قوانین جدید؛ بازار خانه‌های ارزان را در سال ۲۰۱۸ داغ می‌کند
فهرست مطالب
شماره ۱۲۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
اسپانسر ويژه: فریدون تولّا – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
آیا بازار خانه و مسکن تورنتو در سال جدید میلادی به آرامش خود ادامه می‌دهد یا خانه‌ها گران‌تر می‌شوند؟ دان کامپبل یکی از مشهورترین کارشناسان بازار مسکن کانادا می‌گوید خانه‌های ارزان به خاطر قانون‌های جدید دولتی، گران می‌شوند و بازار کاندو هم داغ خواهد ماند. از سویی دیگر اداره آمار کانادا بالاخره آمار مربوط به خریداران خارجی را منتشر کرد و بر اساس آن مشخص شد که سهم این خریداران از خانه‌های تورنتو و ونکوور کمتر از ۵ درصد است. هر چند آنها خانه‌های گران‌تری به نسبت متوسط کانادایی‌ها می‌خرند اما به نظر نمی‌رسد در نهایت، سهم واقعی آنها از بازار مسکن تورنتو و ونکوور، مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده بازار باشد.
پس چه چیزی بیش از همه بر بازار تاثیر می‌گذارد و باید برای آن تصمیم‌گیری کرد؟
دان کامپبل، کارشناس خبره بازار مسکن کانادا که بیش از دو دهه است این بازار را بررسی می‌کند و خود یکی از سرمایه‌گذاران پیشرو در این بازار است می‌گوید دولت و دست‌اندرکاران بازار باید نگاه خود را تغییر دهند و به جای اینکه به دنبال سیاست‌گذاری برای خریداران خارجی بازار باشند، نگاهی جامع‌تر به بازار داشته باشند.
او پیش‌بینی می‌کند در سال آینده، به دلیل پایین آمدن قدرت خرید مردم، بازار خانه‌های ارزان، داغ‌تر می‌شود و همچنین آنهایی که برای سرمایه‌گذاری (اجاره دادن خانه) وارد این بازار شده‌اند، بازار پررونقی را تجربه خواهند کرد.
آمارها نشان می‌دهد صاحبان خارجی خانه در دان‌تاون مونترال، مالک حدود هشت درصد از کاندوها هستند. نتایج بررسی‌های اداره آمار کانادا و آژانس وام و مسکن کانادا CMHC نشان می‌دهد خریداران خارجی مسکن، تمایل بیشتری به خرید خانه‌های مونترال دارند و دلیل آن، وضع مالیات‌های دولتی در دو شهر ونکوور و تورنتوست.
وزیر اقتصاد کبک در گفتگو با شبکه تلویزیونی BNN می‌گوید: «ما در مونترال برای وضع قوانین جدید و گرفتن مالیات اضافی از خریداران خارجی، عجله‌ای نداریم. در این شرایط، نیازی به تصویب چنین قوانینی در مونترال احساس نمی‌شود.»
در همین حال آمارهای جدید و رسمی نشان می‌دهد خریداران خارجی حدود ۴ / ۳ درصد از خانه‌های تورنتو را خریده‌اند و این عدد برای صاحب‌خانه‌های غیرمقیم در ونکوور تقریبا ۵ درصد است.
لطفا حدس و گمان‌ها را کنار بگذارید
دان کامپبل، کارشناس و استراتژیست بازار مسکن کانادا در این باره می‌گوید: «به نظر می‌رسد این اواخر، تصمیم‌گیری‌های سیاست‌مداران درباره بازار مسکن، بیشتر بر اساس حدس و گمان بوده و حالا با انتشار این آمارها، می‌توانیم تصمیم دقیق‌تری در این باره بگیریم.» این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.
او می‌گوید: «ما درباره ۸ / ۴ درصد از خانه‌ها در ونکوور صحبت می‌کنیم که صاحب آنها خریداران خارجی هستند. البته این میزان در بخش کاندو کمی بیشتر است و ۹ / ۷ درصد را تشکیل می‌دهد. اما جالب‌ترین نکته‌ای که در این آمارها وجود دارد این است که متوسط قیمت این خانه‌ها بسیار گران‌تر از متوسط قیمت خانه‌هایی است که به طور معمول در این شهر خرید و فروش می‌شوند. مثلا این تفاوت در ونکوور حدود ۱۰ درصد است. اما در نهایت با وجود این واقعیت، باز هم نمی‌توان گفت که این بخش از بازار ، تاثیر اصلی را بر وضعیت مسکن در دو شهر بزرگ کانادا می‌گذارد.»
خریداران خارجی؛ کم اما تاثیرگذار
البته پیش از اعلام این آمار هم حدس‌هایی درباره سهم خریداران خارجی از بازارهای تورنتو و ونکوور زده می‌شد. عده‌ای معتقد بودند این سهم در حدود همین پنج درصد است. استدلال موافقان طرح‌های دولت (طرح‌هایی که از خریداران خارجی مالیات می‌گیرد تا بازار را کنترل کند) این است که خریداران خارجی و غیرساکن، با وجود اینکه سهم کوچکی از بازار دارند اما عملا به دلیل قدرت بالای خرید، کنترل بخش زیادی از بازار را در دست دارند و خارج کردن آنها از بازار، به ساکنان شهرهای بزرگ این امکان را می‌دهد که در فضایی امن‌تر خرید کنند.
دان کامپبل در جواب این استدلال می‌گوید: «این ادعا درباره بازار خانه‌های ارزان‌قیمت، ادعای درستی نیست. همان‌طور که آمارها هم نشان می‌دهد، خریداران خارجی بیشتر بر روی خانه‌های گران‌قیمت تمرکز دارند و حضور یا نبود آنها، بر خانه‌های ارزان که بخش عمده‌ای از بازار را تشکیل می‌دهد، تاثیر مستقیمی ندارد.»
او درباره انگیزه‌ی اصلی خریداران خارجی از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌گوید: «این موضوع اصلا عجیب نیست که خریداران خارجی به مونترال رفته‌اند. آنها احتمالا در آینده هم به کلگری می‌روند. این سرمایه‌گذاران، کانادا را به طور کلی، بهشتی امن می‌دانند که می‌توانند سرمایه‌های خود را در آن قرار دهند. ضمن اینکه اگر کسی در هر جای دنیا بخواهد مشکلی برای شما به وجود آورد، خیلی ساده می‌توانید به کانادا بیایید.»
باید تصمیم جامعی بگیریم
او در پاسخ به این سوال که آیا این تصمیمات استانی کار اشتباهی بوده است یا نه می‌گوید: «گرفتن مالیات از خریداران خارجی، یک تصمیم سیاسی بود که بیش از آنکه بر اساس فکت‌ها گرفته شود، بر اساس پست‌های شبکه‌های اجتماعی بود. البته نمی‌توان به طور کامل گفت که این تصمیم اساسا اشتباه بوده اما می‌توان گفت که نیاز است با جامع‌نگری تصمیم‌گیری کنیم و این جامع‌نگری در حال حاضر دیده نمی‌شود. به عنوان مثال بخشی از بازار به خصوص در ونکوور مربوط به خانه‌های دوم و سوم ساکنان کاناداست. آیا این بخش از بازار و خرید و فروش این خانه‌ها، بر قیمت‌ها تاثیر نمی‌گذارد؟ ما برای این خانه‌ها چه فکری کرده‌ایم؟»
بازار خرید و اجاره خانه‌های ارزان، داغ می‌شود
او توصیه می‌کند که مسیر گفتگوها را در این بازار عوض کنیم و نگاه متفاوتی به مساله بازار مسکن در بازارهای داغ کانادا داشته باشیم: «نکته‌ای که باید به آن توجه کنیم این است که خریدن خانه به نیت سرمایه‌گذاری (و نه سکونت خودتان) در واقع ورود به بازار «اجاره» است و نه بازار «خرید». شما این خانه‌ها را می‌خرید تا با اجاره‌دادن‌شان، درآمد کسب کنید. اما اگر به قوانینی که از سوی دولت‌های استانی و فدرال وضع می‌شود نگاهی بیندازید، متوجه می‌شوید که بیشتر آنها مربوط به «بازار خرید خانه» است و نه اجاره.»
اما نتیجه این تصمیمات که باعث پایین آمدن قدرت خرید مردم می‌شود چیست؟
دان کامپبل، کارشناس باسابقه بازار مسکن تورنتو می‌گوید: «خانه‌هایی که برای سرمایه‌گذاری خریدارای شده‌اند و در بازار اجاره قرار دارند، بیش از گذشته رونق می‌گیرند و صاحبانشان به سرعت می‌توانند این خانه‌ها را اجاره دهند. تقاضا نیز به مرور برای این خانه‌ها افزایش پیدا می‌کند چون خریداران بالقوه به دلیل سخت‌تر شدن خرید (هدفی که دولت برای آرام‌کردن بازار در پیش گرفته) چاره‌ای جز اجاره کردن خانه ندارند. این واقعیت را می‌توانید از روی آمارهای ماهانه رشد متوسط اجاره‌بها در شهری مانند تورنتو ببینید. بنابراین بازار در بخش اجاره بسیار داغ است و این همان بخشی از بازار است که «سرمایه‌گذاران» در آن خانه خریده‌اند و از آن پول درمی‌آورند. هر کدام از قوانین اخیر، یک خریدار را از خریدن خانه منصرف می‌کند و او را به سمت بازار اجاره می‌کشد.» این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.
او همچنین درباره استرس تست می‌گوید: «حتما در سه ماهه اول سال، این استرس تست جدید بازار را آرام‌تر می‌کند تا خریداران بالقوه ببینند چه اتفاقی رخ می‌دهد. همه می‌خواهند بدانند بانک‌ها و وام‌دهنده‌ها در مقابل این قانون جدید چه عکس‌العملی خواهند داشت.»
به عقیده کامپبل، قدرت خریدها پایین می‌آید و در چنین شرایطی همه به سراغ خانه‌هایی می‌روند که از لحاظ قیمتی در یک سوم پایینی بازار قرار دارند.»
دان کمپبل می‌گوید: «ما به تدریج دوباره شاهد جلسات مزایده‌ای خواهیم بود که بر سر خرید این خانه‌ها اتفاق می‌افتد زیرا خریداران نمی‌توانند از میان دو سوم بالایی بازار خرید کنند. این‌گونه است که بازار خانه‌های ارزان، داغ‌تر از گذشته خواهد شد.»
