اگر قصد خرید خانه در کانادا را دارید، این ۶ اشتباه می‌تواند مورگیج شما را به خطر بیندازد

درخواست مورگیج برای بسیاری از خریداران خانه ساده و روتین به نظر می‌رسد، اما تجربه نشان می‌دهد جزئیات کوچکی وجود دارد که می‌توانند کل فرآیند خرید را به خطر بیندازند.

یک مقاله در روزنامه Globe & Mail نشان می‌دهد اشتباه‌هایی مثل ناهماهنگی در مشخصات فردی، بی‌توجهی به کردیت ریپورت، عقب‌افتادن مالیات‌ها، ایجاد بدهی جدید در میانه مسیر، منبع نامشخص پول پیش یا خرید کاندوهایی با Special Assessment می‌تواند باعث رد شدن مورگیج، کاهش مبلغ وام یا تاخیرهای پرهزینه شود.

در این مقاله توضیح داده شده بانک‌ها چگونه با نسبت‌های GDS و TDS توان مالی متقاضی را می‌سنجند، چرا پول پیش باید قابل‌ردیابی و حداقل ۹۰ روز در حساب نقدی باشد و چرا بعضی کاندوها از نظر بانک پرریسک تلقی می‌شوند.

اما کدام اشتباه از همه رایج‌تر است؟ چرا حتی یک خرید ساده مثل خودرو می‌تواند کل پرونده مورگیج را به هم بزند؟ و بانک‌ها دقیقا دنبال چه چیزی در مدارک شما هستند؟

اگر قصد خریدن خانه در کانادا را دارید، دانستن پاسخ این پرسش‌ها می‌تواند جلوی دردسرهای جدی مالی را بگیرد.

درخواست مورگیج برای بسیاری از خریداران خانه یک مرحله روتین و ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل جزئیاتی وجود دارد که نادیده گرفتن آن‌ها می‌تواند کل فرآیند خرید را به خطر بیندازد.

اشتباه‌هایی که گاهی بسیار کوچک به نظر می‌رسند، ممکن است باعث رد شدن درخواست وام، کاهش مبلغ مورگیج یا تاخیرهای پرهزینه در خرید خانه شوند. شناخت این خطاها، به‌ویژه برای کسانی مکه می‌خواهند نخستین خانه خود را در کانادا بخرند، نقش مهمی در جلوگیری از دردسرهای مالی دارد.

این مقاله که توسط Penelope Graham نوشته شده و در روزنامه Globe & Mail منتشر شده دقیقا به همین اشتباهات پرداخته است. خانم Graham از مدیران پلتفرم مالی Rate Hub در کاناداست و سال‌ها در حوزه آموزش مالی شخصی و بازار مورگیج فعالیت داشته است.

این مطلب در بخش سرمایه‌گذاری و مالی شخصی این روزنامه منتشر شده است.

 

❌   نسبت به درست بودن مشخصات خود بی‌توجه باش

✅   همه جا از یک اسم و مشخصات واحد استفاده کن

حتی یک اشتباه کوچک در نوشتن نام و نام خانوادگی می‌تواند کل روند مورگیج را عقب بیندازد. اگر اسم شما در فرم مورگیج، اطلاعات بانکی یا گزارش کردیت دقیقا یکسان نباشد، بانک مجبور می‌شود بررسی را متوقف کند.

این تاخیرها گاهی چند هفته طول می‌کشد و ممکن است شرط تامین مالی یا حتی تاریخ نهایی خرید خانه را به خطر بیندازد.

به محض دیدن هر ناهماهنگی، باید با بانک یا بروکر مورگیج تماس بگیرید و مدارک هویتی تکمیلی ارائه کنید.

 

❌   بدون چک‌کردن کردیت خود سراغ مورگیج برو

✅    پیش از هر اقدامی کردیت ریپورت خود را بررسی کن

بسیاری از افراد نمی‌دانند در کردیت ریپورت آنان بدهی‌های معوق، حساب‌های تکراری یا حتی بدهی‌های اشتباهی وجود دارد.

بعضی بدهی‌ها ممکن است بدون اطلاع فرد وارد مرحله collection شده باشند. به گفته Equifax، رسیدگی به اختلاف‌های کردیت ریپورت تا ۳۰ روز زمان می‌برد و اصلاح وضعیت بدهی‌های پرداخت‌شده ممکن است چند ماه طول بکشد؛ زمانی که می‌تواند یک درخواست فعال مورگیج را به‌کلی پیچیده کند.

 

❌   پرداخت مالیات‌های خود را عقب بینداز

✅    پرونده مالیاتی خود را مرتب نگه دار

بانک‌ها برای بررسی مورگیج، Notice of Assessment حداقل دو سال گذشته را می‌خواهند. اگر مالیات سال قبل را ارسال نکرده باشید یا بدهی پرداخت‌نشده به آژانس درآمد کانادا Canada Revenue Agency یا CRA داشته باشید، شانس دریافت مورگیج به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.

 

❌   وقتی پرونده درخواست در مسیر رسیدگی است، خرید بزرگ بکن

✅   ایجاد هرگونه بدهی جدید را به پس از دریافت مورگیج موکول کن

هنگامی که شما برای مورگیج درخواست ارائه می‌کنید، بانک‌ها نسبت‌های بدهی شما را با دقت بررسی می‌کنند، و در این میان دو نسبت GDS و TDS برای بانک‌ها اهمیت دارند. اما آنها چیستند؟

نسبت GDS نشان می‌دهد چه میزان از درآمد ماهانه فرد فقط صرف هزینه‌های خودِ خانه، مانند قسط مورگیج، مالیات ملک، گرمایش و شارژ کاندو می‌شود و معمولا باید بین ۳۲ تا ۳۹ درصد باشد.

نسبت TDS هم سهم کل بدهی‌ها از درآمد را می‌سنجد؛ یعنی علاوه بر هزینه‌های خانه، بدهی‌هایی مثل قسط خودرو، کردیت کارت و لاین آف کردیت را هم در نظر می‌گیرد و این عدد معمولا باید بین ۴۰ تا ۴۴ درصد باقی بماند.

خریدهایی مثل خودرو جدید، گرفتن لاین آف کردیت یا بالا رفتن بدهی کردیت کارت می‌تواند این نسبت‌ها را به‌هم بزند. نتیجه ممکن است رد شدن مورگیج یا کاهش مبلغ وام باشد.

 

❌   پول پیش Down Payment نامشخص یا پیچیده ارائه کن

✅  منبع پول پیش را شفاف و ساده نگه دار

بانک فقط به داشتن پول پیش Down Payment نگاه نمی‌کند؛ بلکه می‌خواهد بداند این پول از کجا آمده است.

استفاده از حساب‌های مارجین که مبتنی بر قرض است، سود سرمایه‌گذاری یا منابع ناپایدار باعث می‌شود مدارک بیشتری از شما بخواهند.

پول پیش باید حداقل ۹۰ روز در یک حساب نقدی قابل ردیابی بوده باشد. برخی بانک‌ها حتی ارز دیجیتال را به‌دلیل نگرانی‌های پول‌شویی یا تامین مالی تروریسم نمی‌پذیرند. پیشنهاد می‌شود از پس‌انداز تدریجی در حساب‌های پس‌انداز با سود بالا یا برنامه‌هایی مانند RRSP, TFSA, FHSA و Home Buyers’ Plan استفاده کنید.

 

❌   کاندو با شرایط Special Assessment بخر

✅   قبل از خرید، وضعیت ساختمان را دقیق بررسی کن

Special Assessment‌ها به هزینه‌های بزرگ و یک‌باره‌ای گفته می‌شود که هیات‌مدیره کاندو برای تعمیرات اساسی ساختمان از مالکان می‌گیرد؛ هزینه‌هایی که گاهی به ده‌ها هزار دلار برای هر واحد می‌رسد.

از نگاه بانک، این موضوع دو مشکل جدی ایجاد می‌کند: اول اینکه خریدار ناگهان با یک خرج سنگین اضافی روبه‌رو می‌شود و توان پرداخت اقساط مورگیج او زیر سوال می‌رود.

دوم اینکه خودِ ساختمان پرریسک تلقی می‌شود، چون Special Assessment معمولا نشانه کمبود پول در صندوق ذخیره یا وجود مشکلات ساختاری است. به همین دلیل، در بسیاری از موارد بانک‌ها ترجیح می‌دهند اصلا چنین واحدی را تامین مالی نکنند و درخواست مورگیج را به‌طور کامل رد می‌کنند.