چه خبر آقای مرسر؟ گفتگو با مردی که کارش تحلیل بازار مسکن تورنتو است

برای کسانی که در شهر تورنتو بازار مسکن را دنبال می‌کنند و در ابتدای هر ماه در انتظار این هستند که ببینند بازار تورنتو در ماه پیشین چه کرده و چه رفتاری داشته است، Jason Mercer چهره آشنائی است.

او هر ماه پس از انتشار گزارش ماهانه Toronto Real Estate Board – TRREB به‌عنوان تحلیل‌گر ارشد بازار این نهاد بر روی صفحه تلویزیون‌ها وبرنامه‌های خبری کانادا ظاهر می‌شود و این آمارها و رقم‌ها را تحلیل می‌کند؛ و مهم‌تر اینکه پیش‌بینی‌های خود از رفتار آینده بازار را هم توضیح می‌دهد.

اما این روزها کار آقای جیسون مرسر بسیار دشوار شده، چون آمارها روند بسیار متفاوتی یافته و آینده هم سخت نامعلوم است، اما با این همه او در گفتگو با نشریه تورنتو لایف به‌نظر خوش‌بین می‌رسد.

این گفتگوئی است که نشریه تورنتو لایف درباره شرایط بازار مسکن تورنتو پس از اپیدمی کرونا با او کرده است.

ابتدا ممکن است بگوئید که وضعیت بازار املاک تورنتو قبل از پاندمی کووید ۱۹ بیان چگونه بوده و در چه شرایطی قرار داشته است؟

ما درست تا ماه مارچ،‌ شاهد تداوم همان وضعیتی بودیم که در سال ۲۰۱۹ جریان داشت، یعنی گروه بزرگی از خریدارانی که قبلا کناره گرفته بودند، همچنان در حال خرید خانه بودند.

تا این دوره بازار تحت فشار قرار داشت و این به معنای افزایش رقابت در میان خریداران و منتهی شدن حجم بالایی از لیستینگ‌ها به فروش بود. چنین عواملی معمولا باعث می‌شود تا افزایش قیمت‌ها شتاب بگیرد.

در نیمه‌ی نخست مارچ ۲۰۲۰، میزان فروش ۴۶ درصد بیشتر از مارچ ۲۰۱۹ بود. برای آنکه زمینه‌ای تاریخی داشته باشیم، توجه کنید که رکورد فروش بازار تورنتو در ۲۰۱۶ و با ثبت ۱۱۳,۰۰۰ مورد فروش اتفاق افتاده است. سپس، در سه‌ماهه‌ی نخست ۲۰۱۷، طرح مسکن Fair Housing Plan اجرا شد، که کنترل بر اجاره‌ها را افزایش داد و ۱۵ درصد مالیات برای خانه‌هایی که سکونتگاه اصلی مالکان خود نبودند وضع کرد.

بعد از آن نیز در سال ۲۰۱۸، مقررات تست استرس OSFI برای وام‌های مسکن اجرا شد، که دریافت وام را دشوارتر ساخت.

بنابراین، در بخش عمده‌ای از این دو سال و در نتیجه‌ی اقدامات مذکور، ما شاهد کاهش میزان فروش بوده‌ایم،‌ که معمولا وقتی سیاست‌های دولت بخش خاصی از بازار را هدف قرار می‌دهد، همین اتفاق می‌افتد. اما تقاضا در طول زمان انباشته می‌شود. بعد از آن، شما با بازگشت حجم نسبتا بالای خریداران به بازار مواجه خواهید شد.

این چیزی بود که ما در اوائل مارچ مشاهده کردیم.

نهاد TRREB یک ماه پیش از آن گزارشی را منتشر کرده بود که ۹۷ هزار مورد فروش را برای ۲۰۲۰ پیش‌بینی کرده بود. آیا این احتمال وجود دارد که بخواهید در آن برآورد، اصلاحاتی انجام بدهید؟

بله. برآوردی که شما می‌گویید در ۶ فوریه انجام شده، بنابراین چشم‌اندازیست که ما در آن موقع داشتیم و براساس آن هم میانگین قیمت را برای GTA، هالتون، پیل، تورنتو، دورهام و چند شهر کوچک دیگر، ۹۰۰ هزار دلار تخمین زده بودیم.

این اعداد و ارقام برای همه‌ی انواع خانه از جمله کاندو بود. ما کاملا در مسیری بودیم که همه‌ی اینها تحقق پیدا می‌کرد و احتمال زیادی هم داشت که بالاتر از این رقم‌ها هم برود.

سپس، در اواسط مارچ، هنگامی که اقدامات سخت‌گیرانه‌تری در تمام انتاریو برای جلوگیری از گسترش کووید ۱۹ در دست اقدام قرار گرفت، تغییر بزرگی در فعالیت‌های بازار اتفاق افتاد.

ما هنوز پیش‌بینی‌های‌مان را به‌روز نکرده‌ایم. ما هنوز به زمان بیشتری نیاز داریم تا بتوانیم برآورد دقیق‌تری ارائه کنیم.

حالا خود شما در این شرایط بیشتر روی کدام شاخص‌های بازار تمرکز کرده‌اید؟

من پیش‌بینی‌های مرتبط با سلامت را به صورت جدی‌تری دنبال می‌کنم، مخصوصا آنهایی را که به طول مدت‌زمان فاصله‌گذاری اجتماعی می‌پردازند.

اگر دنبال بزرگترین محرک رشد اقتصادی در کانادا هستید،‌ باید به بخش مصرف‌کننده نگاه کنید. در این لحظه، سلامتی بزرگترین دغدغه‌ی خاطر شهروندان است، اما همینکه از این مرحله عبور کنیم، مصرف‌کنندگان خواهند خواست به بازار باز گردند، حال این بازگشت چه به معنای رفتن به رستوران باشد و چه خرید کردن و چه از سر گرفتن جستجو به دنبال خانه.

این بخش از بهبود وضعیت اقتصاد، احتمالا بسیار به سرعت اتفاق خواهد افتاد. موضوع فقط این است که بهبود مورد نظر، چه زمانی آغاز خواهد شد.

من چشم‌انداز خوش‌بینانه‌ی شما را دوست دارم، ولی درباره‌ی مصرف‌کنندگانی که هفته‌ها یا ماه‌ها بدون درآمد هستند، چه می‌توان گفت؟

مسلما بسیاری از خانوارها از نظر درآمد با مشکل مواجه خواهند بود. این نیز عامل دیگری است که به طول مدت بحران بستگی خواهد داشت. نقطه‌ی تفاوتی که می‌توان در اینجا با دوره‌های سنتی رکود مشاهده کرد، عملکرد سریع دولت در جبران بخشی از درآمدهای از دست رفته است.

شرکت‌های بسیاری از کمک ۷۵ درصدی منتفع شده‌اند. نکته‌ی اصلی این است که برنامه‌های بیشتری برای کمک به مردم برای عبور از این شرایط، در نظر گرفته شده است.

قبل از کووید ۱۹، بزرگترین مشکلی که در مورد بازار املاک تورنتو وجود داشت، عدم تطابق عرضه و تقاضا بود. آیا وضعیت به همان شکل پابرجاست؟

تا اوائل مارچ، ما شاهد پیشی‌ گرفتن رشد میزان فروش از رشد تعداد لیستینگ‌ها بودیم، که به معنای دشوارتر شدن شرایط و بالا رفتن قیمت‌ها بود.

اما پس از این مدت، هم میزان فروش و هم تعداد لیستینگ‌های جدید، سیر نزولی پیدا کرد. هنگامی که شرایط را با یک سال پیش از آن مقایسه می‌کنید، هر دو فاکتور به میزان مشابهی کاهش داشته است.

این بدان معناست که رابطه‌ی بین خریداران و فروشندگان، به شکل سابق باقی مانده است؛ هنوز هم به ازای هر لیستینگ، همان تعداد افراد علاقمند به خرید وجود دارد.

اگر این شرایط باقی بماند، احتمال دارد که قیمت‌ها از ثباتی نسبی برخوردار باشد.

و اگر چنین نباشد، آیا روزنه‌ی امیدی برای خریداران وجود خواهد داشت که بتوانند به بازار قبلا نفوذناپذیر تورنتو، ورود پیدا کنند؟

اگر لیستنیگ‌ها افزایش پیدا کند و میزان فروش ثابت باقی بماند، یا دچار کاهش گردد، خریداران قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا خواهند کرد.

ولی در حال حاضر چندان منطقی نیست که بخواهید به دنبال خرید باشید. من فکر می‌کنم که مردم همچنان رویکرد صبر و بررسی اوضاع را در پیش خواهند گرفت.

وضعیت شاید این باشد که مردم می‌خواهند از تغییر در شرایط بازار بهره بگیرند، ولی در شرایطی که از مردم خواسته می‌شود در خانه بمانند، سخت بتوان چنین کرد.

و با این حال، آخرین گزارش شما نشان می‌دهد که موارد زیادی از فروش پس از آنکه از اهالی انتاریو خواسته شد در خانه بمانند،‌ صورت گرفته است. این را چگونه می‌توان معنا نمود؟

من فکر می‌کنم که احتمالا بسیاری از این معاملات، قبل از اعمال تمهیدات ایزوله‌سازی شخصی، در حال انجام بوده است.
به هر حال همچنان باید صبر کنیم تا برداشتی واقعی از بازار در تحت دستورات جدی فاصله‌گیری اجتماعی پیدا کنیم.

وقتی که بازار برگردد، آیا امکان دارد دسته‌ی خاصی از خریداران، به طور ویژه در شرایط مطلوبی قرار داشته باشند؟

شاید بتوان گفت که خریداران خانه‌اولی احتمالا در موقعیت بهتری خواهند بود، از این نظر که نگران فروش خانه‌ی خود نیستند و به همین دلیل، از انعطاف‌پذیری بالاتری برخوردار بوده و به طور بالقوه می‌توانند در مسیر صحیح حرکت کنند.

هیچ پیش‌بینی‌ای از روند آینده‌ی نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن در شش ماه آینده دارید؟ یا در یک سال آینده؟

تصور من این است که در کوتاه مدت، بانک مرکزی کانادا بر موضع خود خواهد ایستاد، تا زمانی که روند بهبود شرایط اقتصادی آغاز شده باشد.

تاثیر این امر بر نرخ‌های شناور احتمالا آن است که به شکلی، در سطوح بسیار پایین فعلی، ثابت باقی خواهد ماند. نرخ‌های بهره‌ی ثابت، بیشتر به میزان سودآوری بازار اوراق بهادار بستگی دارد.

از منظر کوتاه‌مدت، در حال حاضر، نرخ‌ها بسیار پایین است. با توجه به آنکه اقتصاد در شرایط دشواری قرار دارد، باید انتظار داشت که دست‌کم تا زمانی که به ۲۰۲۱ نزدیک می‌شویم، نرخ‌های بهره در همین حد پایین فعلی، باقی بماند.

 

Jason Mercer

Chief Market Analyst & Director, Service Channels at Toronto Regional Real Estate Board – TRREB

 

Toronto Regional Real Estate Board – TRREB

Toronto Regional Real Estate Board – TRREB نهاد مشاوران مسکن در تورنتوی بزرگ GTA است که در سال ۱۹۲۰ توسط چند مشاور مسکن شهر تورنتو به عنوان نهادی غیرانتفاعی پایه گذاشته شد.

TRREB هم اکنون بزرگ‌ترین نهاد صنفی مسکن در کاناداست که ۵۶ هزار عضو در سراسر تورنتوی بزرگ GTA دارد.
TRREB دارای ۱۶ عضو هیات مدیره است و خود را سخنگو و مدافع حقوق مشاوران املاک در حوزه مسکونی و تجاری می‌داند.

وب‌سایت TRREB

 

[elfsight_pdf_embed id=”71″]

 

[table id=33 /]

 

[elfsight_pdf_embed id=”68″]