وقتی اقتصاد پویاست خانه‌ها در نهایت گران می‌شوند
فهرست مطالب
شماره ۱۰۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
اسپانسر ویژه: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن -تورنتو
مقررات جدید انتاریو، هر ماه قیمت خانه‌ها را در تمام انتاریو پایین می‌آورد و برخی از کارشناسان می‌گویند در این دوره اصلاح قیمت، فرصت خوبی برای خرید خانه وجود دارد. یکی از این کارشناسان، میخائیل دومینگوئز است. او یک سرمایه‌گذار و مشاوری فعال در منطقه‌ی دورهام است که روی انواع واحدهای اجاره‌ای، کاندو و خانه‌های ویلایی سرمایه‌گذاری و مطالعه می‌کند.
دومینگوئز در این مطلب که در مجله Real Estate Wealth چاپ کانادا منتشر شده است، دو تغییر عمده مقررات در بازار مسکن انتاریو را بررسی می‌کند؛ مالیات خریداران خارجی و همچنین کنترل افزایش بهای اجاره‌ها. از نگاه او، زیرساختهای اقتصادی انتاریو مناسب است و به همین دلیل، کاهش قیمت‌ها موقتی خواهد بود.
میخائیل دومینگوئز – طرح جدید و شانزده ماده‌ای دولت انتاریو برای کنترل بازار مسکن، توجه‌های زیادی را به خود جلب کرده است. مساله‌ی شگفت‌انگیز درباره‌ی حکم جدید دولت این است که بسیاری از مواد آن بدون آگاهی واقعی از اینکه اصلا تاثیری خواهد داشت (و اگر تاثیری دارد اندازه‌ی آن چقدر خواهد بود) تنظیم شده است.
دو ماده که بیشترین سرخط خبرها را به خود اختصاص داد، یکی مالیات بر خریداران غیر ساکن به مبلغ ۱۵ درصد از قیمت خرید بود و دیگری تصمیم به گسترش محدودیت‌های کنترل اجاره به ملک‌هایی که بعد از سال ۱۹۹۱ ساخته شده‌اند.
هنوز برای تشخیص تبعات این تصمیمات خیلی زود است، اما می‌توان دید که اتفاقات جالبی در حال رخ دادن است.
تجربه یک بازار آرام در GTA
تعداد فروشندگانی که اقدام به لیست کردن املاک خود کرده‌اند پیشاپیش افزایشی جهش‌وار یافته است. پیش از آنکه بگویید بازار بهار همیشه پررونق است، نگاهی به ماه‌های آوریل و می گذشته بیندازید تا متوجه شوید که در بسیاری از بازارها، آمارها نشان از افزایشی قابل توجه دارد.
اما آمار جالب دیگر آن است که طی چند هفته‌ی اخیر، تعداد بازدید از خانه‌ها به طرز چشمگیری کاهش یافته است.
کاهش بازدید در تمام GTA گزارش شده است. در بازار Durham شاهد کاهشی به بزرگی ۴۰ درصد هستیم.
مالیات بر خریداران غیر ساکن هیچ تاثیری روی این آمار ندارد، چرا که خریداران خارجی بازدید چندانی از خانه‌های فروش مجدد ندارند. به نظر می‌رسد که کل بازار خرید مکث کرده است تا ببیند این تصمیم‌ها در طی چند ماه آینده چه تاثیری روی بازار خواهد گذاشت. همین می‌تواند فرصت‌های خرید فوق‌العاده‌ای برای سرمایه‌گذاران زیرک فراهم سازد.
روی مباحث پایه‌ای تمرکز داشته باشید
بیایید نگاهی به مباحث پایه‌ای و زیرساختهای اقتصادی بیندازیم تا ببینیم آیا چیزی عوض شده است یا نه. آنچه معمولا در بلندمدت بر رشد بازار مسکن و کاهش تقاضا تاثیر می‌گذارد، چند عامل کلیدی به شرح زیر است:
رشد GDP (تولید ناخالص داخلی) انتاریو در حال حاضر از این لحاظ وضعیت خوبی دارد. در حقیقت، پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که انتاریو بیشترین رشد GDP را در کل کشور در سال ۲۰۱۷ خواهد داشت.
رشد اشتغال
در هر کامیونیتی که می‌خواهید سرمایه‌گذاری کنید، اطلاعیه‌های ماهانه‌ی سازمان آمار کانادا را در مورد آن دنبال کنید. شغل بیشتر، یعنی آدم‌های بیشتری پول خواهند داشت. پول بیشتر یعنی آدم‌های بیشتری خانه خواهند خرید. اگر آدم‌های بیشتری بخواهند خانه بخرند، این یعنی قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.
رشد جمعیت
در GTA به دلیل حجم فوق‌العاده بالای مهاجرت و جابجایی‌های بین استانی، جمعیت در تقریبا تمامی کامیونیت‌هایی که حداکثر یک ساعت با تورنتو فاصله دارند، به شکل پیوسته‌ای در حال افزایش بوده است. علاوه بر این، با توجه به طرح کمربند سبز، محدودیت‌های زیست‌محیطی اطراف این منطقه و وجود دریاچه‌ی انتاریو در جنوب، زمین کافی برای افزودن خانه‌های ویلایی در دسترس نیست.
فراموش نکنید که خانه‌های ویلایی و تک‌خانواری با حیاط پشتی در محله‌های مرغوب، همواره از تقاضای بالایی برخوردار خواهند بود. هرچه جمعیت در منطقه بیشتر باشد، تقاضا نیز بیشتر خواهد بود.
زیرساختهای اقتصادی، در سال ۲۰۱۷ و بعد از آن، در منطقه‌ی GTA به شکل شگفت‌انگیزی قدرتمند باقی خواهد ماند. البته من این پیش‌بینی را دارم که بسیاری از فروشندگان برای فروش خانه‌های خود دچار مشکل خواهند شد و اینکه شاهد کاهش کوتاه‌مدتی در قیمت‌ها خواهیم بود. این مساله سرخط همه‌ی خبرها را در رسانه‌ها به خود اختصاص خواهد داد. اما سرمایه‌گذاران زیرک می‌دانند مادامی که در یک بازار محلی زیرساختهای اقتصادی نیرومند هستند، دلیلی ندارد که تصور کنیم این کاهش قیمت‌ها پایدار خواهد بود.
بازار اجاره؛ بالاخره تکلیف ما چیست؟
در مورد کنترل اجاره چه می‌توان گفت؟ تمامی مطالعات اقتصادی که توسط آدم‌های باهوش‌تر از من انجام شده است، نشان می‌دهد که این تصمیم منافعی کوتاه‌مدت برای مستاجران خواهد داشت، اما به شکل مؤثری پروژه‌های آینده را متوقف خواهد کرد و جلوی افزایش عرضه‌ی واحدهای جدید را در بلندمدت خواهد گرفت.
سرمایه‌گذارانی که برای واحدهای اجاره‌ای ویلایی و دوبلکس خود، روی بازار فروش مجدد تمرکز دارند، تاثیر کوتاه‌مدت چندانی نخواهند دید، چرا که بیشتر سرمایه‌گذاری‌های آنها در ملک‌هایی بوده است که قبل از ۱۹۹۱ ساخته شده‌اند و بنابراین پیشاپیش تحت محدودیت‌های کنترل اجاره قرار داشته‌اند.
گرچه در بلندمدت، این تصمیم می‌تواند سود بادآورده‌ای برای آنها به ارمغان آورد، زیرا کمبود ساخت و سازهای جدید به معنای افزایش تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای موجود خواهد بود. این تقاضا به معنای رشد چشمگیر نرخ‌های اجاره خواهد بود.
من شخصا این نگرانی را داشته‌ام که اگر برخی از سازنده‌ها تصمیم به ساخت یک سری ساختمان‌های اجاره‌ای شیک بگیرند، بانگالوهای دهه‌ی ۱۹۶۰ من را سرافکنده خواهند کرد و در نتیجه ارزش آنها در بازار اجاره پایین خواهد آمد. این مساله را در بسیاری از شهرهای دانشجویی شاهد هستیم و می‌بینیم که ساختمان‌های ویژه‌ی اجاره‌ی دانشجویی همه جا در حال سبز شدن هستند.
اگر همین قصه که در بالا اشاره شد، در بازار خانه‌های مسکونی سنتی نیز اتفاق بیفتد، عرضه‌ی واحدهای جدید عرصه را بر واحدهای اجاره‌ای موجود تنگ خواهد کرد.
اگر حق با اقتصاددان‌ها باشد و محدود کردن عرضه‌ی واحدهای اجاره‌ای جدید موجب توقف رقابت‌های آینده بر سر مستاجرهای آینده شود، باید از لیبرال‌های استان تشکر کنیم که ثروت بلندمدت ما را تضمین کرده‌اند.
من یکی به خرید واحدهای اجاره‌ای در این بازار شگفت‌انگیز ادامه خواهم داد. و اگر بهار و تابستان سال آینده ملکی «برای فروش» گذاشته شود، که چه بهتر.
