تجربه یک بازار جدید مسکن برای خریدارانی که نگران فردا هستند

شماره ۱۰۹ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ويژه: نینا سعید – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

اگر شما هم در ماه‌های گذشته وضعیت بازار مسکن را پیگیری کرده باشید، کاهش قیمت‌ها و افزایش عرضه خانه‌ها در تورنتو، مهم‌ترین چیزی است که در ذهنتان مانده است. بازار، ماه‌های متوالی است که آرام است و همه منتظرند ببینند چه اتفاقی قرار است بیفتد. سوال اصلی اما اینجاست که آیا این وضع، یک استراحت چند ماهه است یا شروعی بر یک دوره کاهش قیمت چند ساله.

گزارشگر روزنامه گلوب‌اندمیل به سراغ کارشناسان بازار مسکن انتاریو رفته و با آنها درباره این موضوع صحبت کرده است. برخی از آنها معتقدند این وضعیت به زودی پایان می‌پذیرد و عده‌ای هم البته معتقدند این آغاز یک دوره طولانی است.

ما در آتش تلاش می‌کنیم نظرات مختلف را درباره بازار مسکن منعکس کنیم تا شما خوانندگان بر اساس همه نظرات، بتوانید تصمیم بهتری برای سرمایه‌گذاری در این بازار بگیرید. این مطلب گلوب‌اندمیل هم تلاشی است برای نشان دادن نظرات مختلف درباره بازاری که این روزها آرام و منطقی است.

کری جونز بهار امسال چند هفته پراضطراب را پشت سر گذاشت. او در بخش غربی تورنتو دنبال خانه‌ای برای خرید می‌گشت، چرا که می‌ترسید اگر او و همسرش زودتر دست نجنبانند، قیمت‌ها به حدی بالا خواهد رفت که دیگر قادر به خرید خانه نخواهند بود.

اما این زوج بعد از آنکه در بهار شاهد آرام شدن بازار مسکن GTA بودند و بعد از آنکه به دیدن خانه‌هایی رفتند که بهتر و ارزانتر از خانه‌های یک ماه پیش بود، دیگر خود را تحت آن فشار سابق برای تصمیم‌گیری نمی‌بینند.

جونز می‌گوید: «برنامه‌ی ما این بود که تا آخر تابستان خانه‌ی خود را خریده‌ باشیم، ولی حالا واقعا دیگر مطمئن نیستیم. دیگر آن فشار را روی خودمان احساس نمی‌کنیم… دلمان گرم شده است که اگر دو یا سه ماه بیشتر صبر کنیم، شاید نسبت به حالا خانه‌ی بهتری گیرمان بیاید.»

تصمیم گروهی برای خروج از بازار

خانم جونز و همسرش ماهر العبدالله به هزاران خریدار بالقوه‌ی دیگر در GTA پیوسته‌اند که دسته‌جمعی در حال خروج موقت از بازارند. آنها آرام شدن ناگهانی بازار مسکن را می‌بینند و به همین دلیل است که فعلا تصمیم خرید خود را به وقت دیگری موکول کرده‌اند. نتیجه آن است که میزان فروش در منطقه‌ی تورنتو اکنون در حال سقوط است؛ بعد از آنکه سال‌ها همواره روند جهشی رو به بالا داشت.

داده‌های گردآوری شده از سوی انجمن املاک و مستغلات تورنتو TREB نشان می‌دهد که تعداد خانه‌های فروخته شده در GTA در ماه آگوست امسال به نسبت آگوست سال گذشته حدود ۳۵ درصد کاهش داشته است. این در حالی است که میزان لیست کردن خانه‌ها نیز در ماه آگوست به نسبت سال گذشته کاهش چشم‌گیری داشته است. آمارها نشان می‌دهد متوسط قیمت انواع خانه در GTA به نسبت ماه مشابه تنها سه درصد رشد داشته است.

تلاش دولت برای کنترل بازار

این کاهش‌ها پس از آن اتفاق افتاد که دولت انتاریو، برای آرام ساختن بازار مسکن منطقه‌ی تورنتو، در ماه آوریل مقررات جدیدی را از جمله مالیاتی ۱۵ درصدی بر خریداران خارجی به مرحله‌ی اجرا گذاشت.

کاتلین وین نخست‌وزیر انتاریو می‌گوید اگر بازار داغ تورنتو به دلیل اقدامات جدید دولت او اندکی نیز توقف کند، «نتیجه‌ی کاملا مثبتی» عاید شده است.

وین در مصاحبه‌ای می‌گوید: «بازار کمی آرامتر شده است. ولی فکر می‌کنم هنوز معلوم نیست که چه اتفاقی خواهد افتاد. فکر نمی‌کنم که ما در این مقطع زمانی، بدانیم که چه نیروهایی دست‌اندرکار هستند. ما به همراه کارشناسان و انجمن‌ها وضعیت را زیر نظر داریم تا ببینیم که چه اتفاقی می‌افتد. کاملا امکان‌پذیر است که بازار در نتیجه‌ی اخباری که ما اعلان کردیم، تا اندازه‌ای آرامتر شود و مردم هم می‌دانند که چه اتفاقی در شرف روی دادن است، ولی عوامل دیگری نیز می‌تواند دست‌اندرکار باشد. حالا برای اظهار نظر در این موارد خیلی زود است.»

اما حالا که افت بازار شتابی فراتر از پیش‌بینی‌ها پیدا کرده است، این پرسش برای سیاست‌گذاران مطرح شده که آیا ممکن است دولت استانی در مورد این اقدامات دچار زیاده‌روی شده باشد و آیا بازار مسکن تورنتو در آستانه‌ی یک اصلاح قیمت چشمگیر است یا اینکه صرفا استراحتی موقت را تجربه می‌کند و دوباره روند پیشین را از سر خواهد گرفت.

خوش‌بین‌ها: این استراحت موقت است

بیشتر کارشناسان فرضیه‌ی استراحت موقت را ترجیح می‌دهند. به عقیده آنان، آنهایی که دو ماه پیش دیوانه‌وار پیشنهاد قیمت می‌دادند از رؤیای صاحبخانه شدن دست نکشیده‌اند و همین که ببینند بازار ثبات پیدا کرده است، باز خواهند گشت.

کوین سومرز، مدیر ارشد عملیات شرکت خدمات املاک و مستغلات Royal LePage می‌گوید: «من فکر می‌کنم که کوهی از تقاضای انباشته شده آن بیرون وجود دارد. فقط حالا دارد خودش را با واقعیت‌های جدیدی که در حال شکل‌گیری است، وفق می‌دهد.»

جاکوب آسپاریان، کارشناس بازار مسکن در اوشاوا، می‌گوید مشتریان برای این کناره گرفته‌اند که اوضاع را ارزیابی کنند. او آنها را ملامت نمی‌کند؛ به ویژه آنهایی را که اوایل بهار امسال توسط جنون بازار از پای در آمده بودند.

با وجود این، او بر این باور است که مشتری‌ها خیلی زود باز خواهند گشت و تورنتو شاهد آرامش بلند مدت نخواهد بود.

او می‌گوید‌: «من یک عالم مشتری می‌شناسم که به من گفته‌اند «می‌دانی چیست، من می‌خواهم تا پاییز صبر کنم.» آنها در حال حاضر احساس خوبی نسبت به وضعیت فعلی بازار ندارند و من هم با آنها هم‌عقیده‌ام.»

بنجامین تال، اقتصاددان CIBC World Markets می‌گوید ضعف بازار «داستانی موقتی است»‌ چون بنیان‌های اقتصادی همچنان بدون تغییر باقی مانده است؛‌ نرخ‌های بهره (با وجود دو برابر شدن) هنوز در حد پایینی قرار دارند و اقتصاد انتاریو همچنان با رشد نیرومندی پیش می‌رود.

آقای تال می‌گوید اگر قیمت‌ها از نقطه‌ی اوج خود ۱۰ درصد یا ۱۵ درصد کاهش پیدا کند تعجب نخواهد کرد، اما چنین کاهشی حتی سود سال گذشته را نیز خنثی نمی‌کند: «از نظر من این (کاهش) درست همان چیزی است که بازار به آن نیاز دارد.»

دشواری پیش‌بینی سمت و سوی بازار در آن است که کاهش اخیر بیشتر از آنکه نتیجه‌ی بنیان‌های اقتصادی باشد، در اثر این احساس عمومی به وجود آمده است که حباب بازار تورنتو در حال ترکیدن است. کارشناسان همیشه می‌گویند مسائل مربوط به روانشناسی را دشوار بتوان تحت کنترل در آورد.

بدبین‌ها: این شروع یک رکود است

دیوید مدنی کارشناس اقتصادی از کپیتال اکونومیکس می‌گوید: «مساله از برخی لحاظ به اعتماد بر می‌گردد و هر چیزی می‌تواند حباب‌ها را بترکاند. لازم نیست که حتما نرخ‌های بهره افزایش پیدا کند یا عامل شتاب‌دهنده‌ی خاصی در سطح اقتصاد کلان وجود داشته باشد.»

آقای مدنی از جمله‌ی کسانی است که پیش‌بینی تاریک‌تری برای بازار تورنتو دارد و تخمین می‌زند که این شهر با یک روند اصلاح قیمت طولانی مدت و آهسته‌ای روبروست که ظرف پنج سال آینده قیمت‌ها را بین ۲۰ تا ۴۰ درصد کاهش خواهد داد.

او می‌گوید قیمت‌های مسکن با شتاب بسیار بیشتری از درآمدها افزایش پیدا کرده است و به همین دلیل این رشد غیر قابل دوام است. او همچنین بر این باور است که مجموعه‌ای از اصلاحات فدرال و استانی (از جمله مقررات سخت‌گیرانه‌تر برای وام مسکن) در حال بیرون انداختن خانه‌اولی‌ها از بازار است. او هشدار می‌دهد: «همه‌ی حباب‌ها می‌ترکند. هیچ حبابی در تاریخ سراغ نداریم که نترکیده باشد.»

تورنتو؛ شهری که هنوز خانه‌هایش ارزان است

با این وجود، همه بر این عقیده نیستند که بازار همچنان در حالت حباب قرار دارد. بعضی‌ها می‌گویند تورنتو در مقایسه با شهرهای بزرگ دیگر در سطح جهان بیش از اندازه قیمت‌گذاری نشده است و هیچ نشانه‌ای وجود ندارد که تقاضای واقعی برای مسکن دچار تغییر خواهد شد.

آدام بریند، از مدیران Core Assets Real Estate در دان‌تاون تورنتو، می‌گوید با توجه به رشد اقتصادی نیرومند شهر، مطمئن است که قیمت‌ها ظرف سال‌های آینده ۴۰ درصد کاهش نخواهد داشت.

او می‌گوید: «چنین اتفاقی نخواهد افتاد. اگر هم بیفتد مشکلات خیلی بزرگتری از مسکن خواهیم داشت، چون فقط اتفاقات بزرگی در سطح جهان می‌تواند چنین سرانجامی را برای بازار تورنتو رقم بزند.»

آقای بریند می‌گوید موافقت وارن بافت برای سرمایه‌گذاری در گروه هوم‌کپیتال نیز می‌تواند عاملی برای باز گرداندن اعتماد به بازار مسکنی است که پایه‌های نیرومندی دارد.

او می‌گوید: «شرایط درست مثل بازار سهام است که ناگهان مساله‌ای احساسی یا چیز دیگری اتفاق می‌افتد و سهام بانک‌ها ۱۰ درصد یا ۱۵ درصد سقوط می‌کند و بعد از یک ماه همه چیز دوباره به سر جای اولش بر می‌گردد. به نظر من اینجا هم دقیقا همین اتفاق دارد می‌افتد.»

اما جان پاسالیس، رئیس شرکت Realosophy Realty در تورنتو، پیش‌بینی می‌کند که تا ژانویه طول خواهد کشید تا بازار به جای اولش برگردد. او بر این باور است که به زودی شاهد موج جدیدی از خانه‌های آماده‌ی فروش خواهیم بود، چرا که مردم پیش از آنکه در بازاری بی‌ثبات دنبال خانه بگردند، اقدام به فروش خانه‌های فعلی‌شان خواهند کرد و این امر موجب خواهد شد که تعداد فروشندگان در بازار بیشتر از خریداران گردد.

او می‌گوید‌: «همه به زودی خانه‌های خود را برای فروش خواهند گذاشت و هیچکدام نیز تا خانه‌هایشان به فروش نرسد، دنبال خرید خانه‌ی جدید نخواهند رفت.»

آقای بریند اخیرا متوجه شده است که تعداد موارد بازدید از خانه‌هایی که برای فروش به او سپرده شده، اندکی  بالا رفته است و امیدوار است که این امر نشان‌دهنده‌ی آن باشد که خریداران شجاع‌تر پیشاپیش در جستجوی خانه‌‌اند.

خانم جونز نیز به نوبه‌ی خود قصد ندارد که برای مدتی طولانی بیرون از بازار بماند. او و آقای العبدالله در ماه مارچ ازدواج و بلافاصله پس از آن جستجو برای خانه را آغاز کردند. حالا تغییرات اخیر در جو بازار املاک آنها را ترغیب کرده است.

حتی اخیرا در یک اوپن‌هاوس، مشاور املاک فروشنده به طور داوطلبانه به خانم جونز گفته که امکان پایین آمدن از قیمت پیشنهادی نیز وجود دارد و این اولین باری بود که او چنین پیشنهادی می‌شنید.

جونز می‌گوید: «حالا درباره‌ی خرید خانه احساس خیلی بهتری داریم.»