آیا اکنون، زمان مناسبی برای خرید یا فروش خانه است؟ گزارش یک روزنامه‌نگار اقتصادی در مک‌لینز

عجیب نیست که خیلی وقت‌ها یک متغیر غیرقابل پیش‌بینی از راه برسد و تمام تجزیه و تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های دقیق و علمی را نقش بر آب کند. این بار نوبت کرونا بود که در نقش یک عامل غیرمنتظره ظاهر شود و بازارهای جهانی را به لرزه درآورد.

بازار مسکن کانادا هم از این قاعده مستثنی نبود و تغییرات زیادی را تجربه کرد. در ماه گذشته، اگرچه میزان فروش مسکن به طور جدی کاهش پیدا کرد ولی این کاهش در قیمت‌ها مشاهده نشد. حالا این روزها خریداران و فروشندگان خانه با این دغدغه روبرو هستند که این شرایط تا چه زمانی ادامه دارد و آینده قیمت‌ها چگونه خواهد بود.

Bryan Borzykowski، نویسنده‌ مقالات و کتاب‌های مرتبط با بیزینس در نشریات معتبر دنیا، در این مطلب که برای نشریه معتبر کانادائی Macleans نوشته، از شرایط فعلی بازار مسکن و پیش‌بینی‌های اقتصاددان‌ها برای آینده آن سخن می‌گوید. او همچنین می‌کوشد به این پرسش پاسخ دهد که آیا اکنون، زمان مناسبی برای خرید و فروش خانه هست یا خیر. برای چه کسی.

در تمام مباحثاتی که در چند سال گذشته، درباره قیمت‌های بالای مسکن در کانادا صورت گرفت، هیچکس پیش‌بینی نکرد که یک پاندمی جهانی، سرانجام قیمت‌ها را پایین می‌کشد.

با آنکه قیمت‌ها دچار فروپاشی نشده است، اما میانگین قیمت خانه‌ در کانادا در ماه اپریل، ۱.۳ درصد نسبت به زمان مشابه در سال گذشته کاهش داشته است و‌ ترک‌هایی در این دیوار، در حال پدیدار شدن است.

میزان فروش خانه و قیمت مسکن در کانادا در ماه اپریل چگونه بود؟

ماه اپریل، میزان فروش خانه ۵۷ درصد کاهش یافت که رکورد تازه‌ای به شمار می‌آید، ضمن آنکه قیمت‌ها نیز نسبت به ماه قبل از آن، ۱۰ درصد پایین آمد.

Evan Siddall، مدیرعامل شرکت وام مسکن و خانه‌سازی کانادا، Canada Mortgage and Housing Corporation به کمیته مالی مجلس عوام گفت که طی ۱۲ ماه آینده، قیمت‌ها بین ۹ تا ۱۸ درصد نسبت به سطوح قبل از کووید ۱۹ کاهش پیدا خواهد کرد.

طبیعتا این موضوع بسیاری از مردم را نگران کرده است؛ از بازنشستگانی که برنامه‌ریزی کرده بودند با افزایش ارزش خالص خانه‌های‌شان خرج سال‌های طلایی‌شان را در بیاورند تا خریداران جدید خانه که ممکن است با کاهش دارایی خود مواجه شوند.

کاهش فروش و قیمت‌ها تاثیر بزرگی نیز بر بانک‌ها، فروشگاه‌های مبلمان، شرکت‌های ساخت‌وساز و دیگرانی خواهد گذاشت که برای کسب درآمد، بر خرید خانه متکی هستند.

هشداری که صندوق بین‌المللی پول در سال ۲۰۱۵ به کانادایی‌ها داد و البته اتفاق نیفتاد

صندوق بین‌المللی پول در سال ۲۰۱۵ به کانادایی‌ها گفت که بازار مسکن ما ۲۰ درصد حباب دارد، ولی با توجه به افزایش ۵۶ درصدی میانگین قیمت‌های مسکن در طی دهه گذشته ـ و افزایش ۹۰ درصدی قیمت مسکن در تورنتو و افزایش ۱۱۷ درصدی در ونکوور ـ نادیده گرفتن این هشدارها آسان بود.

کاهش قیمت مسکن برای این دسته از افراد، ایده‌آل است

در همین شرایط، کسانی نیز هستند که آرزوی کاهش قیمت‌ها را دارند. بسیاری از کانادایی‌ها در انتظار کاهش قیمت‌ها بوده‌اند، چه خریداران خانه‌اولی‌ که برای ورود به بازار مسکن مشکل داشتند و چه آنهایی که قیمت خانه رویاهای‌شان، فراتر از توان مالی‌شان بوده است.

این دسته از افراد فکر می‌کنند که شاید لحظه بزرگ خرید خانه آنها، نزدیک شده باشد. با این تفاصیل، واقعا در بازار مسکن چه خبر است و این نکات چه معنایی برای شما دارد؟

چرا میزان فروش مسکن به نصف رسید، اما قیمت‌ها کم نشد؟

در ماه اپریل با وجود آن‌که میزان فروش مسکن به نصف رسید اما قیمت مسکن کاهش پیدا نکرد. به گفته Marc Desormeaux، اقتصاددان ارشد Scotiabank، دلیل این مساله این بود که عرضه و تقاضا با هم کاهش پیدا کردند.

درست است که مردم خانه‌های‌شان را نمی‌فروختند، ولی کسی هم خریدار نبود. اگر تقاضا کاهش می‌یافت، ولی عرضه در همان سطح باقی می‌ماند، می‌توانستیم شاهد کاهش قیمت‌ مسکن باشیم.

دسورمو می‌گوید: «وقتی که یک طرف بازار به شکل نامتناسبی تحت تاثیر قرار می‌گیرد، موقعیت متفاوتی به وجود می‌آید. ولی اینجا، عرضه و تقاضا، همزمان با هم متوقف شدند».

چه پیش‌بینی‌هایی برای آینده بازار مسکن می‌شود؟

سوالی که پیش می‌آید این است که بعد از این چه خواهد شد؟ پاسخ این سوال این است که اگر صاحب‌خانه‌ها به دلیل نیاز به نقدینگی مانند کمک به تامین هزینه‌های بازنشستگی‌شان، یا چون دیگر از عهده هزینه‌های خانه خود بر نمی‌آیند، رو به فروش بیاورند، ممکن است شاهد ورود سیل خانه‌ها به بازار باشیم.

البته، با توجه به اینکه بیشتر از ۳ میلیون نفر شغل‌ خود را طی ۲ ماه گذشته از دست داده‌اند و بسیاری از کارگران می‌ترسند که آنها نیز به این سرنوشت دچار شوند، خریداران بالقوه ممکن است به این جمع‌بندی برسند که هزینه کردن پول برای اسباب‌کشی، مالیات انتقال سند و مبلمان جدید را می‌توان عقب انداخت.

تاثیری که عامل مهاجرت در قیمت مسکن گذاشته است

متغیر غیر قابل پیش‌بینی دیگری نیز در میان همه این مسائل وجود دارد و آن چیزی نیست جز مهاجرت. یکی از دلایلی که تورنتو و ونکوور شاهد اوج گرفتن بازارهای خود بوده‌اند، آن است که خیلی‌ها، چه در داخل کانادا و چه خارج از آن، خواهان نقل مکان به این شهرها هستند.

در سال ۲۰۱۹، تعداد تازه‌واردان به کانادا به رکورد تازه ۳۴۱ هزار نفر رسید، و این تعداد به بیش از ۳۰۰ هزار نفری که در سال ۲۰۱۸ به کانادا آمده بودند، اضافه شدند. از میان کسانی که سال گذشته به این کشور آمدند، ۳۵ درصد تورنتو را به عنوان مقصد خود انتخاب کردند و ۱۱ درصد نیز به ونکوور نقل مکان نمودند.

با بسته شدن مرزها به دلیل کووید ۱۹ و دشوارتر شدن جابه‌جایی مردم، احتمالا میزان مهاجرت به شکل چشمگیری کاهش پیدا می‌کند که به گفته دسورمو، این امر می‌تواند توازن بین عرضه و تقاضا را مختل سازد.

براساس برآوردهای Scotiabank، به ازای هر یک درصد کاهش جمعیت کانادا، قیمت‌های مسکن نیز یک درصد پایین خواهد آمد. این کاهش، در صدر دلایل اسکوشیابانک برای پیش‌بینی کاهش ۴ درصد قیمت‌های مسکن در ۲۰۲۰ قرار دارد. اگر برنامه‌های دولت برای کمک مالی به مردم نبود، کاهش قیمت‌ها به 8 درصد می‌رسید.

اسکوشیا بانک: کاهش قیمت‌ها کوتاه‌مدت و موقتی است

سرانجام آنکه، اسکوشیا بانک فکر می‌کند که هرگونه کاهشی در قیمت‌ها، کوتاه‌مدت خواهد بود. این بانک می‌گوید قیمت‌های مسکن در اواسط سال ۲۰۲۱، از سطوح قبل از کووید ۱۹ فراتر خواهد رفت و اینکه بازارهای مسکن، در مناطقی که قبل از پاندمی عملکرد خوبی داشتند، مثل تورنتو و ونکوور، سریع‌تر از سایر شهرها به وضعیت عادی باز خواهد گشت.

در بخشی از تحلیل‌های اسکوشیا بانک آمده است: «شکی نیست که فعالیت بازار مسکن در حال حاضر به شکل بسیار قابل توجهی آرام شده است، اما تحلیل تجربی نشان از آن دارد که این کاهش در فعالیت‌ها، موقتی خواهد بود و شاید فقط کاهش اندکی در نتیجه این بحران، اتفاق بیافتد».

صحبت درباره سمت‌وسوی قیمت‌های مسکن، رفتن به دنبال نخود سیاه است

البته، بحث کردن درباره سمت‌وسوی قیمت‌های مسکن، رفتن به دنبال نخود سیاه است و بسیاری از آدم‌های باهوش، قبلا مرتکب پیش‌بینی‌های اشتباه شده‌اند.

در ضمن، برآوردهای ترسناک دیگری نیز وجود دارد که اکنون فراوان گفته و شنیده می‌شود.

DBRS معتقد است که قیمت‌های مسکن ممکن است تا پایان ۲۰۲۲، بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کند. Moody’s بر این باور است که قیمت‌ها تا اواسط ۲۰۲۱ به میزان ۱۰ درصد نسبت به سطوح قبل از کرونا کاهش خواهد یافت و از آنجا به بعد، روند بازگشت به شرایط قبل را آغاز خواهد کرد.

فاکتورهایی که روی قیمت‌ها تاثیر می‌گذارند

Robert McLister، بنیانگذار سایت مقایسه نرخ‌های وام مسکن Ratespy.com، می‌گوید: «سمت‌وسوی حرکت قیمت‌ها به فاکتورهای بسیار دیگری نیز وابسته است که پیش‌بینی کردن در مورد آنها دشوار است. بعضی فاکتورها عبارتند از این که چه تعداد بیزینس ورشکست خواهد شد؟ چه تعداد از کارگرانی که به مرخصی اجباری فرستاده شده‌اند در نهایت به طور دائم اخراج می‌شوند؟ چه تعداد از مردم ناچار به فروش خانه‌های خود پس از پایان طرح‌های تعویق وام مسکن و یارانه‌های دولتی خود خواهند شد؟ و خیلی عوامل دیگر.»

آیا اکنون، زمان مناسبی برای خرید و فروش خانه است؟

با توجه به همه آنچه گفته شد، آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید یا فروش خانه است؟ مک‌لیستر می‌گوید اگر خریداری بتواند کمی بیشتر صبر کند، احتمالا می‌تواند با قیمت مناسب‌تری خانه موردنظر خود را خریداری کند، چون پاندمی همچنان در حال تاثیرگذاری بر اقتصاد ماست.

ولی نباید انتظار داشت که فروشندگان به اصطلاح آتش به مال خود بزنند و مثلا خانه‌های خود را به نصف قیمت بفروشند.
مک‌لیستر درباره احتمال کاهش ۵۰ درصدی قیمت‌ها یا سقوطی در این حد و اندازه‌ها، می‌گوید: «چنین شرایطی در دهه پیش‌رو در سطح کشور پیش نخواهد آمد، مگر اینکه جنگ هسته‌ای اتفاق بیفتد.»

وی اضافه می‌کند: «اتفاقات غیرقابل پیش‌بینی زیادی ممکن است رخ بدهد، ولی اتفاقی مثل کاهش ۵۰ درصدی قیمت‌ها، چنان اثر مخربی بر اقتصاد خواهد داشت که دولت، احتمالا خودش شروع به خرید خانه‌ها خواهد کرد. البته، این نکته را تقریبا‌ به شوخی می‌گویم».

او اضافه می‌کند: «من اگر امسال تابستان به خانه‌ای نیاز داشتم چون مثلا بچه‌هایم در ماه سپتامبر به مدرسه می‌رفتند و اگر در توان خودم می‌دیدم که در یک بازه زمانی بلندمدت از عهده هزینه‌های آن برآیم، اجازه نمی‌دادم که کووید ۱۹ مرا از خرید خانه منصرف کند. ولی اگر خریداری بودم که آزادی عمل داشتم و از دارایی‌های اندوخته زیادی هم برخوردار نبودم، اجازه می‌دادم که بازار کمی بیشتر کاهش پیدا کند و بعد وارد گود می‌شدم».

و بالاخره آیا اکنون زمان مناسبی برای فروش خانه است؟

برای فروشندگان، همه چیز بستگی به این دارد که چقدر به پول فروش خانه نیاز داشته باشند. اگر به کمتر از قیمتی که قبلا مدنظرتان بود راضی باشید، احتمالا خریداری را پیدا خواهید کرد که دنبال یک معامله خوب باشد. در غیر اینصورت، یا باید چند ماهی صبر کنید یا از قیمت‌تان کوتاه نیایید و امیدوار باشید کسی را پیدا کنید که بیشتر از قیمت، به خانه شما اهمیت بدهد.

درباره‌ی نویسنده

نویسنده‌ و ویراستار مطالب مربوط به بیزینیس در تورنتو است که بر موضوعاتی مانند سرمایه‌گذاری، فاینانس شخصی و کسب‌وکارهای کوچک تمرکز دارد. او برای این رسانه‌ها در آمریکا، انگلیس و کانادا مقاله‌های بیزینسی می‌نویسد.

CNBC, New York Times, CNN Money, BBC, Canadian Business & Globe and Mail

او ۳ کتاب نیز در زمینه سرمایه‌گذاری و فاینانس شخصی نوشته است.

 

[elfsight_pdf_embed id=”79″]

 

[table id=34 /]

 

[elfsight_pdf_embed id=”76″]