۸ بعلاوه ۲ توصیه برای شما که می‌خواهید با سرمایه‌گذاری در بازار املاک پولدار شوید

املاک و مستغلات می‌تواند سرمایه‌گذاری بسیار سودآوری باشد، اما برای رسیدن به چنین نتیجه‌ای، به مقدار عظیمی صبر، تعهد زمانی و مهم‌تر از همه نقدینگی، نیاز هست.

با آنکه گزینه‌هایی نیز برای ورود سرمایه‌گذاران تازه‌کار به دنیای املاک وجود دارد، سودهای بزرگ را باید در سرمایه‌گذاری‌های بزرگ جستجو کرد.

برای مثال، خریدن و مدیریت یک ساختمان چند واحدی، یا تعمیر کردن یک خانه‌ تک خانواری و فروش آن برای کسب سود. ولی سوال اصلی اینجاست که چطور می‌توانید در بازار املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری سودآوری داشته باشید؟

پرسش دیگر این است که آیا سرمایه‌گذار فقط باید منتظر بازار بماند که بر ارزش ملک او افزوده شود یا خودش هم می‌تواند اقداماتی را انجام دهد که سود بیشتری بکند؟

این مطلب به همه این پرسش‌ها پاسخ می‌دهد.

ما در این مطلب چند راه برای وارد شدن به دنیای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را به شما معرفی می‌کنیم. شما باید با توجه به شرایط و وضعیت مالی خود بهترین تصمیم را بگیرید و برای رسیدن به سود در سرمایه‌گذاری خود شکیبا باشید. پیش‌بینی آینده بازار املاک و مستغلات هم کار آسانی نیست، ولی نیم‌نگاهی به آن داشته باشید.

۱- به وضعیت مالی خود رسیدگی کنید و آن را بهبود بخشید

قبل از آن که وارد هر گونه سرمایه‌گذاری املاک شوید، سر و سامانی به امور مالی خود بدهید. یک حساب برای مواقع اضطراری باز کنید، بدهی‌های مصرفی‌ (Consumer Debt) خود را پس بدهید و پس‌اندازهای بازنشستگی‌ خود را اتوماتیک کنید.

سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات به شکل ویژه‌ای هزینه‌بر است، بنابراین شما باید برای پیش‌قسط یا خرید ملک به صورت یکجا، پول نقد در دسترس داشته باشید. به اندوخته‌ای نیز برای مواقعی که احیانا لازم باشد چیزی را تعمیر کنید، نیاز خواهید داشت، که البته باید کاملا از حساب اضطراری روزمره‌ شما جدا باشد.

۲- سعی کنید بازار محلی مسکن را بشناسید

اگر قصد دارید ملک سرمایه‌گذاری خودتان را بخرید، ابتدا از بازار محلی‌ شناخت پیدا کنید یا از آن هم بهتر، در محله‌ خودتان به دنبال خانه بگردید. با مشاوران املاک و ساکنان محلی صحبت کنید. دریابید که چه کسانی در منطقه زندگی می‌کنند، چه کسانی در حال ورود به منطقه هستند و چرا.

تاریخچه‌ قیمت‌ها را نیز تحلیل کنید. خلاصه‌ کلام آن که وظیفه‌ خودتان را در تحقیق و جستجو انجام بدهید.

۳- یک تیم محلی بسازید

خانم Dana Bull، یک سرمایه‌گذار در حوزه املاک و مسکن می‌گوید که یک سرمایه‌گذاری موفقیت‌آمیز در املاک و مستغلات به چیزهایی که می‌دانید و به آدم‌هایی که می‌شناسید بستگی دارد.

بال اضافه می‌کند:‌ «من فکر می‌کنم که اگر کسی واقعا می‌خواهد وارد دنیای سرمایه‌گذاری در املاک شود، باید روی برقراری ارتباط با مردم تمرکز کند؛ چون ماهیت املاک همین است. املاک یک بیزینس رابطه محور است.»

او توصیه می‌کند که تیمی از مشاوران املاک، پیمانکاران، وکلا و حسابدارانی بسازید که همگی بتوانند به شما در انجام بهتر بیزینس شما، کمک کنند.

۴- کارها را ساده نگه دارید

داشتن یک استراتژی ساده می‌تواند تاثیر بسیار مثبتی در سرمایه‌گذاری املاک داشته باشد. اگر هدف شما تولید درآمد منفعل Passive Income است، گول این باور نادرست را نخورید که حتما به یک سرمایه‌ بزرگ نیاز دارد.

Chad Carson، که پس از بازنشستگی پیش از موعد خود، به سرمایه‌گذاری در املاک پرداخته می‌گوید حتی بهتر آن که سرمایه‌گذاری را در مقیاس کوچک شروع کنید و هزینه‌های‌ خود را پایین نگه دارید.

او در یکی از ایپزودهای پادکست Mad Fientist،‌ می‌گوید:‌ «از نظر من، بازی املاک رنتال اینگونه است که در نهایت، باید آن را آزاد و خالی از هر گونه بدهی انجام بدهید؛ چراکه به این ترتیب، صاحب سرمایه‌گذاری بسیار کم ریسک و پردرآمدی خواهید شد که به شما اجازه می‌دهد به اکوادور بروید، یا هر کار دیگری که دوست دارید با زندگیتان انجام بدهید؛ شغلتان را ترک کنید، یا حتی کمی هم استقلال برای انجام کارهای دیگر داشته باشید.»

۵- یک خانه‌ ویلایی بخرید و آن را اجاره بدهید

خرید خانه‌های ویلایی Single Family و اجاره دادن آن‌ها، تنها در صورتی درآمدزایی خواهد داشت که هزینه‌های بالاسری Overhead Costs پایینی داشته باشد. اگر اجاره‌ ماهانه‌ مستاجر شما اقساط وام مسکن، بیمه، مالیات‌ها و هزینه‌ نگهداری را پوشش ندهد، شما عملا پول از دست خواهید داد.

بهترین حالت این است که اقساط ماهانه‌ وام مسکن شما نسبتا ثابت بماند و در عین حال، اجاره‌‌بهای دریافتی‌ شما افزایش پیدا کند، تا حجم درآمد شما در طول زمان، بیشتر و بیشتر شود.

۶- «هک کردن خانه» را امتحان کنید

چاد کارسون که گفتیم پس از بازنشستگی پیش از موعد به بازار مسکن روی آورد، خودش سرمایه‌گذاری در املاک را با استراتژی‌ خاصی آغاز کرد که آن را «هک کردن خانه» می‌نامد.

او یک ساختمان چهار واحدی‌ را با وام مسکن خریداری کرد، خودش در یکی از واحدها ساکن شد و سه‌تای دیگر را اجاره داد.

او می‌گوید که این کار، موجب شد تا هزینه‌های زندگی کاهش بیابد و هر ماه درآمد کافی برای پوشش دادن اقساط وام مسکن، مالیات‌ها و پول بیمه‌ به دست آورد.

او هر مقدار پولی را هم که باقی می‌ماند، پس‌انداز می‌کرد و از آن برای پوشش دادن هزینه‌های ناگزیر نگهداری، استفاده می‌کرد یا برای سرمایه‌گذاری بعدی نگه می‌داشت.

۷- یک ساختمان چند واحدی بخرید و بعدها واحدهای آن را بفروشید

شما می‌توانید یک ساختمان چند واحدی را بخرید، واحدهای آن را اجاره دهید و بعد از مدتی، واحدها را مجزا کنید و آن‌ها را جدا جدا به فروش برسانید.

خانم دانا بال سرمایه‌گذار در حوزه املاک، این استراتژی را «تبدیل به کاندو» می‌نامد.

بال می‌گوید: «ایده‌ اصلی این است که شما ساختمان را با اندکی تخفیف می‌خرید و سپس در نهایت، می‌توانید آن را به قیمت اصلی به فروش برسانید.»

او می‌گوید: «من این روش را «غول سه سر» می‌نامم. شما در کوتاه‌ مدت جریان نقدینگی به دست می‌آورید، در بلندمدت و در یک بازه‌ ۱۵ تا ۲۰ ساله اندوخته‌ ثروت‌ شما افزایش می‌یابد و جدا از این‌ها، اگر نیاز به پایان سرمایه‌گذاری داشته باشید، راه‌هایی نیز برای Force Appreciation وجود خواهد داشت.»

اگر مشکلی پیش آمد و نتوانستید دیگر به سرمایه‌گذاری‌ خود ادامه بدهید، بال توصیه می‌کند که قبل از فروش ملکتان، «نوسازی‌های کم‌هزینه اما برنامه‌ریزی شده‌ انجام دهید، تا ملک ارزش واقعی خود را پیدا کند»؛ نوسازی‌هایی مثل رنگ و روغن تازه، کانترهای جدید و تغییر کابینت‌ها.

۸- خانه‌ای را که نیازمند تعمیرات است بخرید و سپس آن را بفروشید

با آنکه در فرهنگ عامه از استراتژی خرید خانه‌های نیازمند تعمیرات تعریف و تمجید فراوانی می‌شود، این استراتژی یکی از پرهزینه‌ترین و زمان‌برترین روش‌ها برای سرمایه‌گذاری در املاک است؛ اما این ظرفیت را نیز دارد که بالاترین سودها را به همراه داشته باشد.

فرایند خرید یک خانه، نوسازی آن و سرانجام فروش آن، می‌تواند تا حد زیادی وابسته به شانس و اقبال شما باشد.

شما باید همیشه آماده‌ مشکلات غیرمنتظره، افزایش بودجه‌های مختلف، اشتباهات وقت‌گیر، زمان‌بندی طولانی‌تر برای تعمیرات و مشکلات فروش در بازار باشید.

ایجاد تیمی از کارشناسانی که بتوانید به آن‌ها اعتماد کنید و همچنین، اطمینان از داشتن اندوخته‌ مالی مناسب برای رفع مشکلات نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند.

اصطلاحی که باید بشناسیم

ارزش و بهای یک ملک در طول زمان به دو دلیل می‌تواند افزایش یابد:

Natural Appreciation

افزایش قیمتی است که به دلیل تغییرات عمومی در بازار مسکن اتفاق می‌افتد، مثل تاثیرات نرخ تورم، پیشی تقاضا بر عرضه، تغییرات در نرخ سود وام مسکن یا مقررات دولتی پیش می‌آید.

Forced Appreciation

افزایش قیمت یا بهره‌وری در سرمایه‌گذاری ملک است که توسط مالک انجام می‌شود و عمدتا از طریق افزایش درآمد و کاهش هزینه‌ها اتفاق می‌افتد و مهم‌ترین آنها اینهاست.

راه‌های افزایش درآمد

• افزایش نرخ اجاره
• کاهش میزان و زمان خالی ماندن ملک
• استفاده از فضاهای بیشتر برای کسب درآمد مانند تبدیل بیسمنت به یک واحد مستقل
• اضافه کردن تسهیلات به خانه برای مبلغ اجاره بیشتر مانند افزودن دستشویی جدید
• افزایش تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری شده که منجر به کاهش هزینه‌های بالاسری می‌شود
• بهینه‌سازی فضاهای عمومی و مشاعات برای کسب درآمد بیشتر از اجاره
• اجاره دادن ملک در اوقات خالی مانده در Airbnb

راه‌های کاهش هزینه‌ها

• مدیریت هزینه‌های انرژی مصرفی
• مدیریت مصرف آب
• تا حد امکان عقد قراردادهای طولانی‌تر با ارائه دهندگان خدمات برای دریافت نرخ‌های بهتر
• مدیریت نگهداری ملک و انجام تعمیرات به موقع

سرمایه‌گذاری در REIT را امتحان کنید

اگر می‌خواهید خیلی بااحتیاط وارد دنیای املاک و مستغلات شوید، می‌توانید با سرمایه‌گذاری در یک تراست سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات Real Estate Investment Trusts – Reits شروع کنید.

با این نوع سرمایه‌گذاری، شما وارد بازار خواهید شد، بدون آن که درگیر تعهدات مالی و زمانی خرید ملک خودتان شوید.

تراست‌های مبنتی بر سهام Equity REIT رایج‌ترین نوع REIT هستند.

این نوع تراست‌ها به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد که پول خود را به عنوان بخشی از منابع مالی خرید، توسعه و مدیریت ملک‌ها، با دیگران به اشتراک بگذارند.

REIT روی نوع خاصی از املاک، مانند مجتمع‌های آپارتمانی، بیمارستان‌ها، هتل‌ها، یا مراکز خرید، تمرکز می‌کنند.

۹۰ درصد از درآمدهای سالیانه که معمولا به شکل درآمد اجاره است، به عنوان سود سهام، به سرمایه‌گذاران باز گردانده می‌شود.

اگر می‌خواهید سرمایه‌ خود را در جریان نگه دارید، به سراغ REIT هایی بروید که به شکل عمومی مبادله می‌شود.