قوانین جدید فدرال مسکن؛ آیا ماه عسل فروشنده‌ها به پایان رسیده است؟
فهرست مطالب
بسیاری از کارشناسان پس از آنکه هفته گذشته وزیر اقتصاد کانادا از مقررات جدید وامی و مالیاتی مسکن خبر داد، اعلام کردند اوضاع بازار مسکن به زودی با تغییراتی روبرو می‌شود؛ چیزی شبیه به اتفاقی که مقررات جدید در بازار ونکوور به وجود آورد. سامانتا بروکز، مدیرعامل شرکت وام Mortgages of Canada که ۱۴ سال است به طور تخصصی در این بازار فعالیت می‌کند معتقد است تاثیر این قوانین در حدی است که می‌تواند «بازار خریداران» را به «بازار فروشندگان» تغییر دهد. او در این مطلب ابتدا از تغییرات قانون می‌گوید و در ادامه تلاش می‌کند تصویر آینده بازار را به خصوص در بازارهای تورنتو و ونکوور ترسیم کند.
پس از سال‌ها افزایش مداوم قیمت‌های مسکن و کاهش مستمر هزینه‌های وام، بسیاری از کانادایی‌ها مدتهاست نگران دشواری روزافزون ورود به بازار مسکن و بدهی‌هایی هستند که هر روز برای خرید خانه بیشتر می‌شود؛ به ویژه در برخی از شهرهای بزرگ کانادا مانند تورنتو و ونکوو.
مقررات جدید چه می‌گوید؟
بیل مورنو، وزیر اقتصاد کانادا نیز به این موضوع واقف است و هفته گذشته با اعلام اینکه قدرت خرید در بازارهای خاص مسکن کاهش پیدا کرده است گفت وضعیت به جایی رسیده که دولت باید در این موضوع دخالت کند. او مقررات و قوانین جدیدی را اعلام کرد که هدف آنها اطمینان از توانایی بازپرداخت وام‌هایی است که وام‌گیرندگان کانادایی می‌گیرند. از جمله این مقررات جدید می‌توان به این اشاره کرد که از این پس، تمام وام‌گیرندگان بیمه‌‌شده باید برای دریافت وام‌های مسکن با نرخ بهره استاندارد پنج ساله واجد شرایط شناخته شوند. این مقررات از ۱۷ اکتبر به اجرا در خواهد آمد.
پیش از این مشتریانی که با نرخ بهره ثابت پنج‌ساله یا بیشتر، اقدام به دریافت وام می‌کردند نیز قادر بوده‌اند که با استفاده از نرخ بهره قرارداد خود، مجوز دریافت وام‌های دیگری نیز بگیرند. این قوانین همچنین در مورد وام‌های با ضریب پایین نیز اعمال خواهند شد (وام‌هایی که پیش‌پرداخت آنها بالای ۲۰ درصد باشد)، البته اگر از این وام‌ها برای خرید خانه‌هایی استفاده شود که در طرح‌هایی با پشتیبانی دولت ساخته شده باشد.
مورنو همچنین یک گریزگاه مالیاتی را بست که پیش از این به افراد غیرکانادایی اجازه می‌داد اقدام به خرید و فروش ملک کنند و پس از آن ادعای معافیت مالیاتی داشته باشند.
بازار آینده، بازار خریداران است
اعلام قوانین جدید موجب شده است که خریداران، فروشندگان، کارگزاران و صاحبخانهها به فکر فرو روند که این قوانین چه تأثیری بر روی آنها خواهد داشت. به راستی، مقررات جدید چه معنایی برای کانادایی‌ها دارد؟
نکته اساسی آن است که بازار فعلی، که به ویژه در شهرهای بزرگ مانند تورنتو و ونکوور بازار فروشندگان است، سرانجام تبدیل به بازار خریدار خواهد شد؛ البته با محدودیت‌های فراوان.
بنابراین اگر قصد دارید در آینده نزدیک اقدام به خرید یا فروش خانه کنید، یا حتی اگر در نظر دارید وام مسکن خود را مجدداً تأمین مالی کنید، باید از آخرین تغییرات صورت گرفته در مقررات که بر شما تأثیر دارد آگاه باشید.
هر چه سریع‌تر معامله کنید
آنهایی که در حال حاضر در فرایند خرید قرار دارند باید همین حالا معامله را به سرانجام برسانند! بنابراین در اسرع وقت و بر اساس نرخ بهره‌ای که پیش‌تأیید آن را گرفته‌اید و شرایطی که با فروشند‌ه توافق کرده‌اید، معامله را نهایی کنید. در غیر اینصورت، ممکن است مشمول تغییراتی در قوانین و نرخ بهره‌ها شوید که به زودی اجرایی خواهد شد. برای کسانی که پیش‌تأیید خود را گرفته‌اند اما هنوز گام‌های بعدی را برنداشته‌اند، بهترین توصیه آن است که با یک کارگزار یا متخصص قابل اعتماد وام مسکن مشورت کنند.
اگر قبل از تغییرات جدید پیش‌تأیید وام خود را گرفته باشید، بدان معنا نیست که بعد از اجرای تغییرات همچنان امکان دریافت وام را با همان مقدار و نرخ بهره خواهید داشت؛ به ویژه اگر وام‌دهنده شما پیش‌تأیید را بر اساس نرخ بهره ثابت ارائه داده باشد. در واقع به زودی چنین نرخ بهره‌ای دیگر در دسترس نخواهد بود. اگر پیش‌تایید خود را برای خانه‌ای تازه‌ساز گرفته‌اید و معامله شما تا ۲۰۱۷ قطعی نخواهد شد، در اینصورت نیاز خواهید داشت که یکبار دیگر پیش‌تأیید بگیرید.
برای مثال، اگر یک خریدار بالقوه برای وام مسکنی با نرخ ثابت حدود ۴۹ / ۲ درصد پیش‌تأیید گرفته باشد، این نرخ بهره اکنون برای مقاصد تعیین صلاحیت حدود ۶۴ / ۴ درصد خواهد بود. به بیان دیگر، اگر پیش از این به یک خریدار بالقوه با درآمد تقریبی ۱۲۵,۰۰۰ دلار گفته شده باشد که می‌تواند در حدود ۶۳۰,۰۰۰ دلار وام بگیرد، طبق مقررات جدید او تنها خواهد توانست در محدوده ۵۰۰,۰۰۰ دلار وام دریافت کند.
تلاش دولت برای جلوگیری از ولخرجی
کسانی که هم اکنون پیش‌تأیید وام خود را گرفته‌اند ممکن است مقررات جدید را ناعادلانه بپندارند، که از برخی لحاظ همین‌طور هم هست. با وجود این، باید تصویر کلی موضوع را پیش چشم داشته باشیم و آن این است که قوانین جدید می‌تواند کانادایی‌ها را از گرفتن وام‌هایی که توانایی بازپرداخت آن را نخواهند داشت منع کند.
اگر خریداران جدید دیگر قادر نباشند برای خانه‌های گران‌قیمت ولخرجی کنند و خریداران خارجی نیز دیگر امکان بهره گرفتن از گریزگاه مالیاتی پیشین را نداشته باشند، پس چه کسی این خانه‌ها را خواهد خرید؟
پاسخ این پرسش این است که به مرور زمان برای خانه‌هایی که بیش از ارزش واقعی خود قیمت‌گذاری شدهاند، دیگر بازاری وجود نخواهد داشت. بازار فروشندگان، که چندین سال برقرار بود، به دلیل نبود قدرت خرید به آهستگی تبدیل به بازار خریداران خواهد شد و این نیز به نوبه خود می‌تواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود، چرا که مردم دیگر قادر نخواهند بود در آنچه پیشتر «بازارهای داغ» خوانده می‌شد اقدام به خرید کنند.
البته ممکن است بلافاصله شاهد این تغییرات نباشیم؛ به احتمال زیاد نه تا هنگام بازار بهار. اما قطعا آن را خواهیم دید.
کسانی که در این مناطق صاحب‌خانه هستند نیز ممکن است تحت تأثیر قرار گیرند؛ به ویژه اگر قصد فروش خانه یا تأمین مالی مجدد وام مسکن خود را داشته باشند. این امکان وجود دارد که ارزش خالص ملک آنها با کاهش مواجه شود. از آنجا که ارزش خانه‌های آنها وابسته به قدرت خرید خریداران است، پایین آمدن قدرت خرید ممکن است به کاهش ارزش خانه‌های آنها منجر شود. این امر نه تنها صاحبخانهها، بلکه اجاره‌دهندگان را نیز تحت تأثیر قرار خواهد داد. نرخ‌های بهره بالا خواهد رفت و این بر تمام کسانی که در فرایند اعطای وام مسکن دخیل هستند اثر خواهد گذاشت.
آینده بازار؛ کاهش قیمت‌های مسکن
با این حساب، این تغییرات در قوانین که به منظور آرامش بخشیدن به بازار مسکن و پایدار ساختن آن طراحی شده است، آیا در نهایت تأثیرات مد نظر را بر جای خواهد گذاشت؟ آیا می‌تواند به حل مشکل قدرت خرید در بازار مسکن کمک کند؟
باید گفت که به مرور زمان، بله. این تغییرات می‌تواند به حل موضوع قدرت خرید در بازار کانادا منجر شود. قوانین جدید هزینه‌های وام مسکن را بالا و میزان فروش خانه‌ها را پایین می‌آورد. با وجود این، باید به یاد داشت که قوانین و مقررات جدید به منظور آرام ساختن بازارهای داغی مانند ونکوو و تورنتو وضع شدهاند. شهرها و مناطق دیگر کشور، که در آنها عرضه و تقاضا بسیار به هم نزدیکتر بوده‌اند، چندان تحت تأثیر قرار نخواهند گرفت.
نکته اصلی این است که این تنها شروع داستان است. قوانین جدید به مرور زمان منجر به کاهش قیمت‌ها در بازارهای داغ پیشین خواهد شد و این نیز به نوبه خود می‌تواند به افزایش قدرت خرید در سراسر کانادا کمک کند. با وجود این، خریداران و فروشندگان خانه تحت تأثیر قوانین و مقررات بسیار دیگری نیز قرار خواهند گرفت.
در نهایت، بهترین توصیه به خریداران، فروشندگان و صاحبان خانه آن است که پیش از آنکه اقدام به خرید یا فروش یا تأمین مالی مجدد کنند، دقت کنند که حتماً از آخرین تغییرات قوانین و مقررات مربوطه اطلاع داشته باشند.
ما قبلاً هم این تجربه را داشته‌ایم … حالا فقط نیاز داریم که خود را با آن تطبیق بدهیم.
