بار پیش که بازار مسکن تورنتو سقوط کرد ۲۲ سال ادامه داشت
شماره ۸۷ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
آخرین باری که بازار املاک تورنتو سقوط کرد ۲۲ سال طول کشید تا اوضاع به شرایط قبل برگردد. این جمله‌ای است که نویسنده Huffington Post می‌خواهد در این مطلب آن را توضیح دهد و بگوید چرا اوضاع این‌طور بوده است. استیون پونواسی، در این مطلب به سراغ قیمت‌های بازار در دوران بحران بازار مسکن رفته است؛ سال ۱۹۸۹ میلادی که قیمت‌ها ناگهان از اوج به پایین آمد بازار در اصطلاح سقوط کرد. او در این مطلب به ما می‌گوید در آن دوران چه اتفاقی افتاد و چند سال طول کشید تا بازار دوباره به شرایط عادی خود باز گشت.
قبل از هر چیز این تذکر را لازم می‌دانم که اگر به دنبال خانه‌ای برای زندگی هستید و صرفا از دید سرمایه‌گذاری به خرید خود نگاه نمی‌کنید، این مقاله برای شما نیست. پس اگر می‌خواهید خانه‌ای برای زندگی بخرید، با خیال راحت این کار را بکنید و مطمئن باشید که تصمیم درستی گرفته‌اید.
این مقاله برای کسانی است که به بازار هجوم می‌آورند؛ با این تفکر که همیشه کسی هست که بتوان خانه‌ی خود را به او فروخت. آنها همیشه یک جمله معروف دارند: «قیمت ملک همیشه در حال رشد است.» برای اطلاع این افراد، نگاهی خواهیم انداخت به اتفاقی که در آخرین جنون املاک تورنتو افتاد و اینکه خرید در اوج آن بحران چه ضرر و زیان‌هایی را به بار آورد و چقدر طول کشید تا اوضاع به شرایط قبل برگردد.
آغاز سقوط از سال ۱۹۸۹ میلادی
آخرین سقوط بازار املاک مدت زمان کوتاهی بعد از آن اتفاق افتاد که در ۱۹۸۹ قیمت‌ها در تورنتو به نقطه‌ی اوج خود رسید. در آن نقطه‌ی اوج، میانگین قیمت فروش در انجمن املاک و مستغلات تورنتو ۲۷۳,۶۹۸ دلار بود. در طی هفت سال بعد، میانگین قیمت‌ها سقوط کرد و سرانجام در ۱۹۹۶ به حداقل خود، یعنی ۱۹۸,۱۵۰ دلار رسید. اگر کسی در آن نقطه‌ی اوج خانه‌ای می‌خرید و در آن حضیض می‌فروخت، ۷۵,۵۴۸ دلار، یا ۶ / ۲۷ درصد از قیمت خرید را از دست می‌داد. ۱۳ سال طول کشید تا میانگین قیمت‌ها در تورنتو به نقطه‌ی قبلی باز گشت.
۱۳ سال شاید آنقدرها هم بد به نظر نرسد، اما این زمان بدون در نظر گرفتن تورم محاسبه شده است. صرفا برای آنکه منظور یکدیگر را درست متوجه بشویم، یادآوری می‌کنم که تورم عبارت است از افزایش قیمت کالاها (یا کاهش ارزش پول). از آنجا که تورم ارزش پول را کاهش می‌دهد، اقتصاددانان اعداد و ارقام را با ارزش دلار در یک سال به‌خصوص تنظیم می‌کنند. این کار به ما کمک می‌کند که دریابیم آیا ارزش یک دارایی واقعاً در حال افزایش است، یا صرفاً با تورم دارد بالا می‌رود.
با محاسبه‌ی تورم با نرخ دلار در ۲۰۱۷، مبلغ ۲۷۳,۶۹۸ دلار در نقطه‌ی اوج سال ۱۹۸۹ در واقع معادل ۴۸۹,۹۵۳ دلار به قیمت پول امروز است. نرخ حداقلی ۱۹۸,۱۵۰ دلار در سال ۱۹۹۶ نیز برابر است با ۲۹۱,۷۱۴ دلار به قیمت حالا. با این حساب، کسی که در نقطه‌ی اوج خانه‌ی خود را خریده و در نقطه‌ی حضیض آن را فروخته باشد، به قیمت دلار ۲۰۱۷ در واقع ۱۹۸,۲۳۹ دلار ضرر کرده است. این ضرر نزدیک به ۴ / ۳۹ درصد است، که برای یک خرید در زمان اشتباه رقم بزرگی به شمار می‌آید.
وقتی بازار بعد از ۲۲ سال آرام شد
شاید فکر کنید که این ارقام آنقدرها هم وحشتناک نیست، و می‌توان خانه را تا زمانی که قیمت‌ها دوباره بالا می‌رود نگه داشت. بله، البته این می‌تواند یکی از گزینه‌های شما باشد، اما به یاد داشته باشید که این مدت زمان چقدر می‌تواند طول بکشد؛ مخصوصاً با در نظر گرفتن نرخ تورم. با احتساب تورم، ۲۲ سال طول کشید که قیمت‌ها دوباره به آنچه در ۱۹۸۹ بود باز گردد. تازه این شامل هزینه‌های وام مسکن، بیمه، هزینه‌های خرید یا فروش و مانند اینها نمی‌شود. اگر سودی هم نصیب برده باشید، در نهایت پول چندانی نبوده است، به ویژه اگر جزء کسانی بوده باشید که خانه‌ای را خریدند و تصمیم گرفتند تا زمانی که ارزش آن بالا می‌رود آن را خالی نگه دارند.
اگر قصد دارید خانه‌ای بخرید و در ۲۵ سال آینده در آن زندگی کنید و خانواده‌ی خود را در آن بسازید، سقوط قیمت‌ها در اینجا یا آنجا فرق چندانی برای شما نخواهد داشت. اما اگر ملکی را صرفا برای سودآوری آن می‌خرید، دقت کنید که همه‌ی ریسک‌ها را در نظر گرفته باشید. خرید خانه در سال‌های اخیر، به دلیل نرخ پایین بهره‌ی وام‌ها، جزء بهترین سرمایه‌گذاری‌های ممکن بوده است. اگر فکر می‌کنید که نرخ وام گرفتن کماکان پایین و قیمت‌ها همچنان در حال رشد خواهد بود… خوب، در این صورت برایتان آرزوی موفقیت می‌کنم.
