بازار کاندو در سال جدید؛ مهاجران و دانشجویان که برگردند،‌ روند تغییر خواهد کرد

تغییراتی که به طور ناگهانی در بازار کاندو در ماه دسامبر اتفاق افتاد، پیش‌بینی را برای این بازار دشوار کرده است.

در حالی که میزان معاملات نسبت به دسامبر ۲۰۱۹ افزایش یافته، ولی قیمت‌ها همچنان پائین است. با این حال همان عواملی که از تابستان گذشته باعث سردی این بازار شد می‌تواند حالا باعث داغ شدن بازار شود.

کاهش میزان مهاجران و دانشجویان خارجی، محدود شدن بازار اجاره‌های موقت مانند Airbnb و بالاخره نیاز به فضای بزرگ‌تر به دلیل اجبار کار از خانه ، مهم‌ترین دلایلی بود که باعث سرد شدن بازار در سال گذشته شد.

حالا با شروع واکسیناسیون و تصمیم دولت کانادا برای پذیرش ۴۰۰ هزار مهاجر جدید در سال ۲۰۲۱ می‌تواند این روند را معکوس کند.

این مطلب با نگاهی به بازار پرتلاطم کاندو که از تابستان رو به سردی گذاشت، پیش‌بینی‌هائی را برای سال جدید ارائه می‌کند.

بازار املاک در ماه‌های زمستان و به ویژه در دوران کریسمس همیشه به طور سنتی چیزی شبیه به شهر ارواح بوده است. ولی John Pasalis، رئیس Realosophy، می‌گوید امسال، بر خلاف همیشه، مشاوران املاک او در بنگاه آنها در Leslivville، تا خود او تعطیلات مشغول به کار بوده‌اند.

بخشی از این فعالیت‌ها می‌تواند حکایت از آن داشته باشد که بازار کاندوی تورنتو، از ماه پایانی سال گذشته گام در دوران بهبود گذاشته است.
آمارهائی که در ماه ژانویه از سوی نهاد مشاوران مسکن تورنتو TRREB از معاملات کاندو در تورنتو در ماه دسامبر منتشر شد در واقع شوک‌آور بود.

آمار معاملات کاندو در دسامبر ۷۵ درصد نسبت به دسامبر ۲۰۱۹ بیشتر شده بود.

اگرچه بازار کاندو در بسیاری از ماه‌های ۲۰۲۰ آرام بود، ولی باز هم در مجموع قیمت‌ها نسبت به یک سال پیش از آن افزایش یافت.

این افزایش قیمت در بازار کاندو در تورنتو معادل ۶.۳ درصد بود که متوسط قیمت کاندو در تورنتو را به حدود ۶۷۴ هزار دلار رساند.
ولی اگر کمی از خود تورنتو فاصله بگیریم، این افزایش قیمت بیشتر هم بوده است.

مثلا در یورک شامل ریچموندهیل، نیومارکت، آرورا، وان، تورن‌هیل و مارکام، این افزایش قیمت ۱۰.۲ درصد بوده که متوسط قیمت کاندو را در این مناطق به ۵۳۲ هزار دلار رسانده است.

سال گذشته بازار خانه‌های تک‌خانواری، یعنی دیتچد، سمی‌دیتجد و تان‌هاوس از نظر میزان فروش و رشد قیمت، بسیار پررونق بود. چون خریداران با شروع پاندمی کرونا حالا دیگر به فضای بیشتری برای کار و تحصیل نیاز داشتند.

این اتفاق که می‌توانست کوتاه مدت باشد، با کاهش اجاره‌ها و ورود سیل‌آسای لیستینگ‌های جدید توسط صاحبان کاندوها که نگران شده بودند؛ بازار کاندو را به‌ویژه برای واحدهای کوچکتر در دان‌تاون، دچار ریزش کرد.

با اینهمه کارشناسانی مانند پاسالیس از همان ماه نوامبر می‌گفتند که در حال مشاهده نشانه‌هایی از رونق قریب‌الوقوع و دوباره کاندوها هستند و مشاوران املاک، از افزایش محسوس علاقمندی سرمایه‌گذاران، خبر می‌دانند.

چطور ماه دسامبر روند را در بازار کاندو تغییر داد

دسامبر که آمد،‌ اما همه چیز را تغییر داد و بازار ناگهان گُر گرفت. سیل خرید برای سرمایه‌گذاری روانه بازار کاندو شد.

پاسالیس می‌گوید:

«همه الان با کسانی سروکار دارند که ناگهان پیدایشان شده و می‌خواهند یک کاندوی سرمایه‌گذاری بخرند، در حالی که اینها قبلا قصد سرمایه‌گذاری نداشتند. آنها چهار سال پیش یک هاوس خریده‌اند و حالا می‌بینند که قیمت (کاندو) در حال کاهش است. پس این را به چشم یک فرصت می‌بییند.»

او می‌گوید:

«آنچه ما داریم مشاهده می‌کنیم این است که با توجه به تعدیل ملایمی که در قیمت کاندو اتفاق افتاد، حالا انتخاب‌های بیشتری وجود دارد، جنگ‌های پیشنهاد قیمت به ندرت اتفاق می‌افتد و نرخ‌های بهره هم که ۱.۵ درصد است. همه اینها دست به دست هم داده و سرمایه‌گذارها را هیجان‌زده کرده است.»

آقای شاون هیلدبرگ Shaun Hildebrand، رئیس بخش تحقیقات بازار در اوربانیشن Urbanation، سال گذشته پیش‌بینی کرده بود که در سال جدید یعنی ۲۰۲۱ قیمت‌ هر فوت مربع کاندو در تورنتو، چهار درصد افزایش داشته باشد.

البته این رقم کمتر از رشد ۹ درصدی سال پیش است، که عمدتا به لطف افزایش قیمت ۱۵ تا ۱۸.۶ درصدی ژانویه تا مارچ، به دست آمد.

این رقم همچنین یک میانگین منطقه‌ای است.

در ماه دسامبر در بازار کاندو دقیقا چه اتفاقی افتاد

بر اساس اعلام هیئت منطقه‌ای املاک و مستغلات تورنتو TRREB، قیمت‌های کاندو در ماه دسامبر، در مناطق حومه تورنتو به میزان ۶.۳ درصد نسبت به مدت مشابه در سال پیش از آن افزایش داشت.

این افزایش در ماه نوامبر ۴.۸ درصد نسبت به سال گذشته بود.

ولی ما در خود تورنتو در ماه دسامبر شاهد ۴.۷ درصد کاهش قیمت کاندو نسبت به سال پیش از آن بودیم که همین باعث هجوم یک باره سرمایه‌گذاران به بازار کاندو در تورنتو شد.

افزایش قیمت‌ها در بازار خانه‌های مستقل، مشتریان کم‌توان را به سمت کاندو سوق می‌دهد

اما از سوی دیگر ما شاهد افزایش قیمت‌ خانه‌های تک‌‌خانواری دیتچد،‌ سمی‌دیتچد و تان‌هاوس هستیم که به تدریج آنها را از گزینه بسیاری از خریداران خارج می‌کند. کسانی که حالا توان حضور در چنین بازاری را ندارند به سمت بازار کاندو سوق داده خواهند شد.

میانگین شکاف قیمت بین کاندوها و خانه‌های مستقل، تا ماه نوامبر ۵۹۶,۰۰۰ دلار بود. این شکاف قیمت در بین کاندوها و خانه‌های نیمه‌مستقل یا تان‌هاوس، حدود ۲۱۷,۰۰۰ دلار گزارش شده است.

هر دوی این عددها از هنگام اوج بازار در اواخر ۲۰۱۶ و اوایل ۲۰۱۷، در بالاترین سطح اختلاف قرار دارند.

این شکاف گسترده قیمت می‌تواند واقعا تقاضا را در نیمه دوم سال، به سمت کاندوها سوق بدهد.

بازار کاندو در ماه دسامبر هفته به هفته صعود می‌کرد

داده‌های Realosophy نشان از آن دارد که میزان فروش کاندو از همان ابتدای دسامبر روند صعودی خود را آغاز کرده بود، به طوری که در هفته اول دسامبر ۲۳ درصد، در هفته دوم ۳۱ درصد و در هفته سوم دسامبر، به ۷۲ درصد رسیده بود.

این بدان معناست که در آن هفته، ۷۲۷ کاندو به فروش رسیده است، در حالی که این رقم برای هفته مشابه سال گذشته، ۴۱۸ کاندو بوده است.

این تغییرات در بازار فروش را هر جور که بخواهیم ببینیم، معنی‌دار است، مخصوصا با توجه به اینکه میانگین فروش کاندو در تورنتو حدود ۶۰۰ واحد بوده و دسامبر نیز معمولا با ۴۰۰ تا ۵۰۰ واحد فروش، کم‌فعالیت‌تر از ماه‌های دیگر است.

فراموش نکنیم که نوعا اطلاعات املاک به صورت هفتگی تحلیل نمی‌شود، چون تغییرات چندانی معمولا در این بازه‌های کوتاه اتفاق نمی‌افتد.

ولی همان طور که مشاهده شد،‌ روند تغییرات در بازار کاندو تورنتو در ماه دسامبر هفتگی اتفاق می‌افتاد که حکایت از رشد سریع تقاضا داشت.

کریستوفر الکساندر Christopher Alexander، معاون اجرایی ریمکس در انتاریو و بخش‌های آتلانتیک کانادا، در ماه دسامبر پیش‌بینی کرده بود که قیمت‌های کاندو در ماه ژانویه، از سقوط باز خواهد ایستاد.

بنا به پیش‌بینی او توزیع واکسن‌های کووید در سال ۲۰۲۱، دوباره مهاجران و دانشجویان را به بازار اجاره خواهد کشاند و همین امر، جذابیت واحدهای اجاره‌ای را برای خریداران کاندو افزایش خواهد داد.

دولت در سال جدید ۴۰۰ هزار مهاجر و دانشجوی خارجی را می‌پذیرد

همچنین به گفته Phil Soper، مدیرعامل Royal LePage، بازگشت دانشجویان بین‌المللی و مهاجران، که اتاوا قصد دارد بیش از ۴۰۰ هزار نفر از آنها را در سال ۲۰۲۱ بپذیرد،‌ بر پیش‌بینی این شرکت مبنی بر رشد نیم درصد قیمت‌های کاندو در سال آینده و رسیدن آن به شاخص ۶۰۰ هزار دلار، تاثیر داشته است.

او می‌گوید:

«مهاجران معمولا وارد بازار اجاره می‌شوند و معمولا هم سراغ کاندو می‌روند. به همین سادگی. نیمی از آنها نیز در نهایت تورنتو را انتخاب می‌کنند. فراموش نکنیم که این مجرا در طی چند ماه گذشته تقریبا بسته بود.»

ساپر همچنین بر این باور است که سال آینده، با وجود مالیات قریب‌الوقوع بر خانه‌های خالی و اجرای مقررات اجاره‌های کوتاه‌مدت، سرمایه‌گذاران باز خواهند گشت.

او می‌گوید ۲۵ سال است که سرمایه‌گذاران کانادایی در بازار کاندو، اکثرا کارآفرینان کوچکی بوده‌اند که یک یا چند واحد در تملک داشته‌اند.

ساپر می‌گوید: «این آدمها دنبال فرصت می‌گردند و معمولا هم سریع تصمیم می‌گیرند. همان عامل پایین بودن هزینه وام که محرک خانواده‌ها برای خرید اولین خانه است، به آنها نیز انگیزه می‌دهد.»

او می‌گوید که آنها دنبال کوچکترین نشانه‌های امیدواری می‌گردند و «فرصت‌های بازار را روی هوا می‌قاپند.»

بازار کاندو که سرد شد، فروشندگان ترسیدند، همین مساله سرمایه‌گذاران را وارد بازی کرد

یک مشاور مسکن در تورنتو می‌گوید در ماه جولای، که حدود ۲,۳۰۰ لیستینگ کاندو در بازار عرضه شده بود، «فروشندگان در حوزه کاندو، از صندلی راننده پیاده شدند و عنان بازار را به طور کامل، در اختیار خریداران گذاشتند.»

به گفته او، تخفیف‌ها در ابتدا فقط در چند ساختمان معدود که عمدتا در تملک سرمایه‌گذارها بود، دیده می‌شد، ولی بعدا که خریداران بیش از حد نگران شدند، به مساله‌ای سراسری تبدیل شد. تمایل برای خرید بسیار ضعیف بود و هیچکس سراغ کاندو نمی‌آمد.

به گفته این مشاور مسکن، تعداد لیستینگ‌ها در پاییز آنقدر افزایش یافت که به ۳,۵۰۰ واحد رسید. ولی از آن به بعد، ما با روندی نزولی در گرایش به فروش مواجه بوده‌ایم، به گونه‌ای که در دسامبر، وضعیت بیشتر شبیه جولای شد.

کاندوهایی که مدتها در بازار بوده‌اند، بالاخره در حال فروش هستند.

واحدهای بزرگتر بیشترین توجه را به خود جلب می‌کنند، چرا که مالکان کاندوهای کوچکتر، با استفاده از فرصت بازار، در حال تبدیل به احسن هستند.

پاسالیس رئیس Realosophy، می‌گوید از روی غریزه احساس می‌کند که حتی اگر اجاره‌ها هم رشد نداشته باشد، سرمایه‌گذارها باز هم قیمت‌ها را بالا خواهند برد. ولی این امکان وجود دارد که پایین بودن نرخ‌های بهره و ادامه رقابت بر سر مستاجران، سرمایه‌گذاران را چنانچه نتوانند هزینه‌های جاری‌شان را پوشش بدهند، از بالا بردن قیمت‌ها باز دارد.

بازار اجاره؛ مهاجران و دانشجویان که برگردند روند بازار برعکس خواهد شد

بر اساس گزارش جدید National Rent Report که توسط Rentals.ca منتشر شده، متوسط اجاره در انتاریو ۷.۸ درصد کاهش یافته، اما با این همه انتاریو همچنان گران‌ترین استان برای اجاره مسکن است.

اما در تورنتو، متوسط اجاره بها در دسامبر، ۱۹.۴ درصد ارزان‌تر از دسامبر ۲۰۱۹ بود و به میانگین ۲۰۰۰ دلار رسید.

البته فراموش نکنیم که این روند در همه مناطق انتاریو یکسان نیست،‌ مثلا در كیچنر و همیلتون میانگین اجاره به ترتیب ۱۶.۸ درصد و ۱۵.۱ درصد افزایش هم یافته است.

اما با این همه انتظار می‌رود که در سال جدید، اجاره‌ها به تدریج ثبات پیدا کرده و تا پایان ۲۰۲۱، یک تا دو درصد، در کل منطقه، افزایش یابد.

وقتی که واکسیناسیون امکان بازگشت مهاجران و دانشجویان را به شهر فراهم سازد و بازار اجاره‌های موقت از قبیل Airbnb دوباره فعال شود، بازار اجاره نیز به تدریج ثبات خواهد یافت.

هیلدبرگ می‌گوید:

تورنتو آنقدر در سالهای متعدد، با کمبود شدید عرضه واحدهای اجاره‌ای مواجه بوده است که من فکر می‌کنم، اجاره‌دهندگان تازه‌ای به یکباره پیدا خواهند شد.»

او می‌گوید عرضه کاندوهای جدید در سال آینده، عاملی است که می‌تواند به تعدیل وضعیت فوق کمک کند. انتظار می‌رود که ۲۲,۵۰۰ واحد دیگر در سال ۲۰۲۱ تکمیل گردد. این رقم اندکی کمتر از ۲۳,۰۰۰ واحدی است که در سال گذشته، عمدتا در نزدیکی دانشگاه‌ها و منطقه اقتصادی شهر، در اختیار خریداران قرار گرفت.

سال پیش حدود ۸,۰۰۰ واحد در دان‌تاون تکمیل شد و پیش‌بینی می‌شود که این رقم، برای سال جدید، ۵,۵۰۰ واحد باشد.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که موارد تکمیل کاندو در سال آینده، به شکل گسترده‌تری در منطقه توزیع خواهد شد.

حومه تورنتو؛ سرعت رشد در این مناطق ادامه خواهد داشت

روند عملکرد قوی‌تر کامیونیتی‌های حومه تورنتو در سال گذشته، احتمالا امسال هم ادامه خواهد داشت.

در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۰ میزان فروش کاندوهای جدید در حومه تورنتو به رکورد تازه‌ای رسید، چون پاندمی کرونا باعث شد تا تقاضا بیش از گذشته به سمت حومه‌ها انتقال یابد.

شاون هیلدبرگ رئیس بخش تحقیقات بازار در اوربانیشن Urbanation، می‌گوید:

«قبل از پاندمی نیز به طور کلی شاهد تغییر تقاضا به سمت منطقه حومه تورنتو بودیم. به نظر من پاندمی در واقع این روند را تشدید کرد. فکر نمی‌کنم که این روند از بین برود، ولی شاید در مورد آن اغراق شده باشد.»

میکروکاندوها؛ آیا بازار با آنها خداحافظی می‌کند؟ تقاضاهای جدید در راه است

گمانه‌زنی‌های زیادی درباره آینده بازار میکرو کاندوها به چشم می‌خورد که پاندمی، پایانی بر میکروکاندوهای تورنتو خواهد بود.
هیلدبرگ می‌گوید کسانی که دنبال خرید کاندو در دان‌تاون با قیمت پایین می‌گردند، به سراغ واحدهای کوچک در برجهای بلند خواهند رفت.

هیچکس نمی‌داند که هنگامی که مردم دوباره شروع به کار در دفاتر کنند، شرایط به چه سمتی پیش خواهد رفت، ولی به احتمال زیاد، کار از خانه همچنان به شکل یک روند طولانی‌مدت باقی خواهد ماند.

پاسالیس می‌گوید:

«اگر بخواهید از خانه کار کنید، ۴۵۰ فوت مربع برای شما کافی نخواهد بود.»

هنگامی که او به واحدهای فروخته نشده در پاییز امسال نگاهی انداخت، متوجه شد که در اغلب موارد، این میکروکاندوها هستند که در بازار باقی مانده‌اند.

اما نمی‌توان این حرف را صد در صد هم تائید کرد، چون واحدهای کوچک برای دانشجویان بین‌المللی، کارکنان رده پایین و کسانی که با هم‌خانه زندگی کرده‌اند و اکنون می‌خواهند مستقل شوند، جذابیت دارد.

هنوز خیلی‌ها هستند که قبلا در توان آنان نبود و الان می‌خواهند در دان‌تاون زندگی کنند. حالا بازار به روی آنها باز شده است.

این را هیلدبرگ می‌گوید:

«کسانی که قبلا با هم‌خانه یا والدین خود زندگی می‌کرده‌اند، یا در واحدهای زیرزمینی سکونت داشته‌اند، یا در هر صورت قدرت خرید پایین، محل زندگی‌شان را تعیین می‌کرده است، اکنون قدرت خرید بالاتری در اختیار دارند و انتخاب‌های بسیار بیشتری پیش روی‌شان است.»