افزایش نرخ بهره؛ بازتاب‌های یک تصمیم
شماره ۹۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
رکود بزرگ اقتصادی که تقریبا یک دهه پیش اتفاق افتاد، برای هر کشوری معنای خاصی دارد؛ ورشکست شدن بانک‌ها، سقوط بازار مسکن و … اما این رکود بزرگ برای کانادایی‌ها مساوی با یک تصمیم استراتژیک بود؛ کاهش نرخ بهره بانک‌ها. همین نرخ پایین بهره بود که در همه این سال‌ها، در کنار اقتصاد کانادا قرار گرفت و اقتصاد این کشور از آن به عنوان یک انرژی کمکی بهره برد.
اما حالا که بانک مرکزی، نرخ بهره پایه خود را افزایش داده، به نظر می‌رسد کابوس سال‌های رکود کم‌کم دارد از یادها می‌رود. افزایش نرخ بهره می‌تواند علامت مثبتی از وضعیت باثبات اقتصادی باشد. حالا کانادا برای تحمل افزایشی اندک در نرخ‌های بهره آماده است. این موضوع چه تاثیری بر بازار مسکن به خصوص در بازارهای داغ آن خواهد گذاشت؟
بسیاری می‌گویند بازار املاک کانادا بیش از هر چیز دیگری، از داشتن اقتصادی سالم منتفع خواهد شد و اقتصاد سالم، نیازمند بازگشت به شرایط عادی است. علاوه بر این، بررسی‌ها و آمارها نشان می‌دهد که مالکان کانادایی آماده‌ی روبرو شدن با افزایشی اندک در نرخ بهره‌ی وام‌های مسکن هستند؛ همان افزایشی که می‌تواند بر اثر افزایش نرخ‌های بهره به وجود آید.
در حقیقت در مدت دو سال گذشته، نسبت هزینه‌های مالکان خانه برای بازپرداخت اصل وام مسکن خود از هزینه‌های آنها برای بازپرداخت بهره‌ی وام‌ها پیشی گرفته است و چنین وضعیتی از زمان شروع جمع‌آوری داده‌ها از سوی سازمان آمار کانادا در سال ۱۹۹۰، برای اولین بار است که اتفاق می‌افتد.
بازار مسکن کانادا شبیه آمریکا
داده‌های اخیر TREB نشانگر کاهش حدود ۶ درصدی خرید و فروش در ماه جون به نسبت ماه می در بازار املاک تورنتو است. این کاهش را می‌توان بخشی از اثرات ثانویه‌ی حباب مسکنی دانست که در طی سه‌ماهه‌ی نخست امسال به اوج خود رسید؛ خانه‌هایی که ماهیانه بیش از ۳۰ درصد گران می‌شد.
گروهی از کارشناسان بازار مسکن تورنتو برای پیش‌بینی آینده بازار، به سراغ ایالات متحده رفته‌اند؛ بازاری که در چند ماه گذشته با افزایش نرخ بهره پایه از سوی بانک مرکزی خود روبرو بوده است. این دسته از کارشناسان معتقدند بر روی کاغذ، افزایش ۲۵ صدم درصدی نرخ‌های بهره توسط بانک مرکزی کانادا اثری تضعیف‌کننده بر روی تقاضا برای خانه خواهد گذاشت؛ اما در عمل به نظر نمی‌رسد که شاهد هیچ‌گونه تأثیر بی‌درنگی باشیم.
اگر نگاهی به آن سوی مرزهای جنوبی بیندازیم، خواهیم دید که ایالات متحده از دسامبر سال ۲۰۱۶ تا کنون سه بار و در مجموع ۷۵ صدم درصد نرخ‌های بهره‌ی خود را افزایش داده است، اما به نظر می‌رسد که تقاضا برای خانه هنوز بالاست و شاخص ۲۰ شهر Case-Shiller نشان‌دهنده‌ی افزایش ۷ / ۵ درصدی در ماه آوریل نسبت به یک سال گذشته است.
برخی حتی معتقدند اثرات روانی این افزایش نرخ بهره ممکن است، بر خلاف انتظار، تأثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد. آنها می‌گویند اگر خریداران به این باور برسند که افزایش نرخ‌های بهره در آینده‌ی نزدیک همچنان ادامه خواهد یافت، برخی از آنها که کنار رفته و به انتظار آرام شدن بازار نشسته‌اند، ممکن است دوباره به بازار برگردند. سؤال بزرگ این است که آیا ترس از افزایش‌های آینده‌ی نرخ بهره بر ترس از خرید در بازاری که طی سه ماه گذشته شاهد کاهش قیمت‌ها بوده است، غلبه خواهد کرد یا نه. این‌طور به نظر می‌رسد که اگر مردم فکر کنند قیمت‌ها باز هم کاهش خواهد یافت، فعلا دست نگه خواهند داشت.
هیچ‌چیز بازار را تهدید نمی‌کند
راب مک‌لیستر، مؤسس سایت RateSpy.com در زمینه بهره‌های وام مسکن در کانادا می‌گوید: «پیام بانک مرکزی کانادا و احتمالات بازار حاکی از آن است که نرخ‌های بهره سال آینده همین موقع دست‌کم ۵۰ تا ۷۵ صدم درصد بالاتر خواهد بود.»
مک‌لیستر می‌گوید: «رشد بالای اشتغال و میزان تولید ناخالص داخلی و همچنین ریسک‌های خانوار، حاکی از افزایش نرخ‌های بهره هستند، هرچند که عامل آخری جزء مأموریت‌های بانک مرکزی کانادا به شمار نمی‌آید.»
او معتقد است رشد ضعیف دستمزدها، صادرات محصولات غیر انرژی و تورم بی‌جان، باید به نفع گزینه «افزایش ندادن نرخ‌های بهره» باشد.
مک‌لیستر می‌گوید: «حقیقت این است که بانک مرکزی ناچار است در شرایطی دست به اقدام بزند که تا اندازه‌ای نابیناست. اگر آنقدر صبر کند که اقتصاد به روشنی روند شتابانی در پیش بگیرد، ممکن است ناچار شود بعدا افزایش زیادی بدهد و این امر خطر رکود را بالا می‌برد.»
از نظر او، یک‌چهارم یا نیم درصد افزایش در نرخ‌های بهره، هیچ تهدیدی برای بازار مسکن به شمار نمی‌آید، مگر از جنبه‌ی روانی. او می‌گوید: «بیشتر وام‌گیرندگان همچنان واجد شرایط وام خواهند بود. یک درصد افزایش بهره به شکل قابل ملاحظه‌ای عرضه را بالا خواهد برد و میزان فروش را خواهد کاست، به ویژه اگر آزمون جدید تحمل فشار OSFI خریداران بیشتری را از بازار بیرون ببرد.»
او همچنین معتقد است دو درصد افزایش نرخ بهره، قیمت‌ها را کاهش خواهد داد و افزایشی قابل ملاحظه اما کنترل‌شده در میزان عدم بازپرداخت وام‌های مسکن ایجاد خواهد کرد.
از نظر او یک افزایش سه‌درصدی نرخ بهره، فروش خانه‌ها را همه‌گیر خواهد کرد و پرداخت‌های معوق در وام‌های مسکن را بیش از پیش افزایش خواهد داد؛ اتفاقی که مک‌لیستر معتقد است برای این دهه بعید به نظر می‌رسد.
او می‌گوید: «یکی از نتایج قطعی افزایش نرخ بهره این خواهد بود که گروه بزرگی از وام‌گیرندگان با نرخ بهره‌ی شناور را به فکر تثبیت آن خواهد انداخت. متأسفانه خیلی‌ها متوجه نیستند که بازار اوراق قرضه پیشاپیش سیاست‌های بانک مرکزی را به کار می‌بندد، بنابراین دیرتر از آنچه باید نرخ بهره‌ی خود را تثبیت می‌کنند.»
