۵ اشتباه که باعث می‌شود شما در سرمایه‌گذاری خود برای خریدن خانه زیان کنید
سرمایه‌گذاران جدید در بازار املاک و مستغلات با آگاهی از برخی مشکلات رایج و داشتن برنامه برای پرهیز از آنها می‌توانند شانس موفقیت خود را در این بازار بالا ببرند
اسپانسر ویژه: علی سنجانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
تصمیم برای سرمایه‌گذاری در املاک، می‌تواند سرمایه‌گذاران جدید را دچار اضطراب کند، اما این تصمیم اگر با فکر گرفته شود، ظرفیت آن را دارد که استراتژی سودآوری باشد. نکته‌ی مهم آن است که به ویژه سرمایه‌گذاران جدید، باید قبل از آنکه دست به این کار بزنند، تحقیق لازم را انجام بدهند تا از اشتباهاتی که معمولا تازه‌کارها مرتکب می‌شوند، در امان بمانند.
نشریه کانادایی معتبر Real Estate Wealth در مقاله‌ای در شماره آخر خود به همین مساله می‌پردازد و ۵ مورد را مطرح می‌کند که توجه به آنها باعث می‌شود تا سرمایه‌گذاری شما در بازار املاک و مستغلات را سودمند سازد.
شماره ۱۴۳ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
در دورانی که از در و دیوار اطلاعات می‌بارد، نیازی به اختراج دوباره‌ی چرخ نیست. سرمایه‌گذاران باهوش، در عوض، از تجربه‌های پیشینیان خود کمک می‌گیرند تا تصمیم‌های هوشمندانه‌تری اتخاذ کنند. با آنکه تجربه‌ی مستقیم هیچ جایگزینی ندارد، سرمایه‌گذاران می‌توانند با استفاده از برخی منابع، به خودشان کمک کنند تا دچار اشتباهات متداول نشوند. در اینجا نگاهی خواهیم انداخت به پنج اشتباه متداول در میان سرمایه‌گذاران جدید و بررسی خواهیم کرد که چگونه می‌توانید در معامله‌ی بعدی خود، از آنها اجتناب ورزید.
۱- خودتان را به یک بازار مشخص محدود نکنید
بسیاری از سرمایه‌گذاران هنگام تصمیم‌گیری برای انتخاب مکان سرمایه‌گذاری خود، به دلیل آشنایی بیشتری که با بازار محل زندگی‌شان دارند، خودشان را به این بازار محدود می‌کنند.
اما آشنایی بیشتر با یک بازار، لزوما بدان معنا نیست که این بازار بهترین فرصت‌ها را در اختیار شما قرار خواهد داد.
برای مثال شهرهایی را در نظر بگیرید که هزینه‌ی بالای مدت زمان مانند ملک برای فروش یا inventory در آنها، هر گونه سود بالقوه‌ی بازار اجاره را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. حالا این را با بازارهایی مقایسه کنید که در آنها، ترکیب قیمت‌های پایین‌تر housing inventory و اقتصادهای در حال شکوفایی، نشان از آن دارد که می‌توان انتظار عملکرد بهتری از سرمایه‌گذاری‌ها داشت.
فناوری‌های جدید و در حال تحول موجب شده است که جستجو در خارج از جغرافیای محلی، برای سرمایه‌گذاران از همیشه آسان‌تر باشد. دسترسی به اطلاعات مربوط به بازار و املاک، منابع حرفه‌ای و ابزارهای آنلاین، این امکان را به سرمایه‌گذاران می‌دهد که صرف‌نظر از مکان استقرار خود، با اطمینان در بازارهای اجاره پربازده به معامله بپردازند.
۲- بیش از اندازه یا کمتر از اندازه برای تعمیرات هزینه نکنید
درک اینکه تعمیرات یک ملک باید در چه سطحی باشد، نقشی کلیدی در موفقیت‌آمیز بودن سرمایه‌گذاری دارد. برای مثال، اگر ملکی در شرایط خوبی قرار داشته باشد، ممکن است یک دست رنگ جدید و چند تکه اثاثیه‌ی نو کافی باشد تا آن را به سطح استانداردهای محله برساند. سرمایه‌گذاران آنجایی به مشکل برمی‌خورند که تعمیرات و نوسازی‌ها را فراتر از حد لازم به انجام می‌رسانند. اگر همه‌ی خانه‌های یک محله فرش دارند، احتمالا ایده‌ی خوبی نخواهد بود که شما کف‌پوش چوبی به خانه‌ی خود اضافه کنید، چون بعید است که این کار تغییر چشمگیری در نرخ اجاره‌ی واحد شما ایجاد نماید.
یک راه برای اجتناب از نوسازی‌های بیش از اندازه، یا کمتر از اندازه، آن است که خیلی ساده با مشاور املاک خود مشورت کنید. آنها کارشناس بازار هستند و می‌توانند به تشخیص این موضوع که چه اصلاحاتی ارزشش را دارد، کمک کنند. یک روش دیگر آن است که نگاهی به بقیه‌ی خانه‌های منطقه بیاندازید (حضوری یا آنلاین)، تا ببینید که به طور کلی از چه شرایطی برخوردار هستند.
۳- بیش‌از حد از اهرم مالی وام استفاده نکنید
بر خلاف تصور بسیاری از سرمایه‌گذاران جدید، بدهی می‌تواند در واقع به نفع شما کار کند، زیرا دریافت وام قدرت خرید شما را بالا می‌برد. به عنوان مثال، سرمایه‌گذار به جای آنکه کل قیمت ۱۰۰ هزار دلاری یک ملکِ برای اجاره را از جیب خودش بپردازد، چهار ملک می‌خرد و با استفاده از اهرم مالی وام leverage، برای هر کدام ۲۵ هزار دلار پیش‌پرداخت می‌دهد. حالا جریان نقدینگی او نه از یک سرمایه‌گذاری منفرد، بلکه از سبدی از واحدهای اجاره‌ای تامین می‌شود و این به او کمک خواهد کرد تا ریسک‌ها را تقلیل دهد و ارزش خالص را با سرعت بیشتری انباشت نماید.
اما استفاده بیش از حد از اهرم مالی Over-leveraging زمانی اتفاق می‌افتد که وام‌گیرنده در موقعیت جریان منفی نقدینگی قرار دارد و اجاره‌ها در سطحی نیست که برای پوشش دادن هزینه‌ها و وام‌ها کافی باشد. بهترین راه برای اجتناب از over-leveraged شدن، آن است که پیش از اقدام به هر معامله‌ای، اعداد و ارقام مربوط به آن را به خوبی بالا و پایین کنید تا مطمئن شوید که آن ملک درآمد کافی برای پوشش دادن هزینه‌های وام و نگهداری‌های معمول و همچنین هزینه‌های پیش‌بینی نشده‌ای مانند تعمیرات خانه، خواهد داشت.
۴- همه‌ی کارها را که نباید خودتان انجام بدهید
شاید برای سرمایه‌گذاران جدید قابل قبول نباشد که از خدمات اشخاص ثالث استفاده کنند، اما بهره گرفتن از تخصص دیگران می‌تواند گام بلندی در روان‌سازی فرایند معامله و مدیریت ملک باشد. بر عهده گرفتن مسوولیت‌های بیش از اندازه حتی می‌تواند کارایی بهترین سرمایه‌گذاری‌ها را در معرض خطر قرار دهد. به جای آن، دقت کنید که پیش از آغاز کار، حوزه‌ی فعالیت و نیازمندی‌های آن را به خوبی درک کرده باشید. این امر می‌تواند شما را در ادامه‌ی راه، از گرفتار شدن در مشکلات پرهزینه باز بدارد.
۵- هزینه‌های نگهداری و سرمایهای را فراموش نکنید
پنجمین اشتباه متداولی که سرمایه‌گذاران جدید و حتی گاهی باتجربه مرتکب می‌شوند، آن است که برآوردهای واقع‌گرایانه‌ای از هزینه‌های نگهداری و سرمایهای ندارند. باید همیشه مخارجی را که بیرون از هزینه‌های عملیاتی معمول قرار می‌گیرند، مانند هزینه‌های خالی ماندن ملک، جابجا شدن مستاجرها و تعمیرات اضطراری، را در نظر گرفت. همچنین لازم است که در صورت اقتضا، مالیات‌‌ها و هزینه‌های شارژ نیز مد نظر قرار گیرد.
هنگامی که می‌خواهید یک سرمایه‌گذاری جدید بکنید، بهترین نقطه‌ی شروع آن است که خودتان را به اطلاعات مورد نیاز مجهز کنید. سرمایه‌گذاران جدید با آگاهی از برخی مشکلات رایج و داشتن برنامه برای پرهیز از آنها، می‌توانند شانس موفقیت خود را در حوزه‌ی املاک و مستغلات بالا ببرند. در حالی که هیچ معامله‌ای بی‌نقص نیست و همه‌ی سرمایه‌گذاران ممکن است دچار لغزش شوند، آنهایی که از اشتباهات خود درس می‌گیرند و رویه‌هایی برای تقلیل این خطاها ایجاد می‌کنند، احتمال بیشتری دارد که به اهداف بلندمدت خود دست یابند.
