بازار مسکن از چه زمانی از قدرت خرید کاناداییها خارج شد؟ نگاه تحلیلی و تاریخی یک کارشناس اقتصادی
روزنامه Globe & Mail کانادا در مقالهای این پرسش را طرح کرده که از چه زمانی بازار مسکن کانادا به این شدت از توان خرید مردم خارج شد و چه عواملی در این روند نقش داشتند؛ و کوشیده به آن پاسخ دهد.
نویسنده این مقاله Hanif Bayat، دارای مدرک دکترای اقتصاد و بنیانگذار پلتفرم مالی WOWA.ca است که سالها در حوزه تحلیل دادههای اقتصادی، بازار مسکن و مشاوره مالی شخصی در کانادا فعالیت داشته است.
در بخشهایی از این مقاله آمده است:
نسبت قیمت خانه به درآمد قابلتصرف خانوارها، یا همان مقرونبهصرفه بودن Affordability، در کانادا تا سال ۲۰۰۷ مشابه ایالات متحده و بریتانیا، در محدوده ۶ تا ۹ برابر باقی مانده بود. اما از سالهای ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ این شاخص در کانادا روندی صعودی یافت و دیگر به زیر ۹ بازنگشت. در سال ۲۰۱۵ این نسبت به ۱۰ رسید، در سال ۲۰۱۶ به ۱۲ افزایش یافت و در سال ۲۰۲۲ به اوج تاریخی ۱۶ برابر درآمد رسید.
مهمترین عامل این تغییر، سیاستهای پولی پس از بحران مالی جهانی بود. بانک مرکزی کانادا مانند فدرال رزرو آمریکا نرخ بهره را در سال ۲۰۰۹ نزدیک صفر کرد و سالها در همان سطح نگه داشت. اما در حالی که آمریکا با سقوط بازار مسکن مواجه شد، کانادا بدون تجربه چنین بحرانی، به مسیر افزایش قیمتها ادامه داد.
اگرچه محدودیتهای عرضه ناشی از قوانین سختگیرانه منطقهبندی Zoning در این مساله نقش داشتند، اما عامل اصلی جهش قیمتها، افزایش تقاضای سرمایهگذاری بود.
نرخهای بهره بسیار پایین، وامگیری را ارزان کرد و سرمایهگذاران با استفاده از مورگیج به بازدهیهای بزرگ با پیشپرداختهای کوچک دست یافتند.
این وضعیت نهتنها دسترسی به خانه را دشوارتر کرد بلکه موجب شد کاناداییها بالاترین سطح بدهی شخصی در میان ۱۰ اقتصاد بزرگ جهان را داشته باشند.
در مجموع اگرچه کاهش نرخ بهره در سالهای ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ «داروی درستی» برای جلوگیری از بحران مالی بود، اما «دوز و مدت» اجرای آن در کانادا بسیار طولانی شد و همین عامل بحران مزمن مقرونبهصرفه نبودن مسکن را شعلهور ساخت.
مقرونبهصرفه بودن Affordability در بازار مسکن به این معناست که قیمت خرید یا اجاره خانه در مقایسه با درآمد خانوار منطقی و پرداخت آن ممکن باشد. این مفهوم معمولاً به درصدی از درآمد که صرف مسکن میشود، بستگی دارد (مثلاً کمتر از ۳۰٪ درآمد ماهانه).
