چطور کرونا روال ۲۰۰ ساله کانادا را برای معاملات املاک یک شبه تغییر داد؟

با شروع پاندمی کووید ۱۹، روال بسیاری از کارها از جمله روال کار خریداران و فروشندگان ملک و وکلای آنها تغییر کرده است.

قبل از پاندمی، روال کار به این صورت بود که خریداران و فروشندگان ملک، به دفتر وکلای خود مراجعه می‌کردند تا نسخه‌های چاپی اسناد لازم برای آماده کردن معامله خود مانند سوگندنامه‌ها یا اظهارنامه‌های قانونی مرتبط با HST و محل سکونت را امضا کنند و این کار حتما باید به صورت حضوری انجام می‌شد.

این در حالی است که با آمدن پاندمی و ضرورت رعایت فاصله اجتماعی، این قانون ۲۰۰ ساله، یک شبه تغییر کرد و دیگر نیازی به حضور فیزیکی افراد نیست.

طبق بیانیه‌ای که انجمن حقوقی انتاریو، در تفسیر قانون صادر کرد، از این پس، وکیل یا دستیار وکیل، می‌تواند برای این کار از ویدیوکنفرانس استفاده کند. با این حال، رویه جدید چالش‌هایی را ایجاد کرده است.

در مطلب پیش رو، با جزئیات بیشتری از رویه جدید و چالش‌های به‌وجود آمده، آشنا می‌شوید.

هر کسی که از هنگام اعلان وضعیت اضطراری کووید ۱۹ در انتاریو، در مارچ گذشته، ملکی را خریده یا فروخته باشد، حتما شاهد دگرگونی‌های بنیادینی در نحوه نهایی شدن قانونی این معاملات بوده است.

خریداران و فروشندگان، تا پیش از شیوع پاندمی، باید به‌صورت حضوری به دفتر وکلای خود مراجعه می‌کردند

تا پیش از پاندمی، خریداران و فروشندگان هاوس و کاندومینیوم، به دفتر وکلای خود مراجعه می‌کردند تا نسخه‌های چاپی اسناد لازم برای آماده کردن معامله خود را برای نهایی شدن، امضا کنند.

مراجعه‌های حضوری به این دلیل ضروری بود که برخی از اسناد نهایی شدن معامله، مانند سوگندنامه‌ها یا اظهارنامه‌های قانونی مرتبط با HST و محل سکونت باید در حضور یک وکیل یا دستیار وکیل مجاز برای نظارت بر اجرای سوگند، تنظیم شود.

پس از شیوع پاندمی کرونا، قانون مراجعه حضوری به وکلا دیگر لغو شد

هنگامی‌که کووید ۱۹ انتاریو را هدف قرار داد، نظارت حضوری وکلا بر اجرای سوگندها، ناگهان اگر نه غیرممکن، اما دست‌کم مخاطره‌آمیز شد.

انجمن حقوقی انتاریو، The Law Society of Ontario بلافاصله بیانیه‌ای را در تفسیر قانون صادر نمود و اظهار داشت که وکیل یا دستیار وکیل، می‌تواند از ویدیو کنفرانس استفاده کند و بنابر این مجبور نیست که از نظر فیزیکی، در حضور موکل باشد. دولت نیز متعاقبا با در نظر گرفتن اصلاحیه‌ای بر قانون، همین موضوع را مقرر داشت.

به این ترتیب، پیشینه‌ای ۲۰۰ ساله یک‌شبه تغییر کرد و موکلان، دیگر برای سوگند یاد کردن یا تنظیم اظهارنامه‌ها، ملزم به دیدار با وکیل نبودند.

نشست‌های حضوری به برگزاری نشست‌ها از طریق ویدیوکنفرانس تغییر پیدا کرد

خریداران، فروشندگان و وکلا باید به سرعت یاد می‌گرفتند که چگونه با استفاده از Zoom، WhatsApp، FaceTime، LawyerDoneDeal، Microsoft Teams و سایر پلتفرم‌ها، نشست‌های امضا از طریق ویدیوکنفرانس را انجام دهند.

خریداران و فروشندگان پس از امضای اسناد از راه دور، باید آنها را اسکن کرده و از طریق ایمیل، فاکس، پیک یا تحویل شخصی، بازگردانند.

چالش‌های آنلاین شدن کارها برای برخی از وکلا

این امر چالش‌هایی را برای برخی از موکلانی که آشنایی چندانی با کامپیوتر ندارند، به‌وجود آورده است.

یکی از وکلا در این باره مثال می‌زند که یکی از موکلان او، ساکن خانه سالمندان بود و نه کامپیوتر داشت و نه کسی می‌توانست به دیدن او برود.

در معامله دیگری، ۹ عضو یک خانواده، قطعه زمینی را به شهرداری می‌فروختند، اما این شهرداری هیچ چیزی را به جز امضا با جوهر، نمی‌پذیرفت.

همگی در حالی که ماسک زده و فاصله اجتماعی را رعایت کرده بودند، در مسیر اتومبیل‌روی منزل وکیل جمع شدند، سپس یکی یکی رفتند و اسناد معامله را که روی یک میز تاشو قرار داشت، امضا کردند.

تحویل کلیدهای خانه که قبل از کووید ۱۹ از طریق پیک [courier] انجام می‌شد، اکنون با استفاده از صندوق‌های پست [lock boxes] موجود در ملک‌ها صورت می‌گیرد.

مشکلاتی که برای حواله‌های بانکی الکترونیکی به‌وجود آمده است

خریداران، در دوران قبل از کووید ۱۹، پولی را که قرار بود در هنگام نهایی شدن قرارداد پرداخت کنند [closing funds]، شخصا و به شکل چک تضمین‌شده یا حواله بانکی، به وکیل خود تحویل می‌دادند.

فروشندگان نیز وجه را به همین شکل یا از طریق واریز مستقیم به حساب بانکی، دریافت می‌کردند.

اکنون به غیر از برخی استثناها، حواله‌های بانکی الکترونیکی [bank wires/ انتقال الکترونیک از طریق بانک] به روش متداول انتقال وجوه تبدیل شده است.

این امر دردسرهای خاص خود را به همراه داشته است، چرا که حواله‌های الکترونیکی می‌توانند مساله‌ساز باشند.

آن‌طور که روشن شده است، حواله الکترونیکی، آنی نیست و برخی معاملات به دلیل ناپدید شدن موقتی پول‌ها در فضای سایبری و تاخیرهای ناشی از آن، به ناچار به تعویق افتاده است.

در یکی از این موارد، وکیل، مبلغ در نظر گرفته شده برای زمان نهایی شدن قرارداد را به شکل الکترونیکی، برای موکل فروشنده‌اش حواله کرد.

بعد از یک هفته که انتقال هنوز انجام نشده بود، از بانک خواست که پول را به خودش برگرداند.

دو روز بعد، مبلغ موردنظر، همزمان هم در حساب امانی وکیل و هم در حساب بانکی مشتری ظاهر شد. یک هفته دیگر طول کشید تا بالاخره همه چیز درست شد.

با آنکه دیدارهای مجازی مسلما راحت‌تر است، اما بسیاری از مشتری‌ها و وکلا می‌گویند که دل آنها برای ارتباط‌های حضوری و شخصی تنگ شده است.