تصمیمات دولت کانادا برای وام مسکن چه بر سر بازار آورده است؟
انجمن متخصصان وام مسکن کانادا اخیرا نتایج یک تحقیق خود در باره‌ی تاثیرات تصمیمات اخیر دولت را بر بازار مسکن منتشر کرده است. این مطلب یافته‌های این تحقیق است
اسپانسر ویژه: الهام رضازاده – مشاور وام مسکن – تورنتو
بیش از یک سال از تصمیمات دولت انتاریو برای بازار مسکن و ۹ ماه از تصمیمات دولت کانادا درباره‌ی اجرای قانون تست استرس برای وام مسکن می‌گذرد. در این مدت نظرات موافق و مخالف زیادی ابراز شده است. این بار انجمن متخصصان وام مسکن کانادا نتایج تحقیقی را منتشر کرده که در آن پیامدهای این تصمیمات بر بازار مسکن و نیز اقتصاد کلان این کشور بررسی شده است.
در این تحقیق همچنین از خریداران بالقوه خانه در ۵ سال آینده نیز نظرخواهی شده است. کسی که به بازار مسکن علاقه‌ای دارد خواندن این مطلب برایش ضروری است.
آخرین تغییرات دولت در مقررات وام مسکن، تعادل بین عرضه و تقاضا را تقریباً در تمامی مناطق کشور به هم زده است و نتیجه‌ی آن، طبق برآوردها، ایجاد ۲۰۰ هزار فرصت شغلی کمتر ظرف سه سال آینده خواهد بود.
این یکی از یافته‌های «گزارش بازار مسکن و وام مسکن در کانادا» می‌باشد که به تازگی از سوی انجمن متخصصان وام مسکن کانادا Mortgage Professionals Canada منتشر شده است.
Paul Taylor رئیس و مدیرعامل انجمن متخصصان وام مسکن کانادا، می‌گوید: «اثرات انباشته‌ی مواردی همچون افزایش نرخ‌های بهره، تست استرس با ۲ درصد یا بیشتر، مقررات استانی در انتاریو و بریتیش‌کلمبیا و افزایش محدودیت‌های دادن وام، موجب شده است که فعالیت‌های حوزه‌ی مسکن، نه تنها در تورنتو و ونکوور، بلکه در تمام کشور به شکلی منفی تحت تاثیر قرار گیرد.»
Will Dunning مولف این گزارش و اقتصاددان ارشد انجمن، باور دارد که جدا از اینکه سیاست‌های جدید وام مسکن «بیش از حد لزوم، فعالیت‌های بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد،» مصرف‌کنندگان اکنون آشکارا دیدگاه منفی‌تری نسبت به بازار مسکن پیدا کرده‌اند.
او می‌نویسد: «نظرسنجی ما از مصرف‌کنندگان نشان می‌دهد که آنها طی یک سال و نیم گذشته، باور خود را به بازار مسکن به شکل قابل ملاحظه‌ای از دست داده‌اند و این را باید بازتابی از تاثیر افزایش نرخ‌های بهره و سیاست‌های جدید دولت دانست، که دسترسی به وام مسکن مورد نیاز را برای خریداران بالقوه دشوارتر کرده است.»
در حالی که تعداد روزافزونی از خریداران خانه‌اولی، از والدین خود برای فراهم کردن پیش‌پرداخت کمک می‌گیرند، بسیاری از جوانان به تدریج دارند می‌پذیرند که ممکن است هرگز صاحبخانه نشوند و تا پایان عمر مستاجر باقی بمانند.
این مطلب نگاهی دارد به مهمترین بخش‌های این گزارش:
مقررات جدید با بازار چه کرده است؟
۱۰۰٫۰۰۰ تعداد کانادایی‌هایی است که به دلیل تست استرس جدید، از خرید خانه محروم شده‌اند.
٪۱۸ درصدی از خریداران آینده، که در حال حاضر از عهده‌ی خرید مورد نظر خود بر می‌آیند، اما قادر به گذراندن تست استرس نیستند.
٪۳۲ درصد مصرف‌کنندگانی که انتظار می‌رود تست استرس، تاثیر منفی چشمگیری بر توانایی آنها برای خرید خانه داشته باشد. این رقم برای آن دسته از افرادی که در حال حاضر صاحبخانه نیستند ولی در نظر دارند تا ظرف پنج سال آینده اقدام به خرید خانه کنند، به ۵۴ درصد افزایش می‌یابد.
٪۲۹ درصد مصرف‌کنندگانی که انتظار می‌رود به شکل جزئی تحت تاثیر تست استرس قرار گیرند. این رقم برای آن دسته از افرادی که اکنون صاحبخانه نیستند و در نظر دارند که ظرف پنج سال آینده خانه بخرند، به ۱۱ درصد کاهش می‌یابد.
٪۱۲/۵ میزان افت فعالیت فروش مجدد در کانادا، در مقایسه با سال گذشته (۵ / ۱۶ درصد کاهش نسبت به ۲۰۱۶).
٪۵۹ درصد مصرف‌کنندگانی که «از قبل نسبت به این تغییرات آگاه بوده‌اند.» (۶۵ درصد از صاحبخانه‌ها و ۴۷ درصد از مستاجرها).
گرایش‌های بازار مسکن
٪۲۲۹ درصد افزایش قیمت‌های مسکن از ۱۹۹۷ تا ۲۰۱۷ (معادل با میانگین ۲ / ۶ درصد در هر سال).
این بیش از دو برابر افزایش دستمزدهاست (۶ / ۲ درصد در سال).
٪۶۷/۸ نرخ مالکیت خانه در کانادا. این رقم در مقایسه با نرخ ۶۹ درصد در سال ۲۰۱۱، کاهش نشان می‌دهد، که عمدتا نتیجه‌ی عقب ماندن خریداران خانه‌اولی از پس‌انداز به میزان کافی برای انجام خرید خود است.
کاهش فعالیت‌های بازار مسکن چه تاثیری بر اقتصاد دارد؟
۱۴۰ – ۱۲۰ هزار برآورد شغل‌های از دست رفته، در نتیجه‌ی پیش‌بینی‌های فعلی از کاهش ساخت و سازهای جدید و فروش خانه در سال ۲۰۱۹.
۲۰۰ هزار برآورد کاهش ایجاد فرصت‌های شغلی جدید، طی سه سال آینده، در نتیجه‌ی تست استرس وام مسکن.
۲/۴۵ تعداد شغل‌های تمام‌وقتی که با شروع ساخت هر واحد مسکونی جدید، در کانادا ایجاد می‌شود.
منابع تامین پیش‌پرداخت ـ خانواده‌ها به کمک می‌آیند
٪۸۵ درصد پیش‌پرداخت‌هایی که حاصل پس‌اندازهای شخصی است. این رقم در طی زمان، ثابت بوده است.
مهمترین منابع تامین پیش‌پرداخت خانه‌های خریداری شده در فاصله‌ی سالهای ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۸ به قرار زیر بوده است:
٪۸۵ پس‌اندازهای شخصی (در مقابل ۹۲٪ در سال گذشته)
٪۳۹ هدایای والدین و سایر اعضای خانواده (در مقابل ۴۳٪ در سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۷)
٪۲۵ گرفتن وام از والدین یا سایر اعضای خانواده (در مقابل ۱۹٪ در سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۷)
٪۴۳ گرفتن وام از موسسات مالی (در مقابل ۲۷٪ در سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۷)
٪۳۸ برداشت از حساب RRSP (در مقابل ۲۹٪ در سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۷)
در این گزارش، به «سطح قابل ملاحظه‌ای از ثبات» در میزان پیش‌پرداخت خانه‌اولی‌ها اشاره شده است. میانگین پیش‌پرداخت خرید اولین خانه در دهه‌ی ۱۹۹۰، معادل ۲۲ درصد و در خریدهای صورت گرفته در فاصله‌ی سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۷، معادل ۲۶ درصد بوده است.
مصرف‌کنندگان چه می‌گویند
٪۶/۸۴ امتیاز داده شده (از ۱۰) توسط مصرف‌کنندگانی که معتقدند «پایین بودن نرخ‌های بهره بدین معنا بوده است که بسیاری از کانادایی‌هایی که در طی چند سال گذشته صاحبخانه شده‌اند، احتمالاً نباید صاحبخانه می‌شدند.» این امتیاز پایین‌تر از میانگین هشت نظرسنجی قبلی یعنی ۰۰ / ۷ است و دومین امتیاز پایین در میان نظرسنجی‌هاست.
٪۳/۵۴ امتیاز داده شده توسط مصرف‌کنندگانی که در مورد حجم وام مسکن دریافتی‌‌شان پشیمان هستند. این رقم پایین‌ترین میزان در میان تمام نظرسنجی‌ها و پایین‌تر از میانگین قبلی یعنی ۸۰ / ۳ می‌باشد.
٪۷/۱۴ میانگین امتیاز داده شده توسط مصرف‌کنندگانی که در مورد وضعیت اقتصاد در سال پیش رو، خوشبین هستند. این رقم اندکی پایین‌تر از میانگین بوده و احساس اطمینان نسبت به اقتصاد، در کبک از همه بالاتر و در استان‌های آتلانتیک از همه پایین‌تر است.
٪۷۵ درصد غیر مالکان ۲۵ تا ۳۴ سالهای که انتظار دارند ظرف پنج سال آینده، خانه بخرند.
رشد قیمت مسکن: بالاترین پیش‌بینی رشد قیمت‌ها برای کبک، انتاریو و بریتیش‌کلمبیا و پایین‌ترین پیش‌بینی‌ها، برای آلبرتا و ساسکاچوان است.
٪۶۷ درصد مصرف‌کنندگانی که پیش‌بینی می‌کنند نرخ‌های بهره افزایش یابد. ۳۱ درصد پاسخ ممتنع داده‌اند. در گزارش اشاره شده است که این پیش‌بینی‌ها در مورد نرخ بهره، معمولاً درست از آب در نیامده است.
چرا خانه نمی‌خرم؟
٪۳۱ اجاره‌نشینی گزینه‌ی بهتری است
٪۲۹ از شرایط فعلی‌ام راضی هستم
٪۲۸ به زمان بیشتری برای پس‌انداز برای پیش‌قسط نیاز دارم
٪۲۴ از ثبات مالی / شغلی برخوردار نیستم
٪۱۸ منتظرم که قیمت‌ها پایین بیاید
٪۱۱ زندگی با والدین / اعضای خانواده تنها گزینه‌ای است که از عهده‌ی من بر می‌آید
آنها که وام مسکن خود را تجدید می‌کنند
انتظار می‌رود که افزایش نرخ‌های بهره، طی سال گذشته، اثراتی «جزئی» روی نرخ رشد اعتبار Rate Of Credit Growth داشته باشد.
«بیشتر افرادی که امسال وام مسکن خود را تجدید می‌کنند، یک دوره‌ی پنج‌ساله را به پایان می‌برند و برای بیشتر آنها، نرخ بهره‌ی جدید بسیار به نرخ قبلی نزدیک خواهد بود.»
میانگین نرخ «پیشنهاد ویژه»ی ثابت پنج‌ساله، برای نیمه‌ی نخست سال ۲۰۱۸ (در مقابل ۳۱ / ۳ ٪ در سال ۲۰۱۳)
میانگین نرخ شناور پنج ساله، برای امسال (در مقابل ۷۳ / ۲ ٪ در سال ۲۰۱۳).
شماره ۱۵۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
