بازار املاک و مستغلات کانادا در سال ۲۰۲۱؛ گرایش‌هائی که باید منتظر آنها باشیم

با توجه به اتفاقات پیش‌بینی‌ناپذیر و بی‌ثباتی‌هایی که در سال ۲۰۲۰ به دلیل پاندمی کووید ۱۹ رخ داد، پیش‌بینی وضعیت املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۱ ممکن است تشویش‌آور به نظر برسد.

با این حال، به تازگی PwC Canada و Urban Land Institue گزارشی را با عنوان «گرایش‌های نوظهور در بازار املاک و مستغلات» منتشر کرد‌ه‌اند.

این گزارش، نگاهی دارد به این موضوع که بخش املاک و مستغلات کانادا، چگونه در میانه تغییرات ناشی از پاندمی، قابلیت ترمیم‌پذیری خود را به اثبات رسانده است.

داده‌های این گزارش بر مبنای مصاحبه و نظرسنجی از حدود ۳ هزار سرمایه‌گذار تجاری، مشاور املاک،‌ بانکدار و پیمانکار ساختمانی به دست آمده و در آن به گرایش‌هایی که بخش املاک و مستغلات کانادا را در سال ۲۰۲۱ شکل خواهد داد، اشاره شده است.

در این مطلب، با برخی از اطلاعات مهم این گزارش به‌ویژه پیش‌بینی‌هایی در مورد وضعیت املاک و مستغلات در حوزه املاک مسکونی، املاک تجاری، فضاهای اداری، مطب‌های پزشکی و پراپ‌تک (تکنولوژی املاک) در سال ۲۰۲۱ آشنا می‌شوید.

کمترین چیزی که درباره سال ۲۰۲۰ می‌توان گفت، آن است که سال پیش‌بینی‌ناپذیری بوده است.

بازار املاک و مستغلات کانادا نیز از این قاعده مستنثی نبوده است،‌ چرا که با وجود تصمیم بسیاری از خریداران برای متوفق ساختن خریدهای خود، در میانه شرایط اقتصادی ناپایدار ناشی از پاندمی، همچنان رشد بی‌سابقه‌ای را تجربه می‌کند.

با وجود این، بی‌ثباتی‌های ۷ ماه گذشته و این واقعیت که بخش‌هایی از کانادا اکنون در میانه موج دوم ویروس کرونا به سر می‌برند، فکر کردن درباره وضعیت املاک و مستغلات را در سال ۲۰۲۱، برای برخی، به تجربه‌ای تشویش‌آور تبدیل کرده است.

گزارش «گرایش‌های نوظهور در بازار املاک و مستغلات» که توسط PwC Canada و Urban Land Institue منتشر شد

اما PwC Canada و Urban Land Institue برای به دست آوردن درکی بهتر از آنچه سرمایه‌گذاران، مشاوران املاک و کارگزاران کانادایی وام مسکن، می‌توانند در سال جدید انتظار داشته باشند، به همکاری پرداخته‌اند، تا برداشت‌های خود را از اینکه کدام گرایش‌های بازار املاک و مستغلات کانادا، در سال ۲۰۲۱ غلبه خواهد داشت، به اشتراک بگذارند.

این دو گروه، اوایل ماه جاری، گزارشی را با عنوان «گرایش‌های نوظهور در بازار املاک و مستغلات» منتشر کردند.

این گزارش، نگاهی دارد به اینکه بخش املاک و مستغلات کانادا، چگونه در میانه تغییرات شتابان ناشی از پاندمی، قابلیت ترمیم‌پذیری خود را به اثبات رسانده است.

بهترین فرصت‌ها در شروع سال ۲۰۲۱ مربوط به کدام بخش‌ها خواهد بود؟

براساس این گزارش، تاثیر کووید ۱۹ بر فضاهای اداری، خرده‌فروشی و همچنین حومه‌نشینی، آهنگ تغییرات را برای سازندگان، فروشندگان و خریداران، شتاب بیشتری بخشیده است.

این گزارش می‌گوید بهترین فرصت‌ها در شروع سال ۲۰۲۱، شامل انبارها [Warehousing] و مراکز بسته‌بندی [Fulfillment]، واحدهای مسکونی چندخانواری و مطب‌های پزشکی خواهد بود.

باید از فرصت‌های موجود برای مقاوم شدن در برابر بی‌ثباتی‌ها استفاده کنیم

Frank Magliocco، رئیس National Real Estate و از شرکای PwC Canada، می‌گوید:

«در سال پیش رو، از همه چیز مهمتر، استفاده از فرصت‌های موجود برای مقاوم شدن در برابر بی‌ثباتی‌ها و در همان حال، تغییر راهبردها در مواجهه با بادهای مخالف است.»

وی در عین حال تاکید می‌کند: «برای نخستین بار در طی چند سال گذشته، دیدگاه‌های متفاوتی را از بازیگران این صنعت، درباره مسایلی مانند آینده فضاهای اداری و گرایش‌های شهرنشینی و حومه‌نشینی، می‌شنویم».

این گزارش ۱۱۷ صفحه‌ای، بر مصاحبه‌ و نظرسنجی‌ از نزدیک به ۳ هزار سرمایه‌گذار تجاری، مشاور املاک،‌ بانکدار و پیمانکار ساختمانی مبتنی بوده و به تنظیم خلاصه‌ای با مقیاس گسترده، از گرایش‌هایی که بخش املاک و مستغلات کانادا را در سال ۲۰۲۱ شکل خواهد داد، منجر شده است.

تعدادی از نکات مهم این گزارش که با بحث ما نیز بیشترین ارتباط را دارد، در ادامه ذکر می‌گردد.

املاک مسکونی؛ گرایش‌هایی برای ساخت شهرهای ۱۸ ساعته و ۱۵ دقیقه‌ای در گوشه و کنار کانادا

در میانه پاندمی فعلی، کانادایی‌ها اکنون حومه‌ها و مناطق روستایی را، به دلیل قیمت‌‌های مناسب‌تر و فضاهای بزرگ‌تر، به چشم جایگزین‌هایی برای دور شدن از شهرهای بزرگ مانند تورنتو و مونترآل می‌بینند.

از آنجا که تعداد بیشتری از مردم، اکنون در خانه کار می‌کنند و دنبال خانه‌هایی با قیمت مناسب‌تر در خارج از شهرهای پرتراکم می‌گردند، تقاضای نیرومندتری برای آن دسته از مناطق به وجود آمده است که فضایی بیشتر برای زندگی، کار و بازی، در اختیار ساکنان می‌گذارند.

گزارش اشاره دارد که با توجه به آن‌که دورکاری، امکان زندگی در حومه‌ها را برای مردمان بیشتری فراهم آورده است، گرایش «شهر ۱۸ ساعته» در گوشه و کنار کانادا، چه در شهرهای بزرگ‌تر مانند تورنتو و مونترآل و چه در مکان‌هایی مانند Victoria،‌ Quebec City و Halifax، به دلیل رشد شتابان آنها گسترش پیدا خواهد کرد.

براساس آنچه در Investopedia آمده است‌، منظور از شهر ۱۸ ساعته، شهری با اندازه متوسط است که از امکانات جذاب، رشد جمعیت بالاتر از سطح متوسط و هزینه پایین‌تر زندگی و بیزینس در مقایسه با مراکز شهری بزرگ، برخوردار باشد.

در همین حین، شهرهایی مانند Ottawa در حال بررسی ایده «شهر ۱۵ دقیقه‌ای» هستند، که به ساکنان مناطق شهری اجازه می‌دهد تا نیازهای روزانه خود مانند رفتن به خواروبارفروشی یا مدرسه را ظرف ۱۵ دقیقه پیاده‌روی یا دوچرخه‌سواری از خانه خود، برطرف سازند.

طبق این گزارش، یک روش برای محقق ساختن این امر، از طریق «متراکم‌سازی آرام محله‌های سنتی تک‌خانواری، در حین تشویق برای استفاده‌های متنوع‌تر از زمین» است.

املاک تجاری؛ وضعیتی که خرده‌فروشی‌ها، انبارها، مراکز بسته‌بندی و مراکز خرید با آنها مواجه خواهند بود

به گفته این گزارش، انبارها و مراکز بسته‌بندی،‌ به‌عنوان «بهترین گزینه‌ برای سرمایه‌گذاری» قلمداد شده‌اند.

با توجه به آنکه صنعت خرده‌فروشی، تحت تاثیر تعطیلی‌ها و قرنطینه‌های ناشی از پاندمی قرار گرفته است، می‌توان گفت که کووید ۱۹ حرکت پیشاپیش در حال رشد به سوی تجارت الکترونیک را شدت بخشیده و همین امر، نیاز به فضاهای انبار را افزایش داده است.

پاسخ‌دهندگان به این نظرسنجی، اشاره داشته‌اند مراکز خریدی که فضای اضافی دارند، باید تغییر کاربری پیدا کرده و به املاک مسکونی یا مجتمع‌هایی با استفاده ترکیبی تبدیل شوند.

همچنین بخشی از این فضاها می‌تواند به‌عنوان انبار و مراکز بسته‌بندی و توزیع، از جمله برای تحویل در مقصد نهایی [last-mile delivery] مورداستفاده قرار گیرد تا پاسخگوی بخشی از نیاز رو به رشد برای خرید آنلاین باشد.

این گزارش می‌گوید مراکز خرید ردیفی [strip malls/ استریپ‌مال‌ها] بهترین عملکرد را خواهند داشت، چراکه خواروبارفروشان در دوران پاندمی، شاهد ثبت رکوردهای تازه‌ای از میزان فروش بوده‌اند.

فضاهای اداری؛ بلاتکلیفی بر سر بازگشت به محل کار یا ادامه فرایند دورکاری

براساس این گزارش، بلاتکلیفی موجود بر سر «فرایند بازگشت به محل کار» منجر به ابراز دیدگاه‌های متفاوتی از جانب مصاحبه‌شوندگان شده است.

برخی پیش‌بینی کرده‌اند که تمایل نیرومند کارمندان به برقراری روابط اجتماعی، به بازگشت آنها به محل‌های کار منجر خواهد شد.

این در حالی است که عده دیگری گمان داشته‌اند که پاندمی، علاقه‌مندی تازه‌ای را به توسعه فضاهای اداری در حومه‌ها در پی خواهد آورد، چرا که برخی از کارمندان، ممکن است ترجیح بدهند در فواصل نزدیک‌تری به خانه‌های خود کار کنند و در نظر داشته باشند که در آینده، بخش بیشتری از کار خود را در منزل انجام دهند.

براساس نظرسنجی نیروی کار آینده، از PwC Canada که در سپتامبر ۲۰۲۰ منتشر شد، ۳۴ درصد از کارمندان گفته‌اند که ترجیح می‌دهند تمام یا بخش عمده‌ای از کار خود را به صورت دورکاری انجام دهند، ۳۷ درصد می‌خواهند تمام یا بخش عمده وقت کاری خود را در محل کار بگذرانند و ۲۹ درصد بقیه، خواستار تقسیم مساوی وقت خود در بین این دو گزینه بوده‌اند.

مگالیوکو می‌گوید:

«ما دیدگاه‌های متفاوتی درباره فضای اداری می‌شنویم. شرکت‌هایی که از ظرفیت‌های دیجیتالی موردنیاز برای پشتیبانی از دورکاری نیروی کار خود برخوردارند، اکنون در حال ارزیابی مجدد سبد نیازهای خود به املاک و مستغلات هستند».

مطب‌های پزشکی؛ گسترش مراقبت‌های مجازی ممکن است به تغییر کاربری برخی از مطب‌های پزشکی بینجامد

با توجه به آنکه بیمارستان‌ها همچنان در میانه پاندمی، با کمبود فضا مواجه هستند، این گزارش می‌گوید که ممکن است فرصت‌هایی برای انتقال برخی از خدمات درمانی به موقعیت‌های مکانی با رفت‌وآمد زیاد در داخل کامیونیتی‌ها مثل مراکز خرید وجود داشته باشد.

در حالی که پاندمی به پذیرش سریع خدمات مجازی سلامت منجر شده است، همچنان به فضای فیزیکی برای مراقبت‌هایی که نمی‌توان آنها را به‌صورت مجازی ارائه نمود و همچنین برای استقرار تجهیزات تشخیصی، نیاز خواهد بود.

به علاوه، گزارش می‌گوید که پیر شدن جمعیت، همچنان بر خدمات بهداشت و سلامت فشار خواهد آورد و حرکت به سمت مراقبت‌های مجازی، می‌تواند به تغییر کاربری برخی از مطب‌های پزشکی بینجامد، چرا که پزشکان، به تدریج در حال منطبق ساختن خود با ارائه خدمات مجازی هستند.

پراپ‌‌تک؛ تاثیر پاندمی بر شتاب گرفتن دیجیتال‌سازی و افزایش تقاضا برای گرایش‌های پراپ‌تک

قبل از کووید ۱۹، صنعت املاک در آستانه پذیرش گسترده پراپ‌‌تک (Proptech) یا تکنولوژی املاک قرار داشت، اما با شروع پاندمی، دیجیتال‌سازی شتاب بیشتری پیدا کرده است.

با تامل درباره آینده، می‌توان انتظار داشت که در سال ۲۰۲۱ برای گرایش‌های پراپ‌تک، مانند راه‌حل‌های دیجیتال برای اطمینان از تداوم بیزینس، تعهدات مشتری، پلتفرم‌ها و ابزارهای فروش برای مدیریت هزینه‌ها و بهره‌وری و همچنین فناوری‌های ساخت‌وساز، تقاضا وجود خواهد داشت. از جمله حوزه‌های دیگری که باید زیر نظر داشت، تحلیل داده و امنیت سایبری است.

این گزارش با نام بردن از ونکوور، تورنتو، مونترآل، اوتاوا و کبک‌سیتی، به عنوان بازارهایی که در ۲۰۲۱ باید مد‌نظر قرار داد، خاتمه پیدا می‌کند.