RECO انتشار اتهامها علیه بروکرها را بیشتر کرده؛ آیا نهاد ناظر انتاریو «دادگاه افکار عمومی» راه انداخته است؟
گزارش Toronto Star از افزایش بیش از دو برابری اطلاعیههای انضباطی RECO و انتقادها درباره انتشار اتهامهای اثباتنشده؛ این تغییر برای بروکرها و بروکریجهای انتاریو چه معنایی دارد؟
گزارش Toronto Star نشان میدهد اطلاعیههای ارجاع بروکریجها و بروکرها به کمیته انضباطی RECO در هشت ماه نخست امسال بیش از دو برابر شده است؛ مدافعان این رویه آن را نشانه شفافیت میدانند و منتقدان میگویند انتشار اتهامهای اثباتنشده میتواند پیش از برگزاری جلسه رسیدگی، به اعتبار حرفهای افراد آسیب بزند.
نهاد ناظر بر بازار املاک انتاریو RECO در ماههای اخیر سختگیرتر و البته عمومیتر از گذشته عمل کرده است؛ تغییری که حالا پرسشهایی جدی را برای بروکرها، بروکریجها و مدیران این صنعت ایجاد کرده است: آیا اطلاعرسانی درباره اتهامهای انضباطی، پیش از آنکه درستی آنها در یک جلسه رسمی مشخص شود، بخشی از شفافیت ضروری بازار است یا نوعی مجازات از طریق افکار عمومی؟
روزنامه Toronto Star در شماره امروز خود، ۱۹ آگوست ۲۰۲۶، در گزارشی به همین موضوع پرداخته و با بررسی اطلاعیههای RECO نشان داده که تعداد ارجاع بروکریجها و بروکرها به کمیته انضباطی در فاصله اول ژانویه تا ۱۳ آگوست امسال، از ۳۶ مورد در مدت مشابه سال گذشته به ۹۵ مورد رسیده است؛ افزایشی بیش از دو برابری که در فضای پس از پرونده جنجالی iPro اهمیت بیشتری پیدا میکند.
برای مشاوران املاک و وام، اهمیت این تغییر فقط در تعداد پروندهها نیست. موضوع مهمتر این است که نام یک فرد یا بروکریج ممکن است پیش از صدور هر رأیی در معرض دید عمومی قرار بگیرد؛ مسئلهای که میتواند اعتبار حرفهای، رابطه با مشتریان و حتی نحوه مدیریت ریسک در یک بروکریج را تحت تأثیر قرار دهد.
افزایش بیش از دو برابری اطلاعیههای RECO
بر اساس بررسی این روزنامه، RECO در فاصله اول ژانویه تا ۱۳ آگوست ۲۰۲۵، در مجموع ۳۶ اطلاعیه درباره ارجاع بروکریجها و بروکرها به کمیته انضباطی منتشر کرده بود.
این تعداد در مدت مشابه در سال ۲۰۲۶ به ۹۵ مورد رسیده است؛ یعنی تعداد این اطلاعیهها در یک سال بیش از دو برابر شده است.
این افزایش لزوماً به معنای دو برابر شدن تخلفات اثباتشده نیست. موضوع این اطلاعیهها ارجاع پرونده به کمیته انضباطی است، نه صدور رأی محکومیت.
همین تفاوت، بخش مهمی از بحثی است که اکنون میان نهاد ناظر و بخشی از فعالان صنعت شکل گرفته است.
چگونه پرونده خانم Steinfeld این بحث را دوباره مطرح کرد؟
یکی از پروندههایی که توجهها را به این رویه جلب کرده، پرونده خانم Katie Steinfeld است.
RECO در پنجم آگوست دو اطلاعیه منتشر کرد و خانم Steinfeld، رئیس پیشین هیئتمدیره این نهاد و مسئول اصلی بروکریج On the Block Realty، و همچنین خود بروکریج را به دلیل تخلفهای ادعایی مرتبط با حسابهای امانی به کمیته انضباطی ارجاع داد.
همسر او، Daniel Steinfeld، رئیس کنونی نهاد صنفی مشاوران املاک تورنتو یعنی TRREB است. این نهاد به Toronto Star گفته است که او همچنان در سمت خود باقی خواهد ماند.
Katie Steinfeld هم به Toronto Star گفته است مبالغ مورد بحث حدود ۴۰۰ تا ۷ هزار دلار بوده و این مسئله ناشی از یک خطای دفتری بوده است. در عین حال، نه RECO و نه Steinfeld رقم دقیق مجموع کسری ادعایی را اعلام نکردهاند.
نکته مهم این است که اتهامهای مطرحشده هنوز در کمیته انضباطی بررسی نشده و به اثبات نرسیدهاند.
یادآور میشود اعلام این خبر بازتاب گستردهای در رسانههای کانادا داشت و آتش در «بخش ویژه مشاوران املاک و وام» آن را منتشر کرد.
این بخش لینک عمومی ندارد و کسی بدون داشتن لینک آن، امکان دسترسی به مطلب را ندارد.
این گزارش را در این لینک بخوانید.
آیا RECO واقعاً رویه خود را تغییر داده است؟
این پرسش، محور اصلی اختلاف میان منتقدان و RECO است.
Nicole Koteff، حقوقدان پیشین داخلی RECO که سال ۲۰۱۴ از این نهاد جدا شده، به تورنتو استار گفته است که این نهاد پیش از بازطراحی وبسایت خود تحت مدیریت جدید، معمولاً اتهامها را پیش از صدور رأی منتشر نمیکرد.
به گفته او، در گذشته تمرکز بیشتر بر انتشار تصمیمهای نهایی بود و همین رویکرد میتوانست از ایجاد قضاوت عمومی درباره افرادی که هنوز پروندهشان بررسی نشده جلوگیری کند.
خانم Koteff این پرسش را مطرح کرده که اگر یک پرونده در آن مرحله تهدیدی برای مصرفکننده ایجاد نمیکند، ضرورت انتشار عمومی آن چیست.
اما RECO این برداشت را رد میکند.
Tess Lin، مدیر ارتباطات RECO، به تورنتو استار گفته است انتشار اطلاعیههای ارجاع به کمیته انضباطی از دسامبر ۲۰۲۳ و بر اساس قانون TRESA الزامی شده است.
به گفته او، پیش از آن عمدتاً تصمیمهای نهایی منتشر میشد، اما اطلاعیه جلسه رسیدگی پس از صدور رأی با خود تصمیم جایگزین خواهد شد.
Lin همچنین گفته است این نوع افشای عمومی در بسیاری از بخشهای تحت نظارت، رویهای متعارف است و با برنامه RECO برای افزایش شفافیت، شناسایی زودتر ریسکها و روشنتر کردن انتظارات در بازار همخوانی دارد.
صفحه مربوط به «اقدامات نظارتی اخیر» در وبسایت RECO نیز در ماه می امسال بازطراحی شده و اطلاعیههای مربوط به پروندهها در آن منتشر میشود.
منتقدان: شفافیت خوب است، اما انتشار اتهام چه فایدهای دارد؟
Brandon Reay، مشاور املاک در اتاوا که درباره حکمرانی صنعت املاک مینویسد، به تورنتو استار گفته است که از منظر حاکمیت شرکتی، حتی «تعارض ادراکشده» هم میتواند مشکلساز باشد.
او معتقد است نحوه انتشار اطلاعیهها باعث شده موضوع بیش از اندازه بزرگ شود.
Reay یک معیار ساده برای سنجش ضرورت انتشار چنین اطلاعاتی پیشنهاد کرده است: آیا این موضوع در این مرحله مشخصاً مسئلهای برای حفاظت از مصرفکننده ایجاد میکند یا نه؟
اگر پاسخ منفی باشد، به گفته او، توجیه انتشار عمومی اتهامها دشوارتر میشود.
در این گزارش استیو تبریزی مدیر ایرانی– کانادایی و از چهرههای شناختهشده صنعت املاک در تورنتوی بزرگ و مدیر بروکریج RE/MAX Hallmark نیز به تورنتو استار گفته است شفافیت میتواند بهترین مسیر برای حفاظت از پول مصرفکنندگان و مشاوران باشد، اما پیش از انتشار عمومی اطلاعات باید اطمینان حاصل شود که بررسیهای لازم انجام شده است.
موافقان میگویند اعتماد عمومی بدون شفافیت ممکن نیست
همه فعالان بازار با منتقدان این رویه همنظر نیستند.
Don Inouye، مدیرعامل موسسه آموزشی Real Estate Institute of Canada، به تورنتو استار گفته است اقدام RECO این پیام را به مصرفکنندگان منتقل میکند که نهاد ناظر در اجرای مقررات جدی است.
از نگاه او، اعتماد عمومی به حرفه املاک به سه عامل مهم وابسته است: شفافیت، پاسخگویی و اطمینان به فرآیند نظارتی.
Inouye همچنین بر جایگاه افراد دارای مسئولیتهای مدیریتی در صنعت تأکید کرده است. به گفته او، کسانی که در موقعیتهای رهبری قرار دارند، علاوه بر مسئولیتهای معمول حرفهای، در شکل دادن به استانداردهای رفتاری و تصویری که مردم از صنعت دارند نیز نقش دارند.
او در عین حال تأکید کرده است همهی ثبتشدگان مستحق فرآیند منصفانهاند، اما انتظاری بجاست که چهرههای دارای سمتهای مدیریتی، دستکم به همان استانداردی پایبند باشند که خودشان تبلیغ میکنند.
به بیان ساده، شفافیت از نگاه او نباید به معنای نادیده گرفتن حق دفاع باشد.
ریشه این سختگیری به پرونده iPro برمیگردد
برای فهم تغییرات اخیر در RECO باید به چند ماه قبل برگشت.
به نوشته Toronto Star، در پایان سال ۲۰۲۵ دولت انتاریو مدیریت RECO را در دست گرفت؛ اقدامی که پس از انتقادهای گسترده نسبت به توافق این نهاد با بنیانگذاران iPro Realty انجام شد.
این توافق با Fedele Colucci و Rui Alves، بنیانگذاران iPro، صورت گرفته بود. Alves پیشتر عضو هیئتمدیره RECO نیز بوده است.
بر اساس گزارش Toronto Star، این توافق به این دو نفر اجازه داد، بدون آنکه با اتهام یا جریمهای روبهرو شوند، از پرونده خارج شوند؛ این در حالی بود که وکیل آنها در ماه می و اندکی پیش از یک حسابرسی برنامهریزیشده، از کسری حدود ۱۰ میلیون دلار در حسابهای امانی بروکریج خبر داده بود.
پس از افزایش فشارها، دولت انتاریو Jean Lépine را به عنوان مدیر ناظر RECO منصوب کرد و مأموریت اصلاح عملکرد این نهاد را به او سپرد.
از این منظر، سختگیری بیشتر RECO را میتوان بخشی از تلاش برای بازسازی اعتماد عمومی به نظام نظارت بر صنعت املاک انتاریو دانست.
این تغییر برای بروکرها و بروکریجها چه معنایی دارد؟
فارغ از اینکه کدام طرف این بحث استدلال قویتری دارد، گزارش Toronto Star چند پیام عملی برای فعالان بازار دارد.
۱. انتشار عمومی پروندهها را باید جدیتر گرفت
افزایش تعداد اطلاعیهها به این معناست که احتمال قرار گرفتن نام یک بروکر یا بروکریج در صفحه عمومی RECO بیشتر شده است.
این موضوع با محکومیت یک فرد تفاوت دارد، اما در دنیای واقعی ممکن است مشتری تفاوت میان «اتهام» و «رأی نهایی» را به دقت یک حقوقدان درک نکند.
برای بروکریجها، بنابراین، مدیریت اعتبار حرفهای و مدیریت انطباق با مقررات دیگر دو موضوع جدا از هم نیستند.
۲. نباید روی بازگشت به رویه قبلی حساب کرد
RECO میگوید انتشار اطلاعیه ارجاع به کمیته انضباطی از دسامبر ۲۰۲۳ یک الزام قانونی بر اساس TRESA است.
اگر این تفسیر مبنای عمل نهاد ناظر باشد، انتظار اینکه RECO صرفاً به دلیل انتقادهای صنفی به رویه قبلی بازگردد، منطقی نیست.
برای بروکریجها، رویکرد محتاطانهتر این است که فرض کنند هر پرونده انضباطی ممکن است خیلی زود به یک موضوع عمومی تبدیل شود.
۳. کنترل داخلی حسابهای امانی اهمیت بیشتری پیدا میکند
در نهایت، پشت این بحث یک مسئله بسیار عملی وجود دارد: رعایت دقیق الزامات مربوط به حسابهای امانی و سایر مقررات مالی.
حتی اگر یک تخلف در نهایت اثبات نشود یا ناشی از خطای اداری باشد، خود فرآیند رسیدگی میتواند برای یک بروکریج هزینه اعتباری و عملیاتی ایجاد کند.
بنابراین، کنترلهای داخلی، مغایرتگیری منظم حسابها، مستندسازی و رسیدگی سریع به خطاهای احتمالی، دیگر فقط موضوعی برای واحد حسابداری نیست؛ بخشی از مدیریت ریسک حرفهای بروکریج است.
اختلاف اصلی بر سر «انتشار» است، نه بر سر مسئولیت حرفهای
شاید مهمترین نکته گزارش Toronto Star همین باشد.
منتقدان RECO لزوماً نمیگویند تخلف از مقررات نباید پیگیری شود. مدافعان RECO نیز نمیگویند افراد باید بدون برخورداری از فرآیند منصفانه محکوم تلقی شوند.
اختلاف اصلی بر سر این است که در چه مرحلهای از فرآیند نظارتی، اطلاعات یک پرونده باید در معرض دید عموم قرار بگیرد.
برای مشاوران املاک و مدیران بروکریجها، پاسخ عملی به این بحث اما نسبتاً روشن است: فارغ از اینکه انتشار عمومی اتهامها تا چه اندازه عادلانه یا ضروری است، استانداردهای انطباق با مقررات تغییر نکردهاند.
به همین دلیل، شاید مهمترین درس این گزارش نه درباره نحوه انتشار اطلاعیههای RECO، بلکه درباره اهمیت پیشگیری باشد؛ زیرا در محیط نظارتی جدید انتاریو، اشتباه یا تخلف احتمالی ممکن است خیلی زودتر از گذشته به یک مسئله عمومی تبدیل شود.
درباره این گزارش
این مطلب، خلاصه و بازروایت گزارش Toronto Star به قلم Clarrie Feinstein است که در ۱۹ آگوست ۲۰۲۶ منتشر شده است. دیدگاهها و اظهارنظرهای نقلشده متعلق به منابعی است که Toronto Star با آنها گفتوگو کرده و موضع رسانه آتش محسوب نمیشود.
همچنین باید تأکید کرد که اتهامهای مطرحشده علیه Katie Steinfeld و On the Block Realty در زمان انتشار این گزارش هنوز در کمیته انضباطی بررسی نشده و به اثبات نرسیدهاند.
منبع: Toronto Star
نویسنده: Clarrie Feinstein
تاریخ انتشار: ۱۹ آگوست ۲۰۲۶
