شرایط جدید وام مسکن؛ بیم‌ها و امیدها از نگاه کارشناسان
فهرست مطالب
شماره ۱۲۵ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
افزایش قسط‌های ماهانه مسکن؛ حدود پنج سال است کانادایی‌هایی که می‌خواهند وام‌های خود را تجدید کنند، چنین چیزی را تجربه نکرده‌اند اما به نظر می‌رسد بعد از سال‌ها بالاخره این اتفاق می‌افتد. خانواده‌هایی که در سال‌های گذشته زیر بار قرض و وام رفته‌اند، احتمال دارد شرایط سخت‌تری را هم تجربه کنند. اما این وضعیت باید واقعا ما را نگران کند؟ کارشناسان مالی می‌گویند باید مواظب بود اما جای نگرانی شدید وجود ندارد.
نویسنده مجله معتبر MoneySense در این مطلب به سراغ کارشناسان کانادایی رفته است که هر کدام مساله افزایش نرخ بهره‌ها را از دیدگاه خود بررسی می‌کنند. دنبال کردن نظر آنها می‌تواند به شما در تصمیم‌گیری‌های سال جدید کمک زیادی کند.
همان‌طور که پیش‌بینی‌ها نشان می‌داد، بانک مرکزی کانادا هفته گذشته نرخ بهره‌ی شاخص خود را به ۲۵ / ۱ درصد افزایش داد. استفان پولوز، رئیس بانک مرکزی کانادا با این تصمیم، این پیام را فرستاد که اگر اتفاق خاصی رخ ندهد، افزایش‌های بیشتری نیز در ادامه‌ی سال، در راه خواهد بود.
کانادایی‌ها در شرایط جدید
اما وضعیتی نامعمول برای کانادایی‌ها ایجاد شده است. برای نخستین بار در طی سال‌های اخیر، کسانی که وام مسکن خود را تجدید می‌کنند با نرخ‌های بهره‌ی بالاتری مواجه هستند و اقساط ماهانه‌ی آنها افزایش خواهد یافت.
حتی قبل از تصمیم روز چهارشنبه نیز پنج بانک بزرگ کشور، نرخ بهره‌ی ثابت وام‌های پنج‌ساله‌ی خود را با ۱۵ صدم درصد افزایش به ۱۴ / ۵ درصد رساندند. در کانادا، مصرف‌کنندگان به نرخ‌های پایین بهره عادت کرده‌اند. خانواده‌ها زیر بار بدهی‌های سنگینی کمر خم کرده‌اند که نسبت به درآمدهایشان در بالاترین سطح قرار دارد. به همین دلیل است که باید چنین تغییراتی را با توجه دنبال کرد.
نظرسنجی جدیدی که از سوی شرکت متولی ورشکستگی MNP انتشار یافته است، نشان می‌دهد که ۴۸ درصد از پاسخ‌‌دهندگان کانادایی تنها ۲۰۰ دلار یا کمتر با ناتوانی در ایفای تعهدات مالی ماهیانه‌ی خود فاصله دارند. این میزان، هشت درصد از ماه سپتامبر بیشتر است. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.
تاریخچه تحولات نرخ بهره در کانادا
نمودار این مطلب نرخ متعارف بهره‌ی ثابت پنج‌ساله‌ی وام مسکن را نشان می‌دهد که عبارتست از میانگین نرخ‌های اعلامی شش بانک بزرگ کانادا، بر اساس آن چیزی که بانک مرکزی کانادا در دهه‌ی گذشته منتشر کرده است.
البته وام‌گیرندگان معمولا به دلیل تخفیف‌ها و فروش‌های ویژه، در نهایت با نرخ‌های کمتری از آنچه در اینجا اشاره شده است وام می‌گیرند، اما این اعداد و ارقام می‌تواند به عنوان معیار مناسبی درنظر گرفته شود.
همان‌طور که در نمودار دیده می‌شود، سال‌هاست که گرایش به سمت کاهش نرخ‌های بهره بوده است؛ دست‌کم تا اواخر سال ۲۰۱۷.
بن رابیدو، رئیس گروه مشاوران North Cove، محاسبه کرده است که از دهه‌ی ۱۹۹۰ به این سو، مصرف‌کنندگانی که وام‌های مسکن پنج‌ساله با نرخ بهره‌ی ثابت گرفته‌اند، در انتهای نخستین دوره‌ی وام خود به ازای هر ۱۰۰,۰۰۰ دلار وام، به طور متوسط شاهد ۹۱ دلار کاهش در ماه بوده‌اند. رابیدو می‌نویسد: «با توجه به افزایش اخیر نرخ‌های بهره، اکنون در نقطه‌ای قرار داریم که مصرف‌کنندگان متوسط شاهد افزایش اقساط ماهانه‌ی خود در نخستین تجدید دوره‌ی وام‌هایشان هستند؛ چیزی که از اوایل دهه‌ی ۹۰ به این سو تجربه نکرده‌ایم.»
پرسش پیش روی کسانی که قصد تجدید وام دارند، آن است که انتظار چه میزان افزایشی را داشته باشند؟ و مهم‌تر آنکه، آیا قادر به تحمل چنین افزایشی خواهند بود؟
بانک مرکزی کانادا در ماه جولای برآورد کرد که ۴۷ درصد از کسانی که از شش بانک بزرگ کشور وام مسکن دریافت کرده‌اند، ظرف کمتر از یک سال آینده باید وام‌های خود را تجدید کنند. این در حالیست که ۳۱ درصد دیگر نیز ظرف یک تا سه سال آینده در چنین شرایطی قرار خواهند گرفت.
قسط‌های ماهیانه چه قدر اضافه می‌شود؟
برای کسی که ۲۲۵,۰۰۰ دلار وام مسکن می‌گیرد و ۹۰,۰۰۰ دلار در سال درآمد دارد، یک درصد افزایش نرخ بهره به معنای افزایش ۱۱۵ دلاری اقساط ماهانه‌ی او خواهد بود. این میزان، معادل ۵ / ۱ درصد از درآمد اوست.
بانک مرکزی می‌گوید وام‌گیرندگانی که بدهکارترند، آسیب‌پذیری بیشتری هم خواهند داشت. برای مثال، خانواده‌ای که ۳۶۰,۰۰۰ وام مسکن گرفته است و ۶۳,۰۰۰ دلار در سال درآمد دارد، ناچار خواهد بود که ماهانه ۱۸۰ دلار بیشتر قسط بدهد که حدود ۵ / ۳ درصد از درآمد آنها را تشکیل خواهد داد. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.
خوش‌بین‌ها: تغییر زیادی رخ نداده است
با این همه ویل دانینگ، اقتصاددان ارشد موسسه‌ی متخصصان وام مسکن کانادا، پیش‌بینی می‌کند که امسال کسانی که وام خود را تجدید می‌کنند، با افزایش تندی در نرخ‌های وام مسکن مواجه نمی‌شوند. او می‌گوید: «بیشتر تجدید دوره‌ها با همان نرخ‌های ۲۰۱۳ یا اندکی بالاتر خواهد بود.»
نرخ بهره‌ی حدود ۷۰ درصد از وام‌های مسکن در کانادا ثابت است و اکثر این وام‌ها نیز دوره‌های پنج ساله دارند. در سال ۲۰۱۳، میانگین نرخ‌های بهره ۲۳ / ۳ درصد بود. نرخ‌های بهره در حال حاضر با احتساب تخفیف‌ها، بین ۴ / ۳ تا ۶ / ۳ درصد است که تفاوت عمده‌ای به شمار نمی‌آید.
راب مک‌لیستر، موسس وبسایت مقایسه‌ی وام RateSpy.com معتقد است اگر بانک مرکزی کانادا در نهایت نرخ بهره‌ی شاخص خود را از ابتدای سال جاری ۵۰ صدم درصد بالا ببرد، ممکن است اقساط ماهانه‌ی وام‌گیرندگان را حدود ۵ درصد افزایش دهد.
برای وام مسکنی که ۲۰۰,۰۰۰ دلار از آن باقی مانده باشد، این میزان بالا رفتن نرخ بهره به معنای افزایش ۵۰ دلاری اقساط ماهانه‌ی وام خواهد بود.
مک‌لیستر می‌گوید: «این مقدار افزایش را نمی‌توان ویرانگر نامید، مگر آنکه شما جزء آن اقلیتی باشید که نسبت بدهی به درآمدتان، به شکل چشمگیری بالاتر از حد متوسط جامعه باشد.»
اما وام مسکن تنها بدهی کانادایی‌ها نیست که زیر بار آن رفته‌اند؛ نرخ بهره‌ی کارت‌های اعتباری، وام‌های خرید خودرو و Line of Credit با ضمانت خانه نیز می‌تواند افزایش یابد و مجموع هزینه‌های خانوار را باز هم بالاتر ببرد. بیشتر اقتصاددانان پیش‌بینی می‌کنند که در سال ۲۰۱۸، یک یا دو افزایش دیگر در نرخ‌های بهره خواهیم داشت.
بیتا کارانچی، اقتصاددان ارشد در TD می‌گوید: «تاثیر بزرگتر در سال آینده خود را نشان خواهد داد و نه در سال جاری. برای کانادایی‌هایی که وام‌های مسکن پنج‌ساله‌ی خود را تجدید می‌کنند، تفاوت بین نرخ‌های بهره‌ی سال ۲۰۱۴ و سال ۲۰۱۹ احتمالا بزرگتر از تفاوت چارچوب سال ۲۰۱۳ تا سال ۲۰۱۸ خواهد بود؛ به ویژه اگر بانک مرکزی همچنان به سخت‌گیری‌های خود ادامه دهد.» این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.
مذاکرات نفتا ممکن است آینده را تغییر دهد
خبر خوب آن است که به گفته‌ی کارانچی، افزایش سطح درآمد و بالا رفتن قیمت خانه‌ها می‌تواند شوک افزایش اقساط را خنثی سازد. او می‌گوید: «هر چه در پنج سال گذشته بخش بیشتری از اصل وام خود را پرداخت کرده باشید، دست شما هنگام مذاکره‌ی مجدد بازتر خواهد بود. بنابراین وضعیت شما قابل مدیریت باقی خواهد ماند.»
البته تضمینی برای این امر وجود ندارد که بانک مرکزی کانادا بتواند چند بار دیگر نرخ‌ها را بالا ببرد. مک‌لیستر می‌گوید: «آنچه در سال ۲۰۱۹ یا سال ۲۰۲۰ اتفاق می‌افتد، می‌تواند رشته‌ی همه‌ی این سخت‌گیری‌ها را پنبه کند.» بزرگترین عامل ابهام، به آینده‌ی مذاکرات نفتا مربوط می‌شود. بانک مرکزی در بیانیه‌ی سیاست‌گذاری‌های خود، اشاره کرده است: «عدم اطمینان از آینده‌ی نفتا به شکل فزاینده‌ای در حال تاثیر بر دورنمای ماست.»
اما بانک مرکزی کانادا این را نیز گفته است که سیاست‌های پولی خود را به کلی بر ناشناخته‌ها بنیان نخواهد گذاشت.
استفان پولوز، رئیس کل بانک مرکزی، در سخنرانی ماه دسامبر خود درباره‌ی سه چیزی که خواب شبانه را از چشم او ربوده است، نامی از نفتا به میان نیاورد. تمرکز بانک مرکزی کانادا در عوض بر چیزهایی است که واقعا در اقتصاد رخ می‌دهد و بسیاری از این نشانه‌ها به افزایش نرخ‌های بهره در طی زمان اشاره می‌کنند.
نگران نباشید اما مواظب باشید
درک هولت، رئیس موسسه اقتصاد بازارهای سرمایه، معتقد است: «سال‌هاست که درباره‌ی خطر بالا رفتن نرخ‌های بهره به خانواده‌ها هشدار داده شده است. تاخیر بیشتر، تنها بر میزان زیاده‌روی‌ها خواهد افزود، چرا که هشدارها به مدت بیشتری نادیده انگاشته خواهد شد. ما با همین کارها خود را دچار وضعیت آشفته‌ی فعلی کرده‌ایم. حالا پس‌اندازکنندگان به معتادان بدهی تبدیل شده‌اند. افزایش نرخ بهره چیزی شبیه به یک مداخله خواهد بود.» این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.
حالا کانادایی‌ها باید بر اساس وضعیت جدید بودجه بندی کنند و اخبار مربوط به تصمیم‌های مالی را روز به روز پیگیری کنند؛ به خصوص آنهایی که می‌خواهند وام مسکن بگیرند یا در حال بازپرداخت اقساط خود هستند.
تاریخچه نرخ بهره وام‌های مسکن در بانک‌های بزرگ کانادا
نمودار تغییرات نرخ بهره وام مسکن در ۱۰ سال گذشته نشان می‌دهد حالا که نرخ‌های بهره در حال افزایش است، چگونه شاخص‌ها هم بالا می‌روند. این عددها مربوط به نرخ‌های بدون تخفیف است و بانک‌های بزرگ در عمل نرخ‌های پایین‌تری را به خریداران پیشنهاد کرده‌اند.
