فهرست مطالب
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای بسیاری از کانادایی‌ها معادل میانبری به سوی ثروت و آزادی مالی است؛ راهی که در تبلیغات به‌عنوان «درآمد آسان و بدون دردسر» معرفی می‌شود. اما واقعیت این است که این مسیر پر از پیچ‌وخم‌های مالی، ریسک‌های پنهان و تصمیم‌های حساب‌شده است. تنها کسانی که با دانش، تحلیل دقیق و دید بلندمدت وارد این بازار می‌شوند، در نهایت می‌توانند به موفقیت برسند.
دو تن از کارشناسان مالی کانادا یعنی Kristy Shen و Bryce Leung امروز در مقاله‌ای در روزنامه Globe & Mail تجربیات خود را در زمینه سرمایه‌گذاری هوشمندانه در بازارهای مالی، به‌ویژه مسکن، با خوانندگان در میان گذاشته‌اند.
این دو نفر در دهه سوم زندگی خود را بازنشسته کردند و وارد دنیای سرمایه‌گذاری شدند. آنها کتاب پرفروش Quit Like a Millionaire را نوشته‌اند.
در بخش‌هایی از این مقاله آمده است:
مسیر واقعی در دنیای سرمایه‌گذاری
بیشتر افراد زمانی به فکر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌افتند که به دنبال درآمد غیرفعال هستند. اما وقتی وارد عمل می‌شوند، تازه متوجه می‌شوند که اجاره‌داری و مدیریت ملک به‌هیچ‌وجه آسان نیست. هزینه‌هایی مانند بیمه، مالیات، تعمیرات، یا شارژ ماهانه کاندو، سود را به‌سرعت کاهش می‌دهد.
نویسندگان تأکید می‌کنند که تفاوت اصلی میان سرمایه‌گذاران موفق و بازندگان بازار در نوع نگاه آن‌هاست: حرفه‌ای‌ها قبل از خرید، همه چیز را با فرمول و عدد می‌سنجند، در حالی که تازه‌کارها اغلب بر اساس ظاهر و احساس تصمیم می‌گیرند.
قاعده یک درصد؛ فیلتر اولیه موفق‌ها
یکی از معیارهای کلیدی حرفه‌ای‌ها، قاعده‌ی یک درصد است. طبق این قاعده، اجاره ماهانه باید دست‌کم برابر با یک درصد قیمت ملک باشد. یعنی اگر خانه‌ای ۳۰۰ هزار دلار قیمت دارد، باید حداقل ۳ هزار دلار اجاره داشته باشد تا خرید آن توجیه اقتصادی داشته باشد.
این قاعده به سرمایه‌گذار کمک می‌کند بازگشت سرمایه خود را طی حدود ۸ سال تضمین کند. نویسندگان می‌گویند به همین دلیل است که املاک شهرهایی مانند تورنتو و ونکوور به‌ندرت معیارهای سرمایه‌گذاری موفق را دارند، چون اجاره‌ها نسبت به قیمت خرید بسیار پایین‌تر است.
نرخ بازده سرمایه؛ عددی که حقیقت را آشکار می‌کند
قاعده‌ی دوم نرخ بازده سرمایه (Cap Rate) است که نسبت سود خالص سالانه ملک به قیمت خرید آن را نشان می‌دهد.
برای مثال، اگر آپارتمانی ۵۰۰ هزار دلار ارزش داشته باشد و ماهی ۲۵۰۰ دلار اجاره برود، پس از کسر هزینه‌هایی چون مالیات، بیمه، شارژ کاندو، مدیریت و نگهداری، تنها حدود ۷ هزار دلار سود سالانه باقی می‌ماند؛ یعنی نرخ بازدهی حدود ۱.۴ درصد — کمتر از یک حساب پس‌انداز معمولی.
نویسندگان تأکید می‌کنند: «اگر ملکی در حالت نقدی بازدهی ندارد، با مورگیج هم سرمایه‌گذاری خوبی نخواهد بود.»
بدهی کمتر، آرامش بیشتر
یکی دیگر از اصول حیاتی، پرهیز از بدهی بیش از حد است. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای از وام به‌عنوان اهرمی برای رشد استفاده می‌کنند، نه تکیه‌گاه اصلی.
آنها هشدار می‌دهند که «سرمایه‌گذاران باتجربه زیادند، و سرمایه‌گذاران بدهکار زیادند، اما هیچ سرمایه‌گذار باتجربه و بیش‌ازحد بدهکار وجود ندارد.»
در زمان بحران یا کاهش قیمت‌ها، افراد بیش‌ازحد بدهکار معمولا دارایی‌هایشان را از دست می‌دهند، در حالی که حرفه‌ای‌ها در همان زمان فرصت خرید ملک‌های ارزان و سودآور را پیدا می‌کنند.
نکات عملی برای موفقیت در بازار مسکن
نویسندگان چند توصیه کاربردی برای کسانی دارند که می‌خواهند با آگاهی بیشتری در این بازار وارد شوند:
- پیش از خرید، بازار محلی را به‌دقت تحلیل کنید؛ نرخ اجاره، مالیات، و رشد قیمتی منطقه را بشناسید.
- خرید ملک نباید بر اساس امید به افزایش قیمت آینده باشد؛ از همان ابتدا باید جریان نقدی مثبت ایجاد کند.
- همیشه بودجه‌ای برای دوره‌های خالی بودن ملک یا هزینه‌های غیرمنتظره کنار بگذارید.
- مدیریت ملک را شغل تمام‌وقت بدانید، نه صرفا یک منبع درآمد جانبی Passive Income.
- احساسات را از تصمیم‌گیری جدا کنید؛ خرید خانه برای سکونت، با خرید برای سرمایه‌گذاری دو دنیای متفاوت است.
نتیجه‌گیری: دریا، کوسه‌ها و طعمه‌ها
در پایان مقاله آمده است: بازار مسکن مانند دریایی است پر از «کوسه‌ها و طعمه‌ها». اگر دانش مالی، صبر و انضباط سرمایه‌گذاری داشته باشید، در گروه کوسه‌ها خواهید بود. اما اگر بدون تحلیل وارد شوید، دیر یا زود طعمه خواهید شد.
