چهار پیش‌بینی درباره‌ی اینکه امسال در بازار مسکن کانادا چه اتفاقاتی خواهد افتاد

اسپانسر ویژه: آزاده پاینده – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

بازار مسکن کانادا اگرچه مدتهاست که داغ و خبرساز است، ولی سال ۲۰۱۶ به طور ویژه‌ای برای بازارها، قیمت‌ها و وام‌های مسکن، پر هیاهو و مملو از شگفتی بود و به نظر نمی‌رسد که این روند در سال نو نیز فروکش کند. با گذشت یک ماه از سال جدید، خریداران و فروشندگان ملک باید مراقب چه چیزهایی باشند؟ چهار پیش‌بینی کارشناسان بازار املاک را برای سال ۲۰۱۷ در این مطلب بخوانید.

اینها لیست چهار پیش‌بینی اصلی بازار مسکن کاناداست:

شماره ۷۵ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

تورنتو دشوارترین بازار خواهد بود

اول بزرگترین شهر انتاریو جوری معروف شده که گویی «مرکز کائنات است» و در سال جدید نیز بزرگترین منبع بیم و نگرانی برای خریداران خواهد بود. بازار مسکن تورنتو رسماً ونکوور را از لحاظ گران بودن قیمت‌ها پشت سر گذاشته است، چرا که عرضه‌ی مسکن بسیار اندک است و رشد سریع جمعیت فشار مضاعفی به بازار وارد می‌سازد.

طبق گزارش RBC از روندها و قیمت‌های بازار مسکن، شاخص گرانی قیمت‌ها در تورنتو در سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۱۶ به میزان ۳ درصد وخیم‌تر شده و به ۷ / ۶۳ درصد رسیده است. این شرایط پس از دوران نرخ بهره‌های دو رقمی در اوایل دهه‌ی ۹۰، دشوارترین شرایطی است که این شهر تجربه می‌کند. شاخص گرانی قیمت‌ RBC برای کل کشور ۳ / ۴۴ درصد است.

بر اساس پیش‌بینی‌ها، این روند در سال آینده بدتر هم خواهد شد. میانگین قیمت‌ها در GTA با ۸ درصد افزایش به ۷۸۳,۹۲۶ دلار خواهد رسید، اما این افزایش قیمت خریداران را پس نخواهد زد. به نظر نمی‌رسد بالا بودن قیمت‌ها، که روز به روز بدتر هم می‌شود،‌ در این مرحله مانع مهمی بر سر راه خریداران باشد.

انجمن ساخت و توسعه‌ی زمین (BILD) می‌گوید کمبود شدید زمین برای ساخت و سازهای جدید نیز تأثیر مهمی بر قیمت‌ها دارد و گزارش می‌دهد که امسال قیمت ساختمان‌های Low-rise با ۲۷ درصد افزایش به میانگین ۲۴ / ۱ میلیون دلار رسیده است. صنعت ساخت و ساز، بنا بر سیاست‌های دولت، خانه‌های Low-rise بسیار محدودی می‌سازد و به ویژه تعداد خانه‌های detached بسیار اندک است. اما تقاضا برای این خانه‌ها کاهش نیافته است و به همین دلیل قیمت‌ها همچنان رو به افزایش دارد.

بازار کاندوها داغ می‌شود

دوم تنها چند سال پیش بود که صاحب‌نظران هشدار می‌دادند تعداد کاندوهای در حال ساخت در شهرهای کانادا خیلی زیاد است؛ اما امسال روشن شد که تقاضا به اندازه‌ی کافی وجود دارد، چرا که خریداران به شکل فزاینده‌ای ناچار به خروج از بازار خانه‌های ویلایی می‌شوند.

طبق گزارش BILD، فروش کاندو در GTA نسبت به سال گذشته ۲۴ درصد افزایش یافته است و اکنون ۶۰ درصد تمام فروش‌های این منطقه را تشکیل می‌دهد.

میانگین قیمت کاندوهای جدید در GTA به ۴۹۳,۱۳۷ دلار رسید که نسبت به سال گذشته ۱۰ درصد بیشتر است.

افزایش در نرخ‌های بهره‌ی ثابت

سوم نرخ‌های بهره‌ی ثابت، با وجود آنکه در پنج سال گذشته در کمترین حد خود بوده‌ است، در ۲۰۱۶ اندکی مزیت رقابتی خود را از دست داد و به نظر می‌رسد که در سال آینده نیز شاهد افزایش‌های دیگری باشیم.

بازده اوراق قرضه، که معیار بانک‌ها برای تعیین نرخ بهره‌ی ثابت وام‌هایشان است، در ۲۰۱۷ افزایش بیشتری خواهد داشت. اقتصاد آمریکا تا اندازه‌ای در این موضوع مقصر است؛ انتظار می‌رود که با معرفی برنامه‌های هزینه‌ای رئیس‌جمهور جدید، تورم افزایش یابد و همین امر بانک مرکزی ایالات متحده را بر خواهد انگیخت تا نرخ بهره‌ی تعیین‌کننده‌ی خود را بالا ببرد.

از آنجا که سرمایه‌گذاران اوراق قرضه از افزایش تورم و نرخ‌های بهره بیزارند (چون تأثیری منفی بر سطح ریسک و ارزش سرمایه‌گذاری‌های آنها دارد) به ارزان‌فروشی ادامه می‌دهند و این مسأله بازده‌ اوراق قرضه را بالا می‌برد.

دلیل دیگر هم مربوط به خود کانادا می‌شود؛ مقررات جدید نحوه‌ی بیمه کردن وام مسکن از سوی وام‌دهندگان کانادایی، گزینه‌های تأمین منابع مالی آنان را محدود می‌سازد. بسیاری از این وام‌دهندگان همین حالا هم مبلغی را به نرخ‌های بهره‌ی ثابت خود افزوده‌اند تا این ضررها را جبران کنند و در ۲۰۱۷ نیز به این رویه ادامه خواهند داد.

پیشنهاد الزام بانک‌ها به این که ریسک بیشتری را در هنگام عدم بازپرداخت وام‌های مسکن به عهده بگیرند، می‌تواند بر درآمدهای آنها فشار بیشتری وارد سازد. این طرح در حال حاضر در دست بررسی است و وام‌دهندگان ممکن است در معرض قبول مسئولیت ۵ تا ۱۰ درصد از وام‌های بازپرداخت نشده‌ی سال ۲۰۱۷ قرار بگیرند، که مسلماً تأثیر آن را در نرخ‌های بهره‌ی مشتریان شاهد خواهیم بود.

محبوبیت برای نرخ‌های بهره‌ی شناور

چهارم نرخ‌های بهره‌ی شناور که بر اساس نرخ بهره‌ی بانک مرکزی کانادا تعیین می‌شود، به طور تاریخی در سطح پایینی بوده است، اما اختلاف نرخ‌های بهره‌ی ثابت و شناور در سال‌های اخیر به اندازه‌ی کافی اندک بوده است که وام‌گیرندگان نرخ‌های ثابت را ترجیح دهند. این موضوع در سال ۲۰۱۷ تغییر خواهد کرد، زیرا نرخ‌های ثابت مزیت رقابتی‌ کمتری خواهد داشت.

همچنین انتظار می‌رود که بانک مرکزی کانادا هزینه‌ی متغیر وام گرفتن را در حد بسیار پایین فعلی نگه دارد (این هزینه از جولای ۲۰۱۵ به این طرف ۵ / ۰ درصد بوده است)، یا حتی آن را از این هم پایین‌تر ببرد. بانک مرکزی با آنکه در گذشته گفته است که نرخ‌های بهره‌ی پایین می‌تواند به بدهی‌های با ریسک بالا منجر شود، معتقد است که مقررات جدید دولت در زمینه‌ی وام مسکن به شکل مؤثری تقاضا را متعادل خواهد کرد.

با آنکه بانک مرکزی کانادا به طور سنتی از بانک مرکزی ایالات متحده تبعیت کرده است، شرایط از این به بعد به گونه‌ای دیگر خواهد بود. نایب رئیس بانک مرکزی کانادا، در ماه نوامبر گفت: «ما از این آزادی برخورداریم که سیاست‌های نرخ بهره را با توجه به شرایط اقتصادی کانادا تعریف کنیم و به طور خاص هیچ نیازی نداریم که از بانک مرکزی ایالات متحده تبعیت کنیم.»