارد تصمیمات آنی بگیرند و از سویی همواره باید مواظب تغییرات عمده‌ای باشد که ممکن است در آینده رخ دهد.

شرایط ویژه برای سرمایه‌گذاران مسکن

این شرایط برای سرمایه‌گذاران بخش مسکن سخت‌تر است. آنها باید همواره بر موج تغییرات بازار سوار باشند و به همین دلیل مجبورند دائما به زیرساخت‌های اقتصادی ناحیه فعالیت‌شان توجه داشته باشند. ضمن اینکه آنها باید بر روی رشد جمعیت و مشاغلی که به وجود می‌آیند نیز تمرکز کنند و اقتصاد را از سطح ملی تا شهری که در آن کار می‌کنند، تحت نظر بگیرند.

متاسفانه برخی از سرمایه‌گذاران مسکن چنین دیدی ندارند. آنها فقط شرایط روز یا حداکثر تا ۱۲ ماه آینده را می‌بینند. این نگاه کوتاه‌مدت باعث می‌شود تغییرات اساسی جمعیت و یا نیازهای درازمدت مسکن نادیده گرفته شوند. این غفلت ممکن است به قیمت از دست رفتن تمام برنامه‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و به خطر افتادن سرمایه‌ها تمام شود.

روند تغییرات را دنبال کنید

مطالعات نشان می‌دهد الگوی زندگی مردم به صورت ناگهانی تغییر نمی‌کند و این تغییرات اغلب به صورت یک روند و فرایند است. سرمایه‌گذاران دوراندیش آنهایی هستند که این روند را پایش می‌کنند و برای تغییرات پیش رو آماده‌اند. این دسته از سرمایه‌گذاران، برنامه‌ریزی می‌کنند. بنابراین پیش از آنکه روند تغییرات پیچیده شود، اقدامات لازم را برای مدیریت املاکشان انجام می‌دهند.

چهار تغییر بزرگ تا ۱۰ سال آینده

به نظر می‌رسد روند تغییرات بازار املاک کانادا در ۱۰ سال آینده، در چهار حوزه مختلف صورت گیرد. هر کدام از این تغییرات می‌توانند بازار را به سمت و سویی سوق دهند. ضمن اینکه نباید فراموش کنیم معمولا روندها بر هم اثر فزاینده دارند. یعنی اگر سرمایه‌گذاری بتواند حداکثر تغییرات را مد نظر داشته باشد و آنها را در انتخاب ملک در نظر بگیرد، می‌تواند پس از ده سال بازده خوبی از سرمایه‌گذاری خود بگیرد.

 

با هم به این چهار روند، نگاهی می‌اندازیم.

روند اول: اقتصاد تلفن همراه

طبق آمار ارائه شده از سوی گوگل، تعداد جستجوهای اینترنتی بر روی تلفن همراه از جستجو بر روی رایانه‌ها پیشی گرفته‌ است. این آمار مطمئنا جالب است اما برای مالکان خانه‌ها به چه معناست؟

شاید دیگر وقت آن رسیده که املاکتان را در مناطقی بخرید که به‌خوبی زیر پوشش آنتن موبایل هستند. از طرفی دیگر آگهی اجاره ملک خود را بر روی اپلیکیشن‌های موبایل بگذارید تا جویندگان خانه به‌راحتی بتوانند ملک شما را در در منطقه مورد نظرشان پیدا کنند.

 

نکته استراتژیک اول

قبل از خرید هر ملک، کیفیت سیگنال موبایل خانه و اطراف آن را بررسی کنید. به یاد داشته باشید خدمات موبایل برای نسل‌های بعدی مستاجران و خریداران پراهمیت‌تر خواهد شد.

 

روند دوم: زندگی غیرمستقل جوان‌ها

وقتی عبارت اشتراک‌گذاری را می‌شنویم ممکن است یاد UBER یا Lyft بیفتیم. در دنیای املاک، مفهوم اشتراک‌گذاری از این هم فراتر می‌رود. نسل‌های حال و آینده راحت‌تر از نسل‌های قبلی می‌توانند محل زندگی خود را با دیگران به اشتراک بگذارند. دلیل اصلی این تمایل، مسائل مالی‌ است اما الگوی زندگی امروز نیز مناسبات را به سمتی می‌برد که افراد از زندگی با والدین خود رضایت داشته باشند. واقعیت این است که نسل جدید مستاجران، دوران طولانی‌تری را در خانه والدین زندگی کرده‌اند.

بیایید به یک مطالعه نگاهی بیندازیم. این مطالعه که به تازگی انجام شده، افراد بین سنین ۲۰ تا ۲۹ سال را در دوره‌های مختلف زمانی بررسی کرده است. این مطالعه ابتدا به سراغ بیبی‌بومرها رفته است. بیبی‌بومرها افرادی هستند که بعد از جنگ جهانی دوم متولد شده‌اند و متولدین ۱۹۴۶ تا ۱۹۶۴ هستند. تنها ۲۸ درصد از افراد این نسل ۲۰ تا ۲۹ سالگی خود را با والدینشان گذرانده‌اند. ۳۱ درصد نسل بعدی یا ایکس‌ها که متولدین ۱۹۶۰ تا ۱۹۸۰ هستند، دهه سوم زندگی خود را با والدینشان گذرانده‌اند. این در حالی است که ۵۱ درصد میلنیال‌ها (متولدین ۲۰۰۰-۱۹۸۰) در این سنین با والدین زندگی کرده یا می‌کنند.

به نظر می‌رسد نسل‌های جدید از زندگی غیرمستقل در کنار خانواده ناراحت نیستند یا دست کم کمتر نسبت به نسل‌های قبلی با این موضوع مشکل دارند.

نکته استراتژیک دوم

به‌دنبال آپارتمان‌های یک خوابه و سويیت نباشید. هر چند ممکن است در حال حاضر، این خانه‌ها انتخاب ارزان‌تری باشند اما روند تغییرات نشان می‌دهد تقاضا برای اجاره خانه‌های دو تا چهار خوابه بیشتر خواهد شد. هنگامی که تقاضا زیاد و عرضه کم می‌شود، ملک شما بهتر اجاره می‌شود و بازگشت سرمایه بیشتر خواهد شد.

 

روند سوم: انتقال ثروت

زمانی که نسل پر تعداد بیبی‌بومرها مدل‌های اقتصادی دنیا را تغییر دادند، تحلیل‌گران اقتصادی دچار مشکل شدند. این اتفاق درباره ما نیز صادق است. ما شاهد تغییرات دیگری هستیم که دلیل آن آغاز زندگی اقتصادی میلنیال‌هاست.

کانادا بدون شک در دهه آینده شاهد یکی از بزرگترین انتقالات ثروت بین نسل‌ها خواهد بود.

بسیاری معتقدند بیبی‌بومرها خانه‌هایشان را می‌فروشند و به کاندو و تاون هاوس تبدیل می‌کنند. این ایده در مدل‌های کلاسیک و قدیمی اقتصادی منطقی به نظر می‌رسد ولی در عمل این اتفاق نمی‌افتد. در عالم واقعیت، تعداد زیادی از بیبی‌بومرها وقتی به سن بازنشستگی می‌رسند درمی‌یابند که دوست ندارند از محل زندگی خود، همسایگان و دوستان‌شان دور شوند. آنها به فضایی بزرگ برای پذیرایی از دوستان، فرزندان و به خصوص نوه‌هایشان احتیاج دارند.

در یک کلام آنها هر آنچه لازم دارند در خانه‌های کنونی‌شان دارند. اگر هم نقل مکان کنند معمولا ترجیح می‌دهند در همان حوالی باشند. حال این موضوع چه تاثیری بر آینده بازار مسکن دارد؟

خانه‌های بزرگ قدیمی بازسازی و نوسازی می‌شوند. بعضی از آنها واحد یا سوییتی به خانه خود اضافه می‌کنند. بیبی‌بومرها به فرزندانشان کمک می‌کنند که زودتر خانه‌دار شوند و به این ترتیب نسل میلنیال یک دهه دیرتر از آنچه مدل‌های اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند خانه‌دار می‌شوند.

نکته استراتژیک سوم

بازسازی با کیفیت منازل، یکی از بهترین تجارت‌ها در دهه آینده است. این سرویسی است که بیبی‌بومرها به آن نیازمندند. ضمن اینکه نباید فراموش کرد که فرزندان آنها سلیقه متفاوتی با آنها دارند و علاقه‌مندند بازسازی با طراحی و مصالح جدید و به‌روز انجام شود.

روند چهارم: حمل و نقل عمومی

دولت در سطوح مختلف فدرال، استانی و شهری درآمدهای مالیاتی را صرف ساخت شبکه راه آهن سبک و سنگین می‌کند. اگر چه دلیل این کار کاستن از ترافیک و سهولت حمل‌و‌نقل است اما این کار تاثیر خود را بر سلیقه و تمایل موجر و خریدار خانه می‌گذارد.

آنچه میلنیال‌ها در شیوه زندگی و انتخاب مسکن مدنظر دارند با نسلی که تا به حال خریدار و مستاجر بوده متفاوت است. برای آنها دسترسی به وسایل نقلیه عمومی مهم است و حاضرند بهای دسترسی آسان را بپردازند.

یکی از اصلی‌ترین نکاتی که در هنگام خرید خانه به قصد سرمایه‌گذاری باید در نظر بگیرید، نزدیکی به ایستگاه اتوبوس یا مترو است. تحقیقات نشان داده املاکی که به خطوط حمل‌ونقل عمومی دسترسی آسانی دارند ۱۵ درصد بیش از املاک مشابه که دور از این خطوط ساخته شده‌اند، رشد قیمت دارند. ضمن اینکه با موج نسل میلنیال که در راه است، حداقل رشد ۱۵ درصد خواهد بود.

در واقع نسل بعدی تمایل کمتری به خرید خانه خواهد داشت و مدت طولانی‌تری مستاجر خواهد ماند. بنابراین مبلغ اجاره در مناطق نزدیک خطوط حمل و نقل به آسانی ۱۵ تا ۲۰ درصد بیش از اجاره در مناطق دورتر خواهد بود. وقت خرید خانه نگاه دقیقی به مناطق در حال گسترش خطوط حمل و نقل شهری بیندازید و بالاخره یک جا از مالیات‌هایی که پرداخته‌اید سود ببرید!

 

باز هم نکات ریز زیادی در پیش‌بینی روند بازار مسکن وجود دارد اما من یافته‌هایی را بازگو می‌کنم که خودم شخصا به آن رسیده‌ام. من از سال ۱۹۸۰ شروع به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کرده‌ام و با خرید املاک در مناطق مناسب و با شرایط مطلوب، توانسته‌ام از تمایلات و نیازهای بیبی‌بومرها به‌خوبی بهره ببرم.

در مجموع باید بگویم سرمایه‌گذارانی موفقند که با روند تغییر نیازهای نسل جوان آشنا باشند و به مطالعه جمعیت بپردازند. سرمایه‌گذاران دوراندیش آنهایی هستند که به حرف‌های نسل جدید گوش می‌دهند، به آنها کمک می‌کنند و به‌هیچ‌وجه از این «مشتریان آینده» غافل نمی‌شوند.

نکته استراتژیک چهارم

خرید املاک در فواصل قابل پیاده‌روی تا ایستگاه‌های حمل ونقل بسیار عاقلانه است. ضمن اینکه قیمت این خانه‌ها هم بیشتر رشد می‌کند. این خانه‌ها همچنین در صورت سقوط بازار، دیرتر تحت تاثیر قرار می‌گیرند.

 

 

طبقه‌بندی نسل‌ها

بیبی‌بومر: نسلی که بعد از جنگ جهانی دوم یعنی از سال ۱۹۴۶ تا ۱۹۶۴ متولد شده‌اند.

ایکس: نسلی که بین سال‌های ۱۹۶۰ تا ۱۹۸۰ متولد شده‌اند.

میلنیال: نسلی که بین سال‌های ۱۹۸۰ تا ۲۰۰۰ به دنیا آمده‌اند.