پیش‌بینی‌های ۲۰۱۶ برای بازار مسکن در انتاریو
اعداد و ارقام و تحلیل‌های بازار مسکن کانادا نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از رونق کسب‌وکار مربوط به بازارهای انتاریوست. در شماره گذشته نگاهی داشتیم به تحلیل‌های بازار مسکن کانادا و در این شماره به استان انتاریو می‌پردازیم. اعداد و ارقام ۲۰۱۵ نشان می‌دهد شرایط بازار مسکن در سال جدید هم امیدوارکننده است. با هم ببینیم بازار مسکن استان انتاریو در سال جدید در انتظار چیست.
این پیش‌بینی‌ها را می‌توانید در شماره جدید هفته‌نامه چاپی آتش بخوانید.
برای دانلود فایل پی‌دی‌اف شماره ۲۴ هفته‌نامه چاپی آتش اینجا را کلیک کنید.
انتاریو با در نظر گرفتن اقتصاد در حال رشد و بازار مسکن امیدوار کننده‌اش یکی از موفقیت‌های عمده ۲۰۱۵ بود. تحلیل‌گران پیش‌بینی می‌کنند اقتصاد این استان با ثبت رشد 3/2 درصد در ۲۰۱۵ و 4/2 درصد در ۲۰۱۶ به حرکت رو به جلوی خود ادامه دهد. در حقیقت برای اولین بار در ۱۰ سال اخیر انتظار می‌رود رشد انتاریو از میانگین کشوری بیشتر باشد.
سال جدید را دوست داریم
تد تسایکوپولوس اقتصاددان منطقه‌ای انتاریو از CMHC می‌گوید: «ما پاییز گذشته پیش‌بینی می‌کردیم امسال مقداری رشد خواهیم داشت و حالا می‌بینیم که این رشد اندکی بیشتر از انتظار ما بوده است. بازار مسکن حقیقتا طی سه دوره سه ماهه گذشته رشد کرده و این رشد به بازار ساخت‌وسازهای جدید هم رسیده است.»
رشد قیمت هم بالا بوده است؛ ۷ درصد در پایان ۲۰۱۵. اما CMHC انتظار دارد که میزان فروش و ساخت خانه‌های جدید در ۲۰۱۶ اندکی کاهش داشته باشد، که پیش‌بینی می‌شود این امر افزایش قیمت‌ها را به حدود ۴ درصد تقلیل دهد.
تسایکوپولوس می‌گوید: «رشد قیمت‌های مسکن و افزایش تدریجی نرخ بهره وام‌های مسکن توانایی خرید را کاهش خواهد داد. در حالی‌که شاهد ادامه روند بهبود اقتصاد هستیم، اما هنوز راه زیادی پیش روست.»
شرایط ناحیه تورنتوی بزرگ
کمبود خانه‌های تک‌خانواری برای فروش، به‌ویژه در داخل و اطراف ناحیه تورنتوی بزرگ، عامل محرک دیگری در رشد قیمت‌هاست. اما بعید است که قیمت‌ها از این بیشتر بالا برود، چون انتخاب‌های بسیاری در بازار وجود دارد؛ به ویژه در مورد کاندوها. تسایکوپولوس می‌گوید: «به موازات اینکه قیمت‌ها در تورتنو بالاتر می‌رود، کاندوها به شکل فزاینده‌ای سهم بیشتری از بازار را به خود اختصاص می‌دهند. امسال شاهد این پدیده بودیم و در سال‌های آینده نیز این وضعیت ادامه خواهد داشت.»
اما ساهل یاگی از موسسه خانه‌های مینک عقیده دارد که در سال آینده کاندوها رونق کمتری خواهند داشت: «ممکن است کاهش شدیدی در قیمت نداشته باشیم، اما برای فروشنده‌ها زمان بیشتری طول خواهد کشید تا بتوانند ملک خود را به فروش برسانند. این روندی است که همین حالا هم در حال اتفاق است. ما همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد پاییز پر رونقی نداشتیم. خانه‌های مجزا هنوز هم برای خریداران ارجحیت دارند.»
مرکز‌گریزی در سال جدید
با توجه به کمبود خانه‌های تک‌خانواری در تورتنو و قدرت خرید رو به کاهش خریداران، سرمایه‌گذاران و خریداران هوشیار پیشاپیش در جستجوی بازارهایی دور از مرکز هستند. سیندی ونرستروم رئیس اورو پراپرتیز می‌گوید: «من خریداران زیادی را می‌بینم که در حال هجوم به مناطقی مانند همیلتون و دورهام هستند؛ جاهایی که خریداران معمولی هنوز می‌توانند خرید کنند. اما حتی در این مناطق نیز ما اندک اندک شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم که باعث شده سبد سهام سرمایه‌گذارها تغییرات مثبتی داشته باشد.»
در حقیقت CMHC انتظار دارد بازارهایی مانند بری، همیلتون و اشاوا از نظر میزان فروش و رشد قیمت‌ها عملکردی بهتر از پیش‌بینی‌ها داشته باشند. این موضوع به مناطق جنوب غرب انتاریو نیز سرایت خواهد کرد؛ بازارهایی مانند لندن و وینزور.
وینزور را فراموش نکنید
تسایکوپولوس می‌گوید: «ویندزور در حال حاضر از نظر قیمت بهترین بازار کشور برای خریداران است. ما در چند سال گذشته شاهد رشد اشتغال بوده‌ایم که باعث رونق بازار مسکن در این منطقه شده است. لندن هم به همان شکل. اینها مناطقی هستند که اقتصاد آنها متکی بر تولید است و در سال‌های اخیر دچار نوسان چندانی نشده است.»
یک تصویر متفاوت
در نواحی شمالی و شرقی استان با تصویر متفاوتی روبرو هستیم. این مناطق از لحاظ میزان فروش و ساخت‌و سازهای جدید در شرایط بسیار ضعیف‌تری قرار دارند، به همین دلیل CMHC در مورد بازارهایی مانند سادبوری، تاندر بی، اتاوا و کینگستون خوشبینی کمتری از خود نشان می‌دهد.
تسایکوپولوس می‌گوید: «همه چیز به پایه‌های اقتصاد بستگی دارد. اتاوا بسیار به بخش دولتی و عمومی وابسته است و می‌دانیم که دولت پول بیشتری وارد بازار نکرده است تا اقتصاد اتاوا شرایط بهتری را تجربه کند. در شمال انتاریو نیز وضعیت مشابهی وجود دارد یعنی با کاهش قیمت املاک و مستغلات اعتماد سرمایه‌گذارها نیز پایین آمده است. در واقع از آن رشد اشتغال که در جاهای دیگر می‌بینیم در این مناطق خبری نیست. بنابراین انتظار می‌رود بازار مسکن ضعیف‌تر شود.»
در حقیقت وضعیت اقتصاد مناطق مختلف انتاریو بسیار متفاوت است. اتاق بازرگانی انتاریو می‌گوید نواحی شمالی با مشکل مواجه‌ند چون اقتصاد این مناطق به بخش معدن وابسته است که به دلیل کاهش مداوم رشد در بازارهای جهانی مانند چین، با افت قیمت و چشم‌انداز نامناسب صادرات روبرو است.
در همین حال، اقتصادهای تولیدمحور خارج از بازارهای تورنتو یعنی کیچنر، واترلو و بری از وضعیت خوبی برخوردارند و برای رشدهای بیشتر نیز آمادگی دارند.
نواحی جنوب شرقی و منطقه همیلتون-نیاگارا نیز موقعیت محکمی دارند و از مزیت‌های اضافی همچون کشاورزی پر رونق و در بعضی موارد توریسم برخوردارند.
دانیل چین، رئیس خدمات املاک چین و یک سرمایه‌گذار مسکن در شهر همیلتون می‌گوید: «در همیلتون، طی۵ تا ۱۰ سال آینده، تقاضای زیادی برای آپارتمان وجود خواهد داشت، چرا که افراد بیشتری به دنبال اجاره کردن خواهند بود.» او اضافه می‌کند میلیون‌ها دلار صرف زیرساخت‌ها و حمل و نقل می‌شود؛ از جمله یک پروژه قطار سبک شهری که در ۲۰۱۹ کامل خواهد شد.
چین می‌گوید: «کرانه شرقی شهر مقبولیت بیشتری دارد، زیرا دسترسی عالی به بزرگراه دارد و آن اطراف چیزهای خوب زیاد است، اما در مرکز شهر اتفاق‌های بیشتری در حال وقوع است. من در خیابان بارتون سرمایه گذاری می‌کنم؛ جایی که در دو سه سال آینده رشد زیادی خواهد کرد. من سود فوق‌العاده‌ای در آنجا می‌بینم.»
چالش‌های مالی ادامه دارد
سرمایه‌گذارها در انتاریو انتظار دارند که بانک‌ها فشار بر روی آنها را ادامه دهند و مشکلات بیشتری برای تامین مالی سرمایه‌گذاری در بخش املاک ایجاد کنند.
ونرستروم می‌گوید: «بانک‌ها همچنین نسبت به سرمایه‌گذارهایی که سعی کنند دارایی‌های چندگانه‌ای در سبد سهام خود داشته باشند سخت‌گیر‌ی بیشتری خواهند داشت و آنها را در ارتباط با اثبات درآمدها و جریان نقدینگی‌شان با دردسر بیشتری مواجه خواهند کرد. برای این بخش از بازار نرخ‌های بهره بسیار بالاتر خواهد بود؛ همان‌طور که در ۱۲ تا ۱۸ ماه گذشته روندها این را نشان داده است. بانک‌ها نیاز دارند تفاوتی را که در بازارهای معمولی مسکن از دست می‌دهند جایی جبران کنند و سرمایه‌گذارها برای آنها اهداف آسانی هستند.»
در عین حال، یک راهبرد هوشمندانه برای ۲۰۱۶ این است که بیرون بروید و با دقت بازارها را زیر نظر بگیرید. هر چند ونرستروم در نظر دارد که برای گرفتن وام مجدد از راهبرد متفاوتی استفاده کند. او می‌گوید: «من خوانده‌ام که بعضی از بانک‌ها برای مدت مشخصی اجازه دریافت وام مجدد به شما نمی‌دهند. این دلیل خوبی است برای اینکه از حساب شخصی خود و سرمایه‌های خصوصی استفاده کنم و بعد ظرف سه یا چهار ماه با گرفتن یک وام مسکن هزینه‌ها را بپردازم.»
یک سال چه تغییری ایجاد می‌کند
سرمایه گذار: گیلیان ایروینگ، موسس InvestInStudentRentals.com
ملک: خانه تک خانواری با شش اتاق خواب
مکان: نزدیک دانشگاه مک مستر در همیلتون، انتاریو
تاریخ و مبلغ خرید: ۳۰۵۰۰۰ دلار در می ۲۰۱۳
تعمیرات و نوسازی: ۴۲۰۰۰ دلار
ارزش در ۲۰۱۴: ۳۷۵۰۰۰ دلار
ارزش در ۲۰۱۵: ۴۱۰۰۰۰ دلار
برنامه برای ۲۰۱۶: ایروینگ می‌گوید: «انتظار داشتم که ارزش این ملک به ۴۵۰۰۰۰ دلار برسد، چون نوسازی شده و آماده استفاده است. من قصد دارم در طی سال آینده در آشپزخانه و حمام نوسازی‌هایی انجام دهم.»
یک سال چه تغییری ایجاد می‌کند
سرمایه گذار: گیلیان ایروینگ، موسس InvestInStudentRentals.com
ملک: خانه تک خانواری با شش اتاق خواب
مکان: نزدیک دانشگاه مک مستر در همیلتون، انتاریو
تاریخ و مبلغ خرید: ۳۰۵۰۰۰ دلار در می ۲۰۱۳
تعمیرات و نوسازی: ۴۲۰۰۰ دلار
ارزش در ۲۰۱۴: ۳۷۵۰۰۰ دلار
ارزش در ۲۰۱۵: ۴۱۰۰۰۰ دلار
برنامه برای ۲۰۱۶: ایروینگ می‌گوید: «انتظار داشتم که ارزش این ملک به ۴۵۰۰۰۰ دلار برسد، چون نوسازی شده و آماده استفاده است. من قصد دارم در طی سال آینده در آشپزخانه و حمام نوسازی‌هایی انجام دهم.»
پیش‌بینی‌های اصلی برای ۲۰۱۶
رشد تولید ناخالص ملی
۲/۴ درصد
نرخ بیکاری
۶/۵ درصد
رشد جمعیت
یک درصد
قیمت متوسط
۴۱۹,۷۰۰ تا ۴۸۷,۷۰۰ دلار
ساخت و سازهای جدید (واحد)
تک واحدی: ۱۸,۳۰۰ تا ۲۱,۳۰۰
چند واحدی: ۳۶,۲۰۰ تا ۴۲,۲۰۰
مشکلات بالقوه در ۲۰۱۶
- قدرت خرید
- کمبود ساخت‌وسازهای جدید
- مشکلات ادامه‌دار تامین مالی
محرک‌های رشد در ۲۰۱۶
- نرخ بهره‌های پایین
- عرضه، به‌ویژه در بازار کاندوها
- رشد بهبود یافته اقتصاد
بازارهای مهم انتاریو در سال ۲۰۱۶
شهر بری
میانگین قیمت فروش: ۳۰۱,۰۰۰ دلار
نرخ سود سرمایه: ۴/۶ درصد
نرخ خالی ماندن واحد‌های اجاره‌ای: ۱/۶ درصد
میانگین اجاره ماهانه:۱۲۵۰ دلار
همیلتون
میانگین قیمت فروش: ۲۵۸,۰۰۰ دلار
نرخ سود سرمایه: ۶/۴ درصد
نرخ خالی ماندن واحد‌های اجاره‌ای: ۱/۱ درصد
میانگین اجاره: ۱۵۰۰ دلار
