کاهش قیمت مسکن و چالش‌های تازه برای وام‌گیرندگان در کانادا؛ توصیه‌های یک کارشناس حوزه مورگیج

افت قیمت مسکن در کانادا تنها یک خبر خوش برای خریداران جدید نیست؛ برای بسیاری از وام‌گیرندگان، می‌تواند به یک چالش جدی تبدیل شود. مقاله تازه Robert McLister کارشناس حوزه مورگیج در روزنامه Financial Post نشان می‌دهد کاهش ارزش خانه‌ها ممکن است گزینه‌های تمدید یا ری‌فایننس مورگیج را محدود کند؛ به‌ویژه برای کسانی که در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، یعنی اوج قیمت‌ها، وارد بازار شده‌اند.

یکی از مفاهیم کلیدی این گزارش نسبت وام به ارزش ملک Loan-To-Value است. اگر بخش بزرگی از ارزش فعلی خانه هنوز به بانک بدهکار باشید، چه اتفاقی می‌افتد؟ آیا هنوز می‌توانید بانک خود را عوض کنید یا ری‌فایننس بگیرید؟

گزارش همچنین توضیح می‌دهد چرا خریداران بعد از ۲۰۲۱ در موقعیت دشوارتری قرار دارند: نرخ بهره بالاتر رفته و زمان کمی برای کاهش اصل بدهی داشته‌اند. اما آیا حتی پیش‌پرداخت ۲۰ درصد هم همیشه امنیت ایجاد می‌کند؟.

اگر Loan-To-Value بالاتر از ۸۰ درصد باشد، ری‌فایننس تقریبا غیرممکن می‌شود و تغییر وام‌دهنده هم برای مورگیج‌های بیمه‌نشده دشوار است. در این شرایط، وام‌گیرنده چه گزینه‌هایی دارد و هزینه آن‌ها چقدر بالاست؟ در مقابل، چرا دارندگان مورگیج بیمه‌شده دست بازتری دارند؟

برای خواندن جزئیات کامل، پاسخ این پرسش‌ها و توصیه‌های دقیق‌تر، این گزارش را بخوانید.

روزنامه Financial Post کانادا در مقاله‌ای تازه به این موضوع پرداخته که افت قیمت مسکن چگونه می‌تواند برای وام‌گیرندگان کانادایی دردسرساز شود و گزینه‌های آنها را برای تمدید یا ری‌فایننس مورگیج محدود کند؛ مسئله‌ای که به‌ویژه خریداران سال‌های اوج بازار را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.

این مقاله توسط Robert McLister نوشته شده است؛ تحلیلگر نرخ بهره و استراتژیست حوزه مورگیج که سال‌ها تجربه تحلیل بازار وام مسکن در کانادا را دارد.

در بخش‌هایی از این مقاله آمده است:

افت قیمت خانه‌ها شاید برای خریداران جدید خبر خوبی باشد، اما برای کسانی که قبلا خانه خریده‌اند، می‌تواند مشکلات جدی ایجاد کند. به‌ویژه افرادی که در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، یعنی دوران اوج قیمت‌ها، وارد بازار شده‌اند، ممکن است در زمان تمدید مورگیج با محدودیت‌های غیرمنتظره روبه‌رو شوند.

نسبت وام به ارزش ملک یا همان  Loan-To-Value

یکی از مهم‌ترین مفاهیم در این شرایط نسبت وام به ارزش ملک Loan-To-Value است. این نسبت نشان می‌دهد چه درصدی از ارزش فعلی خانه، هنوز به بانک بدهکار هستید. هرچه این عدد بالاتر باشد، گزینه‌های شما برای تغییر یا بازتنظیم مورگیج کمتر می‌شود.

برای مثال، اگر فردی پنج سال پیش با پیش‌پرداخت ۵ درصد خانه خریده و مورگیج بیمه‌شده داشته، ممکن است امروز مانده وام او حدود ۸۴ درصد ارزش خانه باشد. این یعنی بانک هنوز مالک بخش بزرگی از ارزش خانه است. در چنین وضعیتی، میزان سرمایه مالک در خانه Equity پایین محسوب می‌شود.

شرایط دشوار برای کسانی که پس از ۲۰۲۱ خانه خریده‌اند

در همین حال، خریدارانی که بعد از سال ۲۰۲۱ خانه خریده‌اند و پرداخت اضافه‌ای روی وام خود نداشته‌اند، ممکن است وضعیت بدتری داشته باشند؛ چون هم نرخ بهره بالا رفته و هم زمان کمی برای کاهش اصل بدهی داشته‌اند. در مقابل، کسانی که خیلی قبل‌تر یا بعدتر از اوج بازار و با پیش‌پرداخت ۲۰ درصد خرید کرده‌اند، معمولا شرایط بهتری دارند.

با این حال باید توجه داشت حتی بعضی از خریداران با پیش‌پرداخت ۲۰ درصد که درست حوالی اوج فوریه ۲۰۲۲ خرید کرده‌اند، ممکن است در برخی بازارها وارد وضعیت بدهی بیشتر از ارزش خانه Underwater شده باشند؛ یعنی مبلغ بدهی آن‌ها از ارزش فعلی ملک بالاتر است.

اگر نسبت وام به ارزش ملک بالاتر از ۸۰ درصد باشد

در همین حال اگر نسبت وام به ارزش ملک بالاتر از ۸۰ درصد باشد، ری‌فایننس عملا ممکن نیست، چون ری‌فایننس استاندارد نیاز به حداقل ۲۰ درصد Equity دارد. در این شرایط، وام‌گیرنده ممکن است فقط به گزینه‌هایی مانند لاین آف کردیت بدون وثیقه یا مورگیج دوم با نرخ‌های بسیار بالا دسترسی داشته باشد.

همچنین اگر مورگیج فرد بیمه‌نشده باشد و نسبت وام به ارزش بالاتر از ۸۰ درصد باشد، تغییر بانک یا وام‌دهنده هم تقریبا غیرممکن می‌شود. در این حالت، فرد مجبور است پیشنهاد تمدید مورگیج بانک فعلی را بپذیرد، حتی اگر نرخ یا شرایط چندان جذاب نباشد.

شرایط بهتر برای دارندگان مورگیج بیمه‌شده

در مقابل، دارندگان مورگیج بیمه‌شده شرایط بهتری دارند. چون ریسک اصلی بر عهده شرکت‌های بیمه‌ای مانند CMHC است، این افراد حتی با نسبت وام به ارزش بالا هم می‌توانند راحت‌تر بانک خود را عوض کنند و از نرخ‌های بهتر استفاده کنند.

در همین حال داده‌های اولیه شرکت Wahi نشان می‌دهد قیمت میانه خانه در منطقه تورنتوی بزرگ GTA در نیمه اول دسامبر حدود ۷ دهم درصد کاهش یافته و اگر این روند ادامه پیدا کند، افت سالانه به حدود ۶.۲ درصد می‌رسد. بازارهایی مانند تورنتو و ونکوور بیش از دیگر مناطق ممکن است این فشار را در سال آینده احساس کنند.

توصیه آخر برای شما 

McLister نویسنده این مقاله در پایان توصیه می‌کند وام‌گیرندگانی که با پیش‌پرداخت کم خانه خریده‌اند یا ارزش ملک آن‌ها کاهش محسوسی داشته، بهتر است خیلی زود و نه درست قبل از تمدید مورگیج، با یک مشاور باتجربه مورگیج مشورت کنند.