دیدگاه‌ها و عملکرد خانم معاون رئیس جمهور در حوزه مسکن آمریکا؛ اگر دموکرات‌ها برنده انتخابات شوند

کاملا هریس Kamala Harris، سناتور فعلی آمریکا که در سوابق او سمت دادستان کل کالیفرنیا نیز دیده می‌شود، در انتخابات امسال، نامزد دموکرات‌ها برای پست معاونت اول رئیس‌جمهور است.

هریس که سوابق زیادی در سمت‌های مختلف خود در زمینه املاک و مستغلات دارد و عامل تصویب قوانین و لوایح مختلفی در این رابطه بوده است، انتقاداتی جدی نسبت به عملکرد دولت ترامپ در زمینه مسکن دارد. او معتقد است دولت ترامپ به جای این که تلاش کند مردم سقفی بالای سرشان داشته باشند، دلارهای مالیات‌دهندگان را به جیب شرکت‌های بزرگ سرازیر می‌کند.

اما خود او نیز از نیش تیغ تیز منتقدان در امان نبوده و انتقادات مختلفی درباره عملکرد او در حوزه املاک وجود دارد. از طرف دیگر، عده‌ای نیز عملکرد او را در این زمینه تحسین می‌کنند.

برای آشنایی بیشتر با فعالیت‌هایی که هریس در این رابطه انجام داده و دیدگاه‌هایی که مخالفان و موافقان او دارند، می‌توانید این مطلب را بخوانید.

Kamala Harris، سناتور ایالات متحده، نامزد دمکرات‌ها برای پست معاونت اول رئیس‌جمهور در انتخابات نوامبر امسال خواهد بود و به همین دلیل، ممکن است برخی به این فکر افتاده باشند که پیروزی او، چه معنایی برای صنعت املاک و مستغلات خواهد داشت.

سابقه عملکرد هریس در زمینه املاک تا بدینجا متفاوت بوده است. به گونه‌ای که از یک‌سو با شرکت‌های ارائه‌دهنده وام مسکن به نبرد برخاسته و از سوی دیگر، از تعقیب کیفری کلاهبرداری‌های وام مسکن، خودداری کرده است.

یکی از بزرگترین دستاوردهای هریس به‌عنوان دادستان کل کالیفرنیا

در خلال رکود بزرگ ناشی از ترکیدن حباب مسکن، یکی از بزرگترین دستاوردهای هریس به عنوان دادستان کل کالیفرنیا، کمک به مذاکره درباره یک توافق ۲۵ میلیارد دلاری با پنج ارائه‌دهنده بزرگ وام مسکن، بر سر رویه «امضاهای بدون مطالعه» [robo-signing] بود.

براساس توافق به دست آمده در مارچ ۲۰۱۲، ارائه‌دهندگان وام مسکن باید هر کدام مبلغ ۵ میلیارد دلار جریمه پرداخت می‌کردند و متعهد می‌شدند که دست‌کم ۱۷ میلیارد دلار کمک مالی، شامل کاهش اصل وام، در اختیار صاحبخانه‌ها قرار دهند. 3 میلیارد دلار دیگر نیز برای کمک به وام‌دهی مجدد به وام‌گیرندگان کنار گذاشته شد.

انتقادات نسبت به توافقنامه مورد حمایت هریس

سناتور هریس، هنگامی که در کمپین نامزدی خود برای معاونت ریاست‌جمهوری فعالیت می‌کرد، به‌عنوان کسی که در مقابل بانک‌ها ایستادگی کرده بود، مورد ستایش قرار گرفت. اما منتقدان می‌گویند وعده‌های عنوان شده در توافق مذکور در نهایت محقق نشد و بسیاری از اهالی کالیفرنیا، نتوانستند خانه‌های خود را نگه دارند.

براساس گزارش وب‌سایت خبری The Intercept، «این توافق بیشتر به‌عنوان کمک مالی دوم دولت به بانک‌ها قلمداد می‌شود، چرا که از کلاهبرداران رسوا شده وام‌ مسکن حمایت می‌کرد، اما کار چندانی برای جلوگیری از صدور حکم‌های تخلیه صورت نمی‌داد.»

در ادامه این گزارش آمده است: «در واقع، خانواده‌هایی که خانه‌های خود را در نتیجه معاملات تسهیل‌شده توسط توافق ملی وام مسکن از دست دادند، بیشتر از میان کسانی بودند که موفق شدند اصلاحاتی در وام‌های‌شان برای نجات خود انجام دهند».

اما و اگرهای منشور حقوق صاحبخانه‌های کالیفرنیا که هریس آن را ارائه کرده بود

همچنین هریس به‌عنوان دادستان کل کالیفرنیا، منشور حقوق صاحبخانه‌های کالیفرنیا را ارائه نمود که هدف از آن، حمایت از صاحبخانه‌های کالیفرنیایی در مقابل سلب حق مالکیت [foreclosure] بود. این طرح در جولای ۲۰۱۲ به قانون تبدیل شد و ستایش گروه‌های حامی مصرف‌کنندگان و انتقاد برخی از فعالان این صنعت، از جمله انجمن کارگزاران املاک کالیفرنیا، California Association of Realtors را به دنبال داشت.

براساس این قانون، فرایند سلب حق مالکیت تا هنگامی که ارائه‌دهنده وام مسکن فرصت داشته باشد به درخواست‌های اصلاح وام رسیدگی نماید، به حالت تعلیق درمی‌آید.

مخالفت‌ها با منشور حقوق صاحبخانه‌های کالیفرنیا

مخالفان این قانون نگران بودند که کند شدن فرایند سلب حق مالکیت، روند بهبود بازار مسکن را دچار اختلال کند.
در مطالعه‌ای که در آن زمان به سفارش انجمن بانکداران وام مسکن کالیفرنیا، California Mortgage Bankers Association و چند موسسه خدمات مالی دیگر، انجام گرفت، نتیجه‌گیری شده بود که این قانون، تنها برای «بخش کوچکی» از صاحبخانه‌هایی که از اقساط خود عقب‌ مانده‌اند، مفید خواهد بود و در مقابل، هزینه‌های خدمات وام‌دهی را افزایش و ارزش خانه‌ها را کاهش می‌دهد و به دلیل بالا بردن ریسک وام‌دهی، دسترسی خریداران خانه در کالیفرنیا را به اعتبارات مالی پایین می‌آورد.

C.A.R. با قانون مذکور مخالف بود، چون به باور این گروه، طرح شکایت با هدف تاخیر [در پرداخت اقساط؟] را تشویق می‌کند، بیش از گذشته از انگیزه‌های وام‌دهی می‌کاهد و روند سلب حق مالکیت را که در آن زمان، منبع نزدیک به نیمی از موارد فروش خانه بود، کند می‌کند.

پایین آمدن متعاقب نرخ موارد سلب حق مالکیت، به پای این قانون نوشته شد. هرچند که به گفته شرکت تحلیل داده املاک RoreclosureRadar، در زمان امضای این قانون، تعداد موارد سلب حق مالکیت، پیشاپیش روند نزولی پیدا کرده بود. قرار بر آن بود که مواد این قانون، در سال ۲۰۱۸ انقضا پیدا کند، اما بیشتر آنها مجددا مورد تصویب قرار گرفت.

Xavier Becerra، دادستان کل فعلی کالیفرنیا، هفته گذشته با ارسال نامه‌ای به ۳۳ موسسه ارائه‌دهنده وام مسکن و با استناد به قانون فوق، تعهدات این موسسات را در هنگام پرداختن به پرونده صاحبخانه‌هایی که به دلیل پاندمی کرونا دچار مشکل شده‌اند، به آنها یادآور شد.

انجمن ملی کارگزاران املاک و انجمن کارگزاران کالیفرنیا نظری درباره هریس ندارند

انجمن ملی کارگزاران املاک، The National Association of Realtors و انجمن کارگزاران کالیفرنیا، the California Association of Realtors هر دو، به Inman گفته‌اند که وارد بحث‌های مرتبط با انتخابات ریاست‌جمهوری نمی‌شوند و از همین رو، اظهارنظری درباره سابقه هریس نخواهند داشت.

یک سخنگوی C.A.R. با ارسال ایمیلی، چنین گفته است: «هریس به‌عنوان دادستان کل در هنگام بحران سلب مالکیت‌ها، به شکل فعالانه‌ای در فرایند توافق ملی بر سر وام‌های مسکن و تصویب سایر قوانین مرتبط، مشارکت داشت، اما مثل بیشتر دادستان‌های کل سابق، در بخش‌هایی از قوانین مرتبط با املاک که C.A.R. در آنها فعال است، فعالیتی نداشت».

افشای یادداشتی درباره استفن مونچین که به ضرر هریس تمام شد

هریس در سال ۲۰۱۳ تصمیم گرفت Stephen Mnuchin، مدیرعامل وقت OneWest، را در ارتباط با ادعاهای مطرح شده مبنی بر ارتکاب جرم او در زمینه کلاهبرداری‌های وام مسکن، مورد تعقیب کیفری قرار ندهد.

این در حالی است که او در دفتر خود، یادداشتی مرتبط با تحقیقاتی یک‌ساله از سوی دادستان‌ها دریافت کرده بود، که می‌گفت آنها شواهدی پیدا کرده‌اند که نشان‌دهنده سوءعملکرد گسترده در سلب مالکیت‌های انجام شده توسط OneWest است.

این یادداشت در سال ۲۰۱۷ و در حین برگزاری جلسات رسیدگی به صلاحیت مونچین افشا شد؛ یعنی هنگامی که هریس یک سناتور تازه‌کار بود. اینترسپت در آن زمان به این موضوع اشاره کرد که مونچین در سال ۲۰۱۶، مبلغ ۲ هزار دلار به کمپین نامزدی هریس برای مجلس سنا کمک کرده است و اینکه George Soros، از سرمایه‌گذاران OneWest نیز در ۲۰۱۵ به کمپین او کمک کرده بود.

بیانیه‌ای که هریس سال گذشته با عنوان قانون کمک‌های اجاره مطرح کرد

هریس در اپریل ۲۰۱۹، به‌عنوان یکی از نامزدهای انتخابات ریاست‌جمهوری ۲۰۲۰، قانون کمک‌های اجاره را دوباره مطرح کرد.
براساس این قانون، یک اعتبار مالیاتی ماهیانه جدید قابل استرداد [refundable]، برای خانوارهایی که هزینه‌های مسکن آنها، شامل اجاره و قبوض، از ۳۰ درصد درآمدشان فراتر رود، در نظر گرفته می‌شد.

هریس در آن هنگام در بیانیه‌ای گفت: «مسکن از جمله حقوق بشر به شمار می‌آید و ما باید همین الان، برای خاتمه دادن به بحران قدرت خرید مسکن و کمک کردن به خانواده‌های شاغلی که نگران تامین اجاره‌های هر ماه خود هستند، دست به کار شویم.»

در ادامه این بیانیه آمده است: «در حال حاضر، نزدیک به نیمی از آمریکایی‌ها، قادر به پرداخت یک هزینه ۴۰۰ دلاری اورژانسی نیستند. چنین خانواده‌هایی همین حالا نیازمند کمک هستند. مساله فقط اقتصاد نیست؛ مساله این است که هر آمریکایی‌ حق دارد با برخورداری از امنیت و کرامت انسانی، در خانه متعلق به خودش زندگی کند».

دیدگاه‌های بدبینانه‌ای که نسبت به قانون کمک‌های اجاره وجود دارد

ولی به گفته The Sacramento Bee، کارشناسان هشدار می‌دادند در کالیفرنیا، که قیمت‌ها به دلیل ناچیز بودن عرضه‌ در حال افزایش بود، قانون فوق شاید این پیامد ناخواسته را به دنبال داشته باشد که موجرها را به افزایش اجاره‌ برای همه، تشویق کند.

به گفته Jenny Schuetz، کارشناس سیاست‌های مسکن در برنامه سیاست‌های کلانشهری در موسسه بروکینگز، Brookings Institution در واشنگتن‌دی‌سی، این قانون نیاز به مسکن بیشتر را حل نخواهد کرد.

او به رسانه خبری فوق، چنین گفت: «موجرها، در کل، اگر این پیش‌بینی را داشته باشند که بخشی از ساکنان شهر پول بیشتری برای اجاره خواهند داشت، اجاره‌های درخواستی خود را برای تمامی واحدهای مسکونی، افزایش می‌دهند. این مساله، پول بیشتری در اختیار موجرها قرار می‌دهد، بدون آنکه مشکل زیربنایی را حل کند».

قانون کمک اجاره در حال حاضر در کمیسیون، گیر کرده است. هریس پس از آن، با Maxine Waters، بانوی دمکرات عضو کنگره، تشکیل یک گروه دادند و در نوامبر ۲۰۱۹ قانون «مسکن زیربناست» را ارائه کردند، که در صورت تصویب ۱۰۷ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری در مسکن با قیمت مناسب را به همراه خواهد داشت.

مفاد لایحه هریس در رابطه با وام مسکن و حکم تخلیه مستاجران

در دهم آگوست، هریس لایحه‌ای را ارائه داد که این لایحه، کمک‌هایی را در ارتباط با وام مسکن و حکم تخلیه مستاجران ارائه خواهد کرد. با آنکه متن این لایحه هنوز در دسترس نیست، اما هریس در یک بیانیه مطبوعاتی اعلام کرد که قانون پیشنهادی او، تحت عنوان «حالت اضطراری اجاره‌ها بر خانواده‌های اخراج شده تاثیر می‌گذارد»:

• اخراج از خانه و سلب حق مالکیت را به مدت یک سال ممنوع می‌سازد
• افزایش اجاره‌ها را ممنوع می‌کند
• گزارش‌ عدم پرداخت اجاره به شرکت‌های امتیاز اعتبار توسط موجرها و ارائه‌دهندگان وام مسکن را قدغن می‌کند
• به مستاجران تا ۱۸ ماه فرصت می‌دهد که اقساط عقب افتاده خود را بازپرداخت نمایند.
• شرکت‌های ارائه‌دهنده خدمات آب و برق و گاز [utility companies] را از قطع دسترسی مشترکان به این خدمات تا ژانویه ۲۰۲۲ منع می‌کند
• استفاده از منابع مالی برنامه حمایت از چک‌های حقوق را برای خرید ملک‌های سلب مالکیت شده یا مصادره شده [distressed] ممنوع می‌سازد
• کمیسیون نظارتی کنگره را که براساس قانون CARES تاسیس شده است، مامور نظارت بر آن دسته از شرکت‌های مدیریت ملک می‌کند که وام‌های PPP دریافت نموده‌اند

انتقادات هریس نسبت به دولت ترامپ در حوزه مسکن

هریس به Politico چنین می‌گوید: «ما در کشورمان، در میانه چند بحران قرار گرفته‌ایم: یک بحران سلامت عمومی که جان بیش از ۱۳۵ هزار نفر را گرفته است و یک بحران اقتصادی که به دلیل از دست رفتن منبع درآمد میلیون‌ها آمریکایی اتفاق افتاده است. حالا هم با یک بحران مسکن مواجه شده‌ایم که نتیجه دو بحران قبلی است».

او اضافه می‌کند: «دولت به جای اینکه تلاش کند مردم سقفی روی سر خود داشته باشند، روی این متمرکز شده است که دلارهای مالیات‌دهندگان را به جیب شرکت‌های بزرگ سرازیر کند. ما باید مطمئن شویم که موجرهای ثروتمندی که خانواده‌ها را آواره کوچه و خیابان‌ها می‌کنند، از کمک‌های فدرال برای منافع شخصی خودشان بهره‌مند نخواهند شد».