آیا قدرت خرید در کانادا واقعاً بهتر شده؟ هشدار مهم برای کسانی که می‌خواهند نخستین خانه‌شان را بخرند
فهرست مطالب
آمارهای تازه نشان می‌دهد توانایی خریداران برای گرفتن مورگیج در کانادا بهتر از سه سال پیش شده است؛ موضوعی که در ظاهر با واقعیت بازارهای پرتنش تورنتو و ونکوور همخوانی ندارد.
اما ۱۸ درصد کاهش در قیمت‌ها، نرخ ثابت ۳.۶۹ درصد و دوره‌های بازپرداخت ۳۰ ساله، باعث شده نسبت درآمد لازم برای خرید خانه دوباره به محدوده استاندارد ۳۲ درصد کاهش پیدا کند. چرا چنین تغییری رخ داده و آیا واقعا قدرت خرید برگشته است؟
این تحلیل را Robert McLister، استراتژیست مورگیج، در روزنامه Financial Post نوشته و توضیح داده که چگونه سیاست‌های دولت، از جمله افزایش سقف قابل‌بیمه به ۱.۵ میلیون دلار، تقاضا را دوباره فعال کرده است. آیا می‌دانستید اکنون ۶۰ درصد وام‌های بیمه‌شده دوره ۳۰ ساله دارند؟ یا اینکه ۴۶ درصد از وام‌گیرندگان فعلی در دوره ۲۵ ساله اصلاً واجد شرایط نبودند؟
با وجود این بهبود، خطرها واقعی هستند. اگر قیمت‌ها دوباره ۱۰ درصد پایین بیاید، خریدار با پیش‌پرداخت حداقلی، پس از پنج سال تقریباً هیچ سهمی در خانه نخواهد داشت. آیا در چنین وضعیتی امکان فروش بدون ضرر یا ریفایننس وجود دارد؟ و چرا بسیاری از خریداران عملاً در قرارداد وام‌شان «گیر می‌افتند»؟
برای دیدن جزئیات کامل و پاسخ این پرسش‌ها، این گزارش را بخوانید.
بازار مسکن کانادا در چند سال اخیر همیشه با کمبود عرضه و نرخ‌های بالای بهره همراه بوده است، ولی آمارهای تازه نشان می‌دهد توانایی خریداران برای گرفتن مورگیج بهتر از گذشته شده و فشار سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳ کمی کمتر شده است.
این گزارش بخشی از مقاله‌ای است که آن را Robert McLister، استراتژیست حوزه مورگیج و تحلیلگر نرخ بهره، در روزنامه Financial Post نوشته و در آن توضیح می‌دهد چرا شاخص‌های توان خرید بهتر شده و چه عواملی این تغییر را ایجاد کرده است.
قدرت خرید چطور بهتر شد؟
در بخش‌هایی از این مقاله آمده است که اگر اوج بازار ۲۰۲۲ را با امروز مقایسه کنیم، با در نظر گرفتن کاهش ۱۸ درصد در قیمت‌ها، نرخ پنج‌ساله ثابت ۳.۶۹ درصد، پیش‌پرداخت حداقل و دوره بازپرداخت ۳۰ ساله، نسبت درآمدی که برای خرید خانه لازم است (GDS) اکنون حدود ۳۲ درصد شده است.
این عدد قبلا ۴۲ درصد بود و همین کاهش ۱۰ واحدی باعث شده شرایط برای خریداران آسان‌تر شود. این همان رقم استاندارد توصیه‌شده صنعت مورگیج است.
البته این میانگین‌ها همیشه واقعیت زندگی افراد را نشان نمی‌دهد. برای کسانی که می‌خواهند نخستین خانه‌شان را بخرند و یا کسانی که دنبال خانه حیاط‌دار در تورنتو یا ونکوور هستند، شرایط همچنان سخت است.
سیاست‌های تازه دولت چه تاثیری گذاشته است؟
این مقاله تاکید می‌کند شرایط همه جای کانادا یکسان نیست و در بسیاری از شهرها هنوز امکان خرید با نسبت‌های استاندارد وجود دارد. او توصیه می‌کند خریداران تلاش کنند نزدیک به همان ۳۲ درصد GDS بمانند تا در بودجه خانوار فشار زیادی ایجاد نشود.
این بهبود در آمارهای رسمی هم دیده می‌شود. طبق داده‌های نهاد دولتی ناظر بر بازار مسکن کانادا CMHC، تعداد وام‌های بیمه‌شده در ۱۲ ماه گذشته ۲۵ درصد بیشتر شده است. وقتی قسط‌های ماهانه از «غیرممکن» به «قابل‌تحمل» می‌رسد، مردم دوباره وارد بازار می‌شوند.
دولت فدرال نیز نقش مهمی در این تغییر داشته است. سال گذشته دوره بازپرداخت برای خریداران بار اول و پروژه‌های نوساز به ۳۰ سال رسید و سقف قیمت قابل‌بیمه از ۱ میلیون دلار به ۱.۵ میلیون دلار افزایش یافت.
این قوانین باعث شد اندازه وام‌ها در انتاریو و بریتیش کلمبیا ۱۰ تا ۱۵ درصد بزرگ‌تر شود و اکنون ۶۰ درصد وام‌های بیمه‌شده، دوره بازپرداخت ۳۰ ساله دارند؛ در حالی که سال پیش هیچ‌کس چنین کاری نمی‌کرد.
خریداران بار اول چه چیزی باید بدانند؟
طبق داده Canada Guaranty، حدود ۴۶ درصد از کسانی که امروز با دوره ۳۰ ساله وام می‌گیرند، در دوره ۲۵ ساله اصلا واجد شرایط نبودند. این یعنی قوانین جدید «خانه‌دار شدن را برای بسیاری از خریداران بار اول امکان‌پذیر است».
مقاله در ادامه هشدار می‌دهد، اما همین افزایش قدرت خرید می‌تواند دوباره قیمت خانه‌ها را بالا ببرد. بنابراین خریداران باید حواس‌شان باشد که «توان وام‌گیری بالا» همیشه به معنای «تصمیم درست» نیست. و این یعنی که هرچند قدرت خرید بهتر شده، اما خریدارانی که با پیش‌پرداخت حداقلی وارد بازار می‌شوند باید محتاط باشند.
بنابراین، اگر قیمت خانه حتی ۱۰ درصد کاهش یابد، ممکن است خریدار، پس از چند سال تقریبا هیچ سهمی در خانه نداشته باشد.
برای نمونه، خریدار یک خانه ۶۹۲ هزار دلاری با پیش‌پرداخت ۶.۴ درصد، پس از پنج سال هنوز حدود ۶۰۶ هزار دلار بدهکار است؛ در حالی که ارزش خانه او به ۶۲۱ هزار دلار کاهش یافته است. این یعنی نسبت وام به ارزش به حدود ۹۸ درصد می‌رسد و خریدار عملاً امکان فروش بدون زیان یا انجام ریفایننس را از دست می‌دهد، زیرا برای دریافت وام جدید دست‌کم ۲۰ درصد سهم مالکیت لازم است.
به همین دلیل، McLister هشدار می‌دهد حداکثر کردن بدهی، همیشه تصمیم درستی نیست و خریداران باید سناریوهای ریسک را جدی بگیرند.
پس آیا توان خرید بهتر شده است یا نه؟
مک‌لیستر می‌نویسد توان خرید بهتر شده، اما این به معنای بی‌خطر شدن بازار نیست. خریدارانی که پشتوانه مالی قوی ندارند باید در مورد بدهی گرفتن با احتیاط بیشتری تصمیم بگیرند.
او هشدار می‌دهد اگر اتفاقاتی مثل یک رکود بالقوه در ۲۰۲۶ (مثلا تحت تاثیر تعرفه‌های احتمالی دولت ترامپ) رخ دهد، کسانی که فقط ۵ درصد پیش‌پرداخت دارند، ممکن است سال‌ها در وضعیت بدون رشد ارزش گیر کنند.
گزینه‌ای که برای خیلی‌ها قابل دسترس نیست
برای خریدارانی که سهم خیلی کمی در خانه دارند و نسبت وام‌شان بسیار بالاست، گزینه‌ها محدود می‌شود. آنها نمی‌توانند ریفایننس کنند، زیرا نیاز به حداقل ۲۰ درصد سهم مالکیت دارند.
تنها انتخاب ممکن، «سوئیچ کردن» وام به یک بانک دیگر برای گرفتن نرخ بهتر است؛ آن هم فقط در صورتی که وام‌دهنده جدید شرایط مالی خریدار و وضعیت ملک را بپذیرد. در بسیاری از موارد، بانک‌ها با مواردی که میزان وام نسبت به ارزش خانه بالاست، راحت نیستند و ممکن است درخواست انتقال وام را رد کنند، در نتیجه خریدار عملاً در قرارداد فعلی خود گرفتار می‌شود.
در پایان یادآوری می‌شود که توان خرید بهتر شده، اما «حداکثر کردن بدهی» می‌تواند دام باشد و باید همیشه آینده و سناریوهای سخت را هم در نظر گرفت.
