آیا حالا زمان مناسبی است که خانه بخریم یا بفروشیم؟ چقدر به پیش‌بینی‌ها اعتماد کنیم؟

یک آمارشناس نامدار می‌گوید که همه‌ پیش‌بینی‌ها اشتباه هستند. پرسش مهم این است که میزان اشتباه بودن آن‌ها چقدر باید باشد تا مفید بودن‌شان را از بین ببرد.

پیش‌بینی بازار املاک کانادا در سال‌های اخیر تبدیل به کار دشواری شده و هر ماه شاهد افزایش قیمت‌ها و گاهی هم کاهش قیمت‌ها در برخی از استان‌ها و شهرهای کانادا هستیم.

ولی زمانی که ماه‌های داغ خرید و فروش خانه از راه می‌رسد، سوال اصلی خریداران و فروشندگان این است که آیا در حال حاضر زمان خوبی برای انجام معامله هست یا باید صبر کرد؟

برای این که به پاسخ درستی برسیم و تا جای امکان دید مناسبی از پیش‌بینی‌های بازار املاک داشته باشیم، باید همه شرایط فعلی را در نظر بگیریم. برای مثال قیمت‌ها به چه شکل است و اگر خریدار یا فروشنده هستید، از نظر مالی در چه شرایطی قرار دارید. به نظر شما زمان مناسب خرید و فروش خانه چه زمانی است؟

عدم اطمینان زمانی در بازارهای املاک و مستغلات رخ می‌دهد که جهت‌گیری و شرایط آینده‌ بازارها نامعلوم باشد. برای مثال، خانواده‌ها در گوشه و کنار کانادا، در این فکر هستند که آیا بازارهای مسکن به روند نزولی خود ادامه خواهند داد، یا ورق برای آن‌ها برخواهد گشت.

ما مشاوران املاک می‌دانیم که بسیاری از خریداران و فروشندگان خانه نیز به همین مساله فکر می‌کنند، چون این نگرانی متداول‌ترین سؤالی است که از ما می‌پرسند.

قبل از پرداختن به این سوال، با سخنی از جورج باکس، آمارشناس نامدار انگلیسی، بررسی این موضوع را آغاز می‌کنیم. آقای باکس هشدار می‌دهد که همه‌ پیش‌بینی‌ها اشتباه هستند. پرسش مهم این است که میزان اشتباه بودن آن‌ها چقدر باید باشد تا مفید بودنشان را از بین ببرد.

تلاش ما مشاوران املاک این است که آنچه را که در «گوی بلورین» خود می‌بینیم به اشتراک بگذاریم، اما همواره به این نکته توجه داشته‌ایم که پیش‌بینی را که تنها یکی از جلوه‌های آینده بازار مسکن است، با آنچه واقعا اتفاق خواهد افتاد، اشتباه نگیریم.

عدم اطمینان در بازارهای املاک به چه معناست؟

اول باید به موضوع عدم اطمینان در بازارهای املاک پرداخت. هنگامی که قیمت‌ها و میزان فروش مسکن به شکل مداوم افزایش می‌یابد، خریداران و فروشندگان نسبت به تصمیم‌های خود احساس اطمینان می‌کنند، چون بر این باور هستند که تحولات بازار با انتظارات آن‌ها همخوانی دارد.

ولی هنگامی که قیمت‌ها یا میزان فروش دچار افت و خیزهای شدید می‌شود، اعتماد به بازار نیز متزلزل می‌شود. قیمت‌های مسکن در پرجمعیت‌ترین شهرهای کانادا، به ویژه تورنتو و ونکوور، در سال‌های ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۵، شروع به افزایش کردند.

وقتی که دولت‌های استانی و فدرال کانادا با تدبیرهایی برای برقراری نظم در بازار واکنش نشان دادند، قیمت‌ها و فروش کاهش یافتند، ابتدا در بریتیش کلمبیا در سال ۲۰۱۶، سپس در انتاریو در سال ۲۰۱۷ و بعد در سراسر کشور در سال ۲۰۱۸.

خریداران و فروشندگان خانه می‌خواهند بدانند که آیا بازار به کف خود رسیده یا این که بیش از این نیز سقوط خواهد کرد، بخصوص خریداران احتمالی که می‌خواهند متوجه شوند چه زمانی برای ورود به بازار مناسب است.

اگرچه تخمین بازار برای امکان خرید ارزان و فروش گران، کاری وسوسه‌انگیز است، ولی در حوزه‌ املاک روز به‌ روز دشوارتر می‌شود.

علت این است که هزینه‌های جستجو و معامله، تدارکات و سایر ملاحظات، باعث شده تا سازمان‌دهی معاملات ملکی، بسیار پیچیده‌تر از سایر معاملات شود.

به علاوه ممکن است خریداران انگیزه‌های متفاوتی داشته باشند. شاید از اجاره‌نشینی به خانه‌داری روی می‌آورند، یا خانه‌هایشان را معاوضه می‌کنند، یا به‌ دنبال یک ملک برای سرمایه‌گذاری می‌گردند.

تنوع ساختار خانواده از لحاظ تعداد نفرات و ماهیتشان نیز نقش خاصی ایفا می‌کند. برخی از خانواده‌ها فرزندان مدرسه‌ای، برخی دیگر حیوان خانگی و برخی هردو را دارند. همین امر برای فروشندگان نیز صادق است و باعث می‌شود که رسیدن به توافق دشوارتر شود.

تصمیم خریداران به شرایط آنها بستگی دارد

تصمیم صحیح برای خریدار و فروشنده به شرایط‌ آن‌ها بستگی دارد. خانواده‌های دارای فرزند، اوایل سال اقدام به خرید می‌کنند تا اسباب‌کشی‌ بعدا در تابستان انجام شود و در منزل جدیدشان به‌ موقع برای آغاز سال تحصیلی مستقر شده باشند. این بخشی از دلیل افزایش فروش املاک در بهار نسبت به سایر فصل‌ها است.

خریدار ممکن است تصمیم بگیرد که کمی صبر کند تا شاید قیمت‌ها در طی تابستان بیشتر کاهش پیدا کند. برای کسانی که تصمیم‌گیری‌ آن‌ها محدودیت زمانی ندارد، این می‌تواند رویکرد موثری باشد. برای سایرین، مخصوصا والدین کودکان کم‌سن‌ و سال، اسباب‌کشی در حین سال تحصیلی می‌تواند محدودیت‌های بیشتری ایجاد کند.

فروشندگان خانه چه زمانی تصمیم به فروش می‌گیرند؟

فروشندگان احتمالی بطور کلی منتظر می‌شوند تا قیمت‌ها افزایش پیدا کند یا حداقل روند کاهش‌ آن‌ها متوقف شود و بعد خانه خود را برای فروش می‌گذارند.

این یعنی گزینه‌های موجود برای معامله‌ املاک، ممکن است در حین رکود بازار به نسبت زمان پایداری بازار از تنوع کم‌تری برخوردار باشد. در نتیجه، ممکن است فروشندگان صبر کنند تا بازار به یکنواختی برسد.

بازارهای املاک ذاتا محلی هستند. درحالی‌ که قیمت و فروش املاک در تورنتو و ونکوور با افزایش چشمگیری مواجه بود، بازار املاک در مونترال وضعیت دیگری داشت. خریداران و فروشندگان در استان‌های آلبرتا و کبک و سایر شهرها، باید تصمیمات خود را برپایه‌ اوضاع بازار محلی بگیرند، نه براساس اوضاعی که در تورنتو یا ونکوور در جریان است.

خریداران املاک برای سرمایه‌گذاری بیشتر مراقب باشند

کسانی که به خرید املاک برای سرمایه‌گذاری علاقمند هستند، باید ملاحظات بیشتری داشته باشند. اگر خریدشان شامل مبلغ رهن باشد، میزان تست استرس اعلام شده از طرف دفتر ناظر نهادهای مالی (OSFI) بر حداکثر مبلغی که می‌توانند وام بگیرند، تاثیر خواهد گذاشت.

تحقیقات اخیر نشان می‌دهد که برخی از سرمایه‌گذاران که مجتمع‌های کاندومینیوم در حال‌ ساخت تورنتو را خریداری کرده بودند، در نهایت متضرر شدند، چون هزینه‌ اجاره‌ آن‌ها نمی‌توانست مبلغ اقساط، هزینه تعمیرات و مالیات ملکی را پوشش دهد.

این شرایط در حالی رخ داد که تعداد خانه‌های اجاره‌ای خالی کمتر از یک درصد بود و مبلغ اجاره‌ها در تورنتو روند افزایشی پیوسته‌ای داشت.

ظهور اخیر خانه‌های اجاره‌ای که با توجه به افزایش ناگهانی مجوزهای ساختمانی مسکونی مشهود است، نشان می‌دهد که افزایش عرضه‌ خانه‌های اجاره‌ای در آینده، فشار را از میزان فوق‌العاده پایین خانه‌های خالی برمی‌دارد و به دنبال آن ممکن است مبلغ اجاره‌ها نیز کمی تعدیل شود. در نتیجه، اقدام به تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری دراز مدت صرفا براساس اوضاع فعلی بازار، کار چندان سنجیده‌ای نیست.

رویکرد درست و کم ریسک می‌تواند این باشد که تصمیم‌ خود را با توجه به سناریوهای متعدد بگیرید، تا مطمئن باشید که آینده‌ بازار به هر شکلی که باشد، برای شما ضرری به دنبال نخواهد داشت.

هیچوقت نمی‌توان با قاطعیت از آینده با خبر بود. با این‌ وجود، اکنون تصمیماتی باید گرفته شود و این یعنی مسیر تولید ثروت از جاده‌ ریسک و ابهام می‌گذرد. در نتیجه، به صلاح خریداران و فروشندگان است که تصمیمات خود را برپایه‌ حقایق، شرایط فعلی زندگیشان و تحت تاثیر درک خود از احتمالات آینده بگیرند.