چرا اجاره کاندو در تورنتو هر روز دارد گران‌تر می‌شود؟
قیمت کاندو در تورنتو در سال گذشته ۱۴ درصد رشد داشته و قیمت متوسط آن در پایان سال ۲۰۱۷ به ۵۳۲٫۷۰۰ دلار رسید و از این لحاظ همه‌ی انواع دیگر خانه را پشت سر گذاشت
اسپانسر ويژه: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
کسانی که در این یک سال دنبال اجاره کردن آپارتمان یا همان کاندو در تورنتو بوده‌اند از شتاب قیمت‌ها شگفت‌زده شده‌اند. این در حالیست که بازار مسکن از اپریل سال گذشته که دولت طرح اصلاح بازار مسکن را اجرا کرد، آرام شده و از آن افزایش‌های هیجانی قیمت‌ها خبری نیست.
پس چه اتفاقی در این بازار افتاده است؟ چرا این قدر توجه به بازار کاندو افزایش یافته تا حدی که در بسیاری موارد از مولتی آفر استفاده می‌شود، روشی که معمولا در بازار خرید و فروش خانههای ویلایی اتفاق می‌افتاده است.
این مطلب به همین مساله می‌پردازد.
بازار املاک و مستغلات تورنتو سال نسبتاً پرفراز و نشیبی را در ۲۰۱۷ پشت سر گذاشت. پیش از آنکه دولت انتاریو طرح مسکن عادلانه (FHP) را به مرحله‌ی اجرا بگذارد، که در ماه اپریل برای آرام ساختن بازار فوق‌العاده داغ املاک تورنتو به تصویب رسانده بود، این بازار در شش‌ماهه‌ی نخست سال، افزایشی سرسام‌آور و ۳۰ درصدی را در قیمت‌های نقطه به نقطه تجربه کرد.
روند صعودی قیمت‌ها بلافاصله پس از اجرای مقررات جدید دولت، متوقف شد؛ خانههای ویلایی بیشترین تأثیر را پذیرفتند و ارزش آنها، از اپریل تا می، ۳ / ۵ درصد کاهش پیدا کرد. بازار املاک و مستغلات تورنتو سال را با قیمت‌های نسبتاً بدون تغییر به پایان رساند، به گونه‌ای که میانگین افزایش قیمت‌ها از سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۱۶ تا سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۱۷، تنها ۷ / ۰ درصد بود.
با وجود این، بازار کاندوی شهر از روند رو به رشد خود باز نماند و با افزایش ۱۴ درصدی، به میانگین ۵۳۲٫۷۰۰ دلار در انتهای سال ۲۰۱۷ رسید و از این لحاظ همه‌ی انواع دیگر خانه را پشت سر گذاشت.
شماره ۱۳۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
اجاره دادن حالا هزینه‌ی بیشتری دارد
تقاضا برای کاندوها همچنان رو به افزایش بوده و پیشنهادهای متعدد برای یک واحد مسکونی، در حال تبدیل مسأله‌ای عادی است؛ چیزی که پیش از این، بیشتر در بازار فروش مجدد خانههای ویلایی مشاهده می‌شد. با وجود این، با افزایش محبوبیت مالکیت کاندو، اکنون خرید این نوع از مسکن برای اجاره به دیگران هزینه‌ی بیشتری می‌طلبد؛ در سه‌ماهه‌ی پایانی سال ۲۰۱۷، در مجموع ۹,۱۸۴ آپارتمان کاندومینیوم اجاره داده شد که نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۱۶، کاهشی معادل ۴ / ۳ درصد را نشان می‌داد.
انعکاس این امر را می‌توان در افزایش شدید نرخ اجاره‌ی واحدهای کاندو مشاهد کرد؛ واحدهای یک‌خوابه و دوخوابه‌ی متوسط، در سه‌ماهه‌ی چهارم سال ۲۰۱۷، با نرخ‌های ۱,۹۷۰ و ۲,۶۲۷ دلار در ماه اجاره داده می‌شوند، که به ترتیب به معنای افزایش ۹ / ۱۰ و ۸/۸ درصدی است.
متوسط اجاره‌ی کاندوهای سه‌خوابه، با افزایش نقطه به نقطه‌ی ۴ / ۷ درصدی، به میانگین ۳,۵۲۴ دلار رسید، با وجود آنکه تعداد موارد اجاره‌ی این واحدها ۲۲ درصد افزایش پیدا کرد. (به یاد داشته باشید که واحدهای سه‌خوابه تنها ۶ / ۲ درصد از بازار کاندوهای تورنتو را تشکیل می‌دهند. به بیان دیگر، عرضه‌ی پایین این نوع از واحدها نقش اثرگذاری در افزایش قیمت‌ها دارد.)
سوییت‌های بدون خواب، با افزایش ۵ / ۱۰ درصدی میانگین اجاره‌ها به ۱,۶۷۰ دلار، در رده‌ی دوم بیشترین افزایش قیمت قرار می‌گیرند. این نوع از کاندوها تقریباً ۵ / ۳ درصد از بازار کاندوهای رنتال تورنتو را تشکیل می‌دهد.
چه عواملی باعث افزایش نرخ اجاره‌ی کاندوها شده است؟
به گفته‌ی تیم سیرانوس، رئیس انجمن املاک و مستغلات تورنتو، رشد جمعیت، رونق اقتصادی و محدودیت عرضه‌ی واحدهای رنتال، عوامل اصلی نیرومندی بازار رنتال هستند.
او در گزارش ژانویه‌ی انجمن می‌نویسد: «با ادامه‌ی رشد جمعیت تورنتوی بزرگ، تقاضا برای واحدهای رنتال نیز در حال افزایش است. مشکل آنجاست که عرضه‌ی واحدهای رنتال در سال‌های اخیر، پا به پای افزایش تقاضا رشد نکرده است. در نتیجه، نرخ خالی بودن واحدها پایین آمده و رقابت سختی در میان مستأجران، برای به چنگ آوردن واحدهای موجود، در گرفته است. رشد بسیار نیرومند میانگین نرخ‌های اجاره، از همین رقابت ناشی می‌شود.»
تعداد کاندومینیوم‌های اجاره شده در سه‌ماهه‌ی چهارم سال ۲۰۱۷، نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، ۴ / ۳ درصد کاهش داشت. این نشان می‌دهد که با شرایط «بازار موجران» مواجه هستیم. به بیان دیگر، در پاییز ۲۰۱۷، نرخ خالی بودن آپارتمان‌های کاندومینیوم کمتر از یک درصد بوده است.
کاهش موجودی واحدهای رنتال به شکل پایین آمدن تعداد قراردادهای امضا شده و افزایش اجاره‌ها خودش را نشان می‌دهد.
برخی از کارشناسان FHP یا همان طرح مسکن عادلانه دولت انتاریو را مقصر می‌دانند و معتقدند که این طرح، سازندگان را از ایجاد آپارتمان‌های رنتال بیشتر، باز داشته است. با وجود این، حتی قبل از اجرای این طرح نیز انگیزه‌ی چندانی برای ساخت آپارتمان‌های رنتال وجود نداشت، که بیشتر به مقرراتی برمی‌گشت که در دهه‌ی ۹۰ به تصویب رسید. کاندوها به لحاظ تاریخی، سود و منفعت بیشتری برای سازندگان داشته است.
آیا عرضه‌ی واحدهای رنتال در ۲۰۱۸ کاهش می‌یابد؟
اگر تعداد آپارتمان‌های کاندومینیوم آماده‌ی اجاره افزایش پیدا کند و در عین حال، از تعداد قراردادهای امضا شده‌ی اجاره کاسته شود، باید موضوع را به چشم یک نشانه‌ی هشدار به صاحب‌خانه‌ها تلقی کرد (چنین وضعیتی به معنای فروکش کردن تقاضا و در نتیجه، کاهش قیمت‌ها خواهد بود).
جیسون مرسر، مدیر تحلیل بازار انجمن املاک و مستغلات تورنتو، می‌گوید سود سرشار بازار کاندو در سال گذشته، به همراه مقررات جدید رنتال، بسیاری از مالکان واحدهای فعلی را به فکر فروش انداخته است، که این نیز به نوبه‌ی خود عرضه‌ی واحدهای رنتال را کاهش می‌دهد.
او می‌گوید: «ما همچنین نگران این هستیم که مقررات تصویب شده درباره‌ی نظارت بر اجاره‌ها، در کنار طرح مسکن منصفانه‌ی انتاریو، مانع از آن شود که واحدهای رنتال جدید در هر دو بخش کاندومینیوم‌های ویژه‌ی رنتال و نیز واحدهای سرمایه‌گذاری، وارد بازار شود.»
این تحلیل‌گر بازار مسکن همچنین متذکر می‌شود: «گذشته از این، مالکان فعلی آپارتمان‌های کاندومینیوم ممکن است بخواهند به جای اجاره دادن واحدهایشان به مستأجرها تحت نظام جدید کنترل‌های اجاره، واحدهایشان را برای فروش لیست کنند و از افزایش‌های اخیر در قیمت‌ها بهره‌مند شوند.»
با وجود این، به احتمال زیاد کاندوها همچنان روند صعودی خود را در طول ۲۰۱۸ حفظ خواهند کرد، چرا که به نظر می‌رسد خریداران در حال ایجاد تغییر در توقعات خود و انتقال تقاضای‌شان به سمت کاندوها هستند.
کاهشی در افق بازار دیده نمی‌شود
از آنجا که کاندوها از نظر افزایش قیمت، همچنان جلوتر از سایر انواع مسکن مانند خانههای مستقل، نیمه‌مستقل و تاون‌هاوس‌ها حرکت خواهند کرد، این افزایش خود را در قیمت‌های اجاره نیز نشان خواهد داد.
آسان‌ترین راه برای ورود به بازار کاندو، از طریق پیش‌خرید واحدهای در حال ساخت است؛ در این حالت، شما کاندوی مورد نظر را با قیمت ثابتی خریداری می‌کنید و سپس از سود ناشی از افزایش قیمت آن در طول دوره‌ی ساخت، بهره‌مند می‌شوید.
به یاد داشته باشید که در حالی از این افزایش قیمت منتفع می‌شوید که ناچار نیستید جریان نقدینگی به سمت خارج داشته باشید (برای مثال، از طریق بازپرداخت اقساط وام مسکن، یا هزینه‌های نگهداری از ملک).
با وجود این، اگر به دنبال جریان نقدینگی فوری هستید، همیشه می‌توانید به سراغ فروش مجدد کاندوها در مناطق شلوغی بروید که نرخ خالی بودن در آنجا پایین و تقاضا بالاست.
