فهرست مطالب
با وجود اینکه آمار بازار مسکن کانادا در ماه اکتبر، یک رشد ۹ دهم درصدی در معاملات و اندکی تثبیت قیمت‌ها را نشان داد، ولی David Rosenberg اقتصاددان مشهور، هشدار می‌دهد که این «نفس تازه» بازار، نباید با رسیدن به کف اشتباه گرفته شود.
او در مقاله‌ای که برای روزنامه اقتصادی Financial Post نوشته، گفته مشکلات بنیادین بازار مسکن آن‌قدر بزرگ است که هیچ چشم‌انداز واقعی از بازگشت پایدار تقاضا وجود ندارد؛ نه با این سطح از بدهی خانوار، نه با نرخ بهره مؤثر بالا و نه با سخت‌گیری بی‌سابقه بانک‌ها در اعطای مورگیج.
رشد معاملات کافی نیست؛ روند سالانه همچنان منفی است
Rosenberg می‌گوید یک ماه رشد، هیچ‌وقت «روند» نمی‌سازد. معاملات نسبت به سال گذشته ۴.۴ درصد کمتر شده و میانگین قیمت‌ها نیز حدود ۳ درصد افت کرده‌اند؛ قیمتی که همچنان ۱۷ درصد پایین‌تر از اوج حباب قبلی است. هم‌زمان افزایش لیستینگ‌های فروش در ۱۲ ماه گذشته باعث شده موجودی فروش حل‌نشده بالا بماند؛ وضعیتی که به گفته او «فشار کاهشی قیمت را در ماه‌های آینده تقویت می‌کند».
بحران بدهی خانوار؛ اصلی‌ترین مانع بازگشت تقاضا
Rosenberg تأکید می‌کند که نگاه‌ها باید از بدهی دولت به بدهی خانوار برگردد. نسبت بدهی به درآمد خانوار اکنون نزدیک ۱۷۰ درصد است؛ تقریباً دو برابر نسبت بدهی بخش دولتی در کانادا که ۹۰ درصد است. او یادآوری می‌کند این سطح ۲۰ درصد بالاتر از زمان پیش از فروپاشی بازار ۲۰۰۸ آمریکا است.
به‌رغم کاهش نرخ‌ها، نسبت بهره بدهی به درآمد همچنان حدود ۱۴.۵ درصد است؛ سطحی که بالاتر از میانگین تاریخی قرار دارد و توان خرید را تضعیف می‌کند.
نرخ بهره مؤثر واقعی؛ بسیار سنگین‌تر از نرخ رسمی
با اینکه بانک مرکزی نرخ بهره شبانه را به ۲.۲۵ درصد رسانده، خانوارها عملاً در بازار با نرخ‌های نزدیک ۵ درصد مواجه هستند. دلیل اصلی این شکاف، پیوند عمیق بازار اوراق کانادا با خزانه‌داری آمریکا U.S. Treasury است؛ جایی که نرخ‌ها ماه‌هاست در یک کانال ثابت مانده‌اند. Rosenberg می‌گوید بانک مرکزی فقط «ابتدای منحنی بازده» را کنترل می‌کند و تأثیرش بر نرخ‌های موثر بسیار محدود است.
سخت‌گیری بی‌سابقه بانک‌ها در اعطای مورگیج
در دو فصل اخیر، بانک‌ها به‌طور خالص بیش از ۲۷ درصد معیارهای وام مسکن را سخت‌تر کرده‌اند؛ عددی که Rosenberg آن را «بی‌سابقه» توصیف می‌کند. این «کمبود دسترسی به کردیت» به اندازه نرخ بهره بر رکود بازار اثر می‌گذارد و مانع بازگشت خریداران معمولی می‌شود.
جمع‌بندی؛ نشانه‌هایی که اشتباه تفسیر می‌شوند
Rosenberg معتقد است: «برای خریدارانی که در حاشیه مانده‌اند، کاهش نرخ‌ها هنوز هیچ فرقی ایجاد نکرده است.»
با بدهی بسیار بالا، نرخ بهره مؤثر سنگین، موجودی رو به رشد و محدودیت کردیت، او هیچ نشانه‌ای از «چرخش بازار» نمی‌بیند و تأکید دارد که مشکلات ساختاری بازار مسکن کانادا بسیار بزرگ‌تر از آن‌اند که با یک ماه داده مثبت نادیده گرفته شوند.
