اگر نگاه‌تان به مسکن سرمایه‌گذاری است؛ این مقاله برای شماست

شماره ۱۰۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: ارسلان خاکی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

موفقیت در بازار مسکن برای خیلی‌ها، موفقیت در فهمیدن این است که چه نوع خانه‌هایی بخرند. برخی خانه‌ها به خوبی اجاره می‌روند و هر ماه نقدینگی مناسبی را به حساب شما واریز می‌کنند. برخی دیگر اما به درد این می‌خورند که منتظر گران‌شدن‌شان باقی بمانید. مدیریت درست، پیش‌بینی دقیق و استفاده کامل از این دو نوع خانه است که در نهایت می‌تواند یک خروجی قابل توجه را برای شما به همراه داشته باشد.

در این مطلب به همین موضوع می‌پردازیم. ابتدا به سراغ جذابیت‌های بازار مسکن می‌رویم و سپس با دو تغییر مهمی که باید در نگاه خود به این بازار ایجاد کنیم آشنا می‌شویم.

سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مسکن، یکی از جذاب‌ترین انواع سرمایه‌گذاری است. هدایت سرمایه به این بازار، می‌تواند در کنار کسب درآمد، بسیاری دیگر از خواسته‌های افراد را برآورده سازد.

این سرمایه‌گذاری، ابزار آرامش است، خیال شما را از استرس‌های بازار سهام راحت می‌کند و تصویری رویایی از یک سرمایه‌گذاری با کمترین دردسر را برای شما ترسیم می‌کند.

هر چند این نوع سرمایه‌گذاری، سرگرم‌کننده و در دسترس است اما ورود پول به هر ملکی با دیگری متفاوت است و البته فرصت‌های بی‌شماری برای سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد.

با همه این توصیفات، چطور می‌توان این کار را دوست نداشت؟

همه درباره جریان نقدینگی صحبت می‌کنند

وقتی با چنین پدیده جذابی روبروییم، طبیعی است که بسیار هم پرطرفدار باشد. در همه مجامع و سمینارهای سرمایه‌گذاری املاک، علاقمندی شما را به دنیای املاک در شکل «آموزش دوباره» به خود شما می‌فروشند.

همیشه وقتی که پای یک خرید بزرگ در میان باشد، داشتن اطلاعات، نقشی اساسی ایفا می‌کند و هیچ خریداری از آموزش ضرر نمی‌کند. اما مشکل اینجاست که بسیاری از این آموزش‌ها، کمبودهای جدی دارند.

این آموزگاران همه‌ی چیزهای خوب در مورد املاک و مستغلات را به مخاطب خود عرضه می‌کنند و سپس در انتها یک اخطار بیش از اندازه ساده می‌دهند: «آهای، حواست باشد که جریان نقدینگی cash flow مثبت داشته باشی. اگر شما جریان نقدینگی مثبت داشته باشید، همه چیز درست پیش خواهد رفت. هر قدر می‌توانی جریان نقدینگی به دست بیاور و می‌بینی که اوضاعت روبراه خواهد بود.» جریان نقدینگی مثبت در این بازار بیشتر وقت‌ها به این معناست که بتوانید به خوبی خانه را اجاره دهید و از آن بیشترین پول ممکن را به دست آورید.

اینجاست که باید رویکرد خودمان را دوباره تنظیم کنیم.

تغییرات بازار، سریع‌تر از همیشه شده است

بازار املاک، زمانی زمین بازی پولدارها بود؛ بازاری پر از پیش‌پرداخت‌های سنگین و نرخ‌های بهره‌ی بالا. در این بازار، به دست آوردن جریان نقدینگی آسان بود زیرا موانع بیشتری بر سر راه ورود به این حوزه وجود داشت. در زمان‌های گذشته، مردم کانادا مستاجر باقی می‌ماندند. دلیل آن هم این بود که هر کسی از عهده‌ی خانه‌دار شدن بر نمی‌آمد.

اما حالا بازی عوض شده است. وفور پول ارزان و پیش‌پرداخت‌های پایین، سرمایه‌گذاری در املاک را به جریان اصلی تبدیل کرده است و بسیاری از سرمایه‌گذاران بازار مسکن، به این بازار به عنوان بازاری آسان برای پول در آوردن نگاه می‌کنند.

این وضع (یعنی نرخ بهره پایین و کم بودن میزان پرداخت) در بیشتر بازارهای کانادا باعث شده قیمت خانه بیشتر از میزان اجاره‌ها گران شود.

البته گاهی نیز اوضاع از کنترل خارج می‌شود و مردم در دام افزایش قیمت‌ها گرفتار می‌شوند؛ مانند آنچه در تورنتو و ونکوور شاهد بوده‌ایم. در این شرایط آنها دیگر چندان در بند درآمد از طریق اجاره بالا نیستند. این روزها دنیای سرمایه‌گذاری املاک مانند خیلی چیزهای دیگر در حال دگرگونی سریع است و به شکل فزاینده‌ای با باورهای پذیرفته‌شده‌ی قدیمی تضاد پیدا کرده است.

آنچه موجب می‌شد که معامله‌ای در سال ۱۸۱۷ معامله‌ی خوبی باشد، هنوز هم در ۲۰۱۷ تا حد زیادی صدق می‌کند:

• در شهرهایی خانه بخرید که مردم می‌خواهند به آنجاها نقل مکان کنند. در کامیونیتی‌هایی خانه بخرید که گزینه‌های حمل‌ونقل مناسب و ارزان داشته باشد.
• در خیابان‌هایی خانه بخرید که مردم دارند پول خرج می‌کنند تا موقعیت مکانی شما را برایتان بهبود ببخشند.

گرفتاری اینجاست که هر چه زمان می‌گذرد، پیدا کردن همه‌ی این ویژگی‌ها در یک ملک که از حداقل جریان نقدینگی مورد نیاز برای بیشتر موسسات وام‌دهنده برخوردار باشد، دشوارتر می‌شود و این، موجب سرخوردگی سرمایه‌گذاران شده و آنها را از حرکت به سوی اهدافشان باز می‌دارد.

انتظارات و رویکرد خود را دوباره تنظیم کنید

بعد از همه این توضیحات، به یک سوال مهم می‌رسیم: «یک سرمایه‌گذار املاک چه کاری باید بکند؟»

ما لازم است دو کار مهم انجام دهیم:

۱- انتظارات خود را از عملکرد ملک تغییر دهیم.

۲- رویکرد کلی‌مان را به سرمایه‌گذاری در بخش املاک دوباره تنظیم کنیم.

به یاد داشته باشید که جریان نقدینگی صرفا یک فرمول است و اینکه نقدینگی شما مثبت باشد، تنها عامل تعیین‌کننده‌ی موفقیت به شمار نمی‌آید.

با این وجود، ما پیوسته در بازار به سرمایه‌گذارانی برمی‌خوریم که سعی دارند تمامی ملک‌ها را به یک چیز مشابه تبدیل کنند: یک معامله‌ی قابل قبول که اندکی جریان نقدینگی برایشان تولید کند و بتوانند با اجاره‌دادن آن، هر ماه پول خوبی به دست آورند.

آنها برای رسیدن به این هدف، در منطقه‌های نامناسبی اقدام به خرید ملک می‌کنند که هیچ آینده‌ای ندارد، صرفا به این دلیل که نسبت اجاره به قیمت در آنجا مطلوب است.

بعضی از ملک‌ها پیش‌پرداخت‌هایی دارند که هرگز جریان نقدینگی نخواهند داشت، اما باز هم معاملات خوبی به حساب می‌آیند. اما چرا این را می‌گوییم؟ چون تقریبا این تضمین در آنها وجود دارد که با توجه به بنیان‌های اقتصادی موجود در آن بازار محلی، ارزش آن خانه‌ها افزایش خواهد یافت.

محله‌های خوب را فراموش نکنید

سوال بعدی این است: آیا نباید به سراغ این خانه‌ها رفت؟ بله باید در این خانه‌ها هم سرمایه‌گذاری کنید. این نوع ملک‌ها را می‌توان به خاطر سود حاصل از افزایش ارزش‌ آنها خرید نه درآمد حاصل از اجاره. پس از مدتی، وقتی ارزش خانه بالا رفت، سرمایه‌گذار می‌تواند آن را بفروشد و سرمایه‌ی خود را برای خرید ملک‌هایی به کار گیرد که هدف از آنها بهبود درآمد خالص او خواهد بود.

اسم این بازی «بازده کل» Total Return است. در این بازی، ما ملک‌هایی را می‌خریم که در آن لحظه به درآمد آنها نیازی نداریم، بلکه از آنها برای حداکثر کردن بازده کل سرمایه‌ی خود استفاده می‌کنیم و از یک پول متوقف شده برای پوشش دادن ملک‌های مازاد بهره می‌گیریم.

برخی از ملک‌ها به شیوه‌ی درستی ساخته شده‌اند. سال‌ها می‌توان مستاجرهای مختلف را در آنها ساکن کرد و بیرون آورد. ما این ملک‌ها را می‌خریم و پول آنها را از سود ناشی از افزایش ارزش خانه‌های دیگر تامین می‌کنیم. ما آنها را برای همیشه نگه می‌داریم تا برایمان جریان نقدینگی واقعی تولید کنند.

مدیران حرفه‌ای سرمایه‌گذاری نیز درست از همین استراتژی استفاده می‌کنند تا میلیاردها دلار از پول بقیه‌ی مردم را مدیریت کنند. آنها انتظار ندارند که همه‌ی شرکت‌هایی که در آنها سرمایه‌گذاری می‌کنند، برای آنها سودآور باشد. در عوض آنها برای تولید ثروت سعی می‌کنند در جاهای مختلف سرمایه‌گذاری کنند.

سرمایه‌گذاران مدرن دنیای املاک نیز باید به اندازه‌ی کافی عاقل باشند که راه مشابهی را در پیش بگیرند.

پایان این بازی همان وضعیتی خواهد بود که در حال حاضر خیلی‌ها دارند؛‌ تعدادی ملک آزاد از وام برای تولید درآمد که با جریان نقدینگی حاصل از آنها به زندگی خود خواهید پرداخت. اما بهترین راه رسیدن به استقلال مالی شاید با آنچه شما را ناگزیر به باور به آن کرده‌اند، متفاوت باشد؛ در این راه لزومی ندارد که همه‌ی ملک‌هایتان را برای همیشه نگه دارید، بلکه از آنها به عنوان جای پاهایی استفاده می‌کنید که شما را قدم به قدم به داشتن یک سبد سرمایه‌گذاری کامل برای یک جریان نقدینگی پایدار رهنمون می‌شوند.