همه چیز درباره تسهیلات دولت برای کسانی که نخستین خانه‌شان را در کانادا می‌خرند

دولت کانادا همزمان با ارائه بودجه سال ۲۰۱۹ خود از طرحی خبر داد که براساس آن دولت به خانه‌اولی‌هایی که درآمد خانوار آن‌ها کم‌تر از ۱۲۰ هزار دلار در سال باشد، کمک هزینه‌ای معادل ۵ تا ۱۰ درصد نسبت به خانه‌ای که می‌خواهند بخرند پرداخت می‌کند.

به این ترتیب با اجرای این طرح خریداران خانه برای پرداخت وام خانه‌ای به مبلغ ۵۰۰ هزار دلار، ماهانه ۲۸۶ دلار می‌توانند پس‌انداز کنند.

اگرچه اعلام این طرح در ماه مارچ صورت گرفت، ولی دولت اجرای آن را تا همین ماه سپتامبر به تعویق انداخت. ماه سپتامبر بود که اعلام شد طرح از دوم سپتامبر اجرایی می‌شود؟

اما این طرح چه جزئیات و شرایطی دارد و عملا برای کدام بازارهای مسکن مصرف دارد؟

این مطلب تلاشی است برای پاسخ به این پرسش‌ها

تسهیلات تشویقیFTHBI، طراحی شده است تا هزینه‌های وام مسکن را برای خریداران خانه‌اولی پایین بیاورد. این تسهیلات با در اختیار گذاشتن وام‌های ۵ درصدی برای پیش‌قسط خانه‌های دست دوم و ۵ یا ۱۰ درصدی برای خانه‌های تازه‌ساخت، به میزان قابل ملاحظه‌ای از اقساط ماهیانه‌ خواهد کاست.

FTHBI هزینه‌های ماهیانه‌ی وام مسکن را تقلیل داده و تا حدی از سنگینی بار هزینه‌های مالکیت خانه می‌کاهد.

چه کسی از FTHBI استفاده می‌کند؟

خریداران خانه برای آنکه واجد شرایط FTHBI باشند، باید موارد زیر را برآورده سازند:

دست‌کم یک نفر در خانوار باید خریدار خانه‌اولی باشد، بدان معنی که طی چهار سال گذشته، مالک خانه نبوده و یا در خانه‌ای متعلق به همسر خود سکونت نکرده باشند. (در اینجا یک استثنا برای خریدارانی در نظر گرفته شده که ازدواج یا رابطه‌ی عرفی‌شان به جدایی کشیده است.)

خریداران باید دست‌کم ۵ درصد پیش‌قسط داشته باشند تا واجد شرایط وام بیمه‌شده تشخیص داده شوند.

مجموع درآمد خانوار خریدار نمی‌تواند از ۱۲۰ هزار دلار بیشتر باشد. این رقم شامل درآمد تمامی ضامن‌های امضا کننده‌ی وام مسکن و همچنین هر گونه درآمد تضمین‌شده‌ی اجاره می‌شود، در صورتی که بخشی از خانه به اجاره داده شود.

نسبت وام مسکن به درآمد (MIT) خریدار نمی‌تواند از چهار برابر درآمد آنها، شامل بخشی که توسط FTHBI فراهم آورده می‌شود، بیشتر باشد. این بدان معناست که حداکثر پیش‌قسط نمی‌تواند برای یک خانه‌ی دست دوم از ۹۹ / ۱۴ درصد و برای یک خانه‌ی جدید از ۹۹ / ۹ درصد بیشتر باشد.

FTHBI چگونه کار می‌کند؟

وجوه فراهم آمده از طریق FTHBI به عنوان یک وام مسکن دوم ثبت می‌شود و به آن بهره تعلق نمی‌گیرد. این وام مسکن دوم باید هنگام سررسید وام مسکن بیمه‌شده‌ی نخست بعد از ۲۵ سال یا هنگام فروش خانه، هرکدام که زودتر اتفاق بیفتد، بازپس داده شود؛ هر چند که صاحبخانه‌ها می‌توانند آن را زودتر و یکجا نیز بازپرداخت کنند، بدون آنکه جریمه‌ای متحمل گردند.

از آنجا که FTHBI یک وام مسکن با ارزش خالص مشترک Shared Equity Mortgage است، مبلغی که باید بازپرداخت گردد، همگام با ارزش خانه در طول زمان، بالا و پایین خواهد شد: اگر قیمت ارزیابی‌شده‌ی خانه افزایش یابد، اقساط وام نیز با همان درصد بالا می‌رود. از طرف دیگر، اگر ارزش خانه در هنگام فروش یا سررسید وام مسکن کاهش پیدا کرده باشد، عکس این اتفاق خواهد افتاد.

چه کسی از FTHBI منتفع خواهد شد؟‌

FTHBI از هنگام اعلام پر سر و صدای آن در بودجه‌ی مارچ ۲۰۱۹، موضوع بحث و گفتگو بوده است. بعضی از صاحب‌نظران حوزه‌ی وام مسکن به این موضوع اشاره می‌کنند که وام‌گیرندگانی که وام مسکن سنتی می‌گیرند، بر اساس معیار دست و دلبازانه‌ی MTI برای مبالغ بیشتری واجد شرایط به شمار می‌آیند. در مقابل عده‌ی دیگری می‌گویند خریداران اگر به دنبال خانه در بازار داغ بخصوصی باشند که قیمت‌های املاک در آن بالا باشد، ممکن است گرفتار اقساط بسیار سنگین‌تری برای وام خود شوند.

مهمترین نقاط اختلاف‌نظر به درآمد FTHBI و پیشینه‌های MTI مربوط می‌شود؛ بر اساس این معیار، خانواری که حداکثر ۱۲۰ هزار دلار درآمد داشته و ۵ درصد پیش‌قسط بپردازد، سقف قیمتی که برای خرید یک خانه‌ی دست دوم می‌تواند بپردازد ۵۰۵ هزار دلار خواهد بود؛ مبلغی که برای بازارهای بزرگ شاید کاربرد چندانی نداشته باشد. یادمان باشد که برای نمونه، متوسط قیمت‌های فروش در ماه جولای در تورنتو و ونکوور، به ترتیب ۸۰۶٬۷۵۵ و ۹۶۷٬۳۱۴ دلار بوده است.

FTHBI را می‌توان در ۱۹ بازار از ۲۵ بازار کانادا مورد استفاده قرار داد

با وجود این، تحلیل جدیدی از Zoocasa نشان می‌دهد که FTHBI می‌تواند در اکثر مراکز شهری عمده‌ی کشور، به عنوان یک گزینه مد نظر قرار گیرد. بررسی میانگین قیمت‌های ۲۵ بازار در سراسر کشور، در جولای ۲۰۱۹، نشان می‌دهد که خریدارانی که حداکثر ۱۲۰ هزار دلار درآمد و ۵ درصد پیش‌قسط داشته‌اند، می‌توانند در ۱۹ شهر عملا برای استفاده از این عوامل تشویقی واجد شرایط باشند. این ۱۹ شهر شامل بازارهایی در شرق کانادا، کبک، منطقه دشت‌های کانادا prairie و همچنین مراکز شهری کوچکتر در انتاریو می‌شود.

جای تعجب نیست که شش بازاری که خریداران متوسط خانه، واجد شرایط FTHBI نیستند، شامل تورنتو و چندین شهر در اطراف آن در منطقه‌ی Greater Golden Horseshoe، مانند همیلتون-برلینگتون و کیچنر-واترلو، همچنین در ونکوور بزرگ و ویکتوریا و Fraser Valley در همسایگی آن است. با وجود این، باید توجه داشت که محاسبات این پژوهش، بر مبنای میانگین قیمت‌های خانه و حداکثر درآمدها صورت پذیرفته است؛ توانایی خریداران خانه برای استفاده از FTHBI در هر شهر ممکن است بر اساس درآمد خریداران، مبلغ پیش‌قسط‌ و قیمت خانه‌ی مورد نظر، متغیر باشد.

اینفوگرافیک این مطلب را مشاهده نمایید، تا ببینید که بیشترین استفاده از FTHBI در کدام شهرهای بزرگ کاناداست:

آیا در بازاری مانند تورنتو می‌توان از FTHBI استفاده کرد؟

یکی از انتقادهای اصلی از FTHBI آن است که پیشینه‌ی قیمت خرید آن برای خانه‌های دست دوم که با حداقل پیش‌قسط خریداری می‌شوند، ۵۰۵ هزار دلار است، که برای بزرگترین بازارهای شهری مسکن کانادا رقم چندانی به حساب نمی‌آید و خریداران در چنین بازارهایی مسلما به کمک بیشتری نیاز دارند. به همین دلیل، تحلیل‌گران معتقدند که FTHBI تنها در بازارهایی با قیمت‌های کلی پایین‌تر، مانند منطقه دشت‌های کانادا prairie یا بازارهای شرقی کانادا، مورد استفاده قرار خواهد گرفت.

برای مثال در شهر تورنتو، که میانگین قیمت خرید خانه در آن، در ماه می، به رقم درشت ۹۳۷٬۸۰۴ دلار رسید، خریداران به سختی بتوانند خانه‌ی دست دومی پیدا کنند که در محدوده‌ی قیمت تعیین شده بگنجد.

FTHBI در تورنتو تنها در دسترس خریداران کاندو خواهد بود

در واقع، بر اساس داده‌های جدید گردآوری شده از سوی Zoocasa، از ۳۵ محله‌ی MLS در تورنتو، تنها در ۱۳ ناحیه چنین خانه‌هایی در دسترس است؛ و گزینه‌های موجود نیز به کاندوهای دور از مرکز شهر، شامل کاندوهای نورث‌یورک و Etobicoke، محدود می‌شود.

آنهایی که دنبال خانه‌هایی با قیمت متوسط در تورنتو هستند (شامل هر دو نوع گزینه‌های detached و semi-detached) هیچ شانسی برای استفاده از این برنامه‌ نخواهند داشت، چرا که میانگین قیمت این خانه‌ها ۱٬۲۹۹٬۰۶۱ دلار برآورد می‌شود.

این مطالعه فرض را بر آن می‌گیرد که خریدار خانه، بر مبنای درآمد ۱۲۰ هزار دلاری واجد شرایط FTHBI بوده، حداقل پیش‌قسط لازم برای واجد شرایط بودن وام مسکن تضمین‌شده را پس‌انداز کرده و قصد خرید خانه‌ی دست دومی پایین‌تر یا برابر با حداکثر قیمت تعیین شده‌ی ۵۰۵ هزار دلار را دارد.