می‌خواهیم کاندو پیش‌خرید کنیم چه نکاتی را باید بدانیم
پرسش و پاسخ: یحیی دردشتی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
اردلان از دان تاون تورنتو: ما اخیرا از ایران به کانادا مهاجرت کرده‌ایم و علاقمند هستیم تا در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنیم. با جمع‌بندی مطالبی که خوانده‌ایم و نیز استفاده از نظرات افراد مطلع به این نتیجه رسیده‌ایم که در بازار کاندو سرمایه‌گذاری کنیم. در این باره بعضی می‌گویند که از کاندوهای موجود در بازار بخریم چون دردسرهای آن کمتر است و برخی هم توصیه می‌کنند کاندوهای در حال پیش‌فروش ارزش افزوده بیشتری ایجاد می‌کند. علاقمند هستیم اطلاعات بیشتری هم در باره بازار کاندو و هم شرایط پیش خرید ساختمان‌های کاندومینیوم که به‌صورت پیش‌فروش عرضه می‌شوند کسب کنیم.
سوال بسیار خوبی است که می‌توان ساعت‌ها درباره آن صحبت کرد یا نوشت، ولی خیلی خلاصه می‌توان به این صورت توضیح داد.
بازار داغ کاندو در تورنتو
درباره بازار کاندو، حتما اطلاع دارید که از اپریل ۲۰۱۷، با تصمیمات دولت انتاریو برای مالیات از خریداران خارجی و انجام تست استرس، افزایش سریع قیمت مسکن در تورنتو متوقف شد. در نتیجه خریدارانی که دیگر توان خرید در بازار خانه را نداشتند به طرف بازار کاندو آمدند. همین مساله باعث داغ‌شدن بازار کاندو در تورنتو شد. طبق آماری که هیئت املاک و مستغلات تورنتو (TREB) در ابتدای همین ماه اعلام کرده است، قیمت کاندو در تورنتو در ماه می نسبت به مدت مشابه در سال گذشته
۷ / ۵ درصد افزایش یافته و به ۵۶۲٬۸۹۲ دلار رسیده است. طبق این آمار تقریبا نیمی از کاندوهای معامله‌شده در محدوده قیمت ۳۰۰ هزار تا ۷۰۰ هزار دلار بوده است. در کنار این افزایش قیمت، تعداد کاندوهای فروخته شده در می امسال ۵ / ۱۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال پیش کاهش داشته است.
انتخاب یک مشاور باتجربه در بازار کاندو
اما برای یک خرید موفق در بازار کاندو، نخستین گام در این زمینه انتخاب یک مشاور املاک کارآزموده و با تجربه‌کاری در زمینه این نوع سرمایه‌گذاری‌ها می‌باشد. باید در نظر داشت که خرید یک کاندو نسبت به یک خانه ملاحظات متفاوتی دارد، بنابراین کسی می‌تواند به خریدار کمک کند که صاحب دانش و تجربه در همین حوزه باشد.
در این مرحله خریدار باید نیازها و امکانات مالی خود و مبلغ مورد نظر خود برای سرمایه‌گذاری را با او در میان بگذارد. مشاور مسکن با توجه به اطلاعاتی که از خریدار می‌گیرد می‌تواند پروژه‌های موجود در بازار را ارزیابی کند و بهترین گزینه‌ها را در اختیار او بگذارد. ضمن اینکه مشاور باید درباره خرید پیش‌فروش و نقاط ضعف و قوت آن برای خریدار توضیح دهد و او با توجه به شرایط شخصی خود در این باره تصمیم بگیرد.
سخت‌ترین مرحله کار؛ انتخاب پروژه
مرحله بعد انتخاب پروژه است که سخت‌ترین بخش کار می‌باشد. واقعا فرمول ثابتی برای تشخیص اینکه پروژه‌ای خوب است یا نه وجود ندارد. مثلا نمی‌شود به طور عمومی گفت که فلان نقطه شهر برای خریدن بهتر و مرغوب‌تر است. عوامل بسیار مختلفی بر این ارزیابی تاثیر می‌گذارند از جمله: اعتبار سازنده پروژه، آینده محله از نظر زیر ساخت‌های زیربنایی و برنامه‌های توسعه شهری از جمله حمل و نقل.
خریدار پس از انتخاب پروژه حتما لازم است با کمک مشاور خود تمام جوانب مساله را بسنجد. سوابق سازنده از لحاظ کیفیت کار، تعهد در ازای مسئولیت‌ها و نیز پای‌بندی به زمان‌بندی باید بررسی شود.
حالا زمان آن است که خریدار نقشه دلخواه خود را از بین نقشه‌های موجود انتخاب کند. معمولا عموم خریداران ترجیح می‌دهند که طبقات بالاتر را انتخاب کنند.
شماره ۱۴۷ آتش را از اینجا دانلود کنید
فرصت ده روز برای تصمیم نهایی
پس از انتخاب، برای عقد قرارداد خرید کاندو، خریدار باید مبلغ پیش پرداخت را که معمولا ۲۰ درصد مبلغ قرارداد می‌باشد را در ۴ قسط ۵ درصدی در مدت زمان یک سال تا یک سال و نیم پرداخت کند.
طبق قوانین، سازنده پس از امضای قرارداد، موظف است ۱۰ روز به خریدار فرصت دهد تا او بتواند قرارداد را که ۴۰ – ۵۰ صفحه و شامل اصطلاحات قانونی و پیچیده‌ای است را به رویت وکیل برساند تا مطمئن شود که از کم و کیف مندرجات در قرارداد اطلاع کافی دارد.
همچنین اگرچه خریدار قبلا با موسسه مالی خود در مورد وام مورد نیاز، مذاکره‌های لازم را کرده است، ولی باز این فرصت ده روزه بهترین زمان است تا مدارک خود را به بانک ارائه کند و اطمینان یابد که خواهد توانست وام خود را در زمان تحویل پروژه دریافت کند.
در این ده روز خریدار ممکن است به دلایل متعددی از این خرید منصرف شود، مثلا وکیل درباره مفاد قرارداد به خریدار توصیه کند که آن را نپذیرد یا به هر دلیل ممکن است او نتواند تایید وام را بگیرد. در این صورت خریدار باید با مشورت مشاور املاک، انصراف کامل خود را از قرارداد اعلام کند.
اسناد ملک ۶ ماه پس از تحویل ملک تحویل می‌شود؛ این یعنی چه؟
موضوع مهم دیگری که به‌ویژه برای هموطنان جدید در کانادا شاید تازگی داشته باشد این است که زمان تحویل پروژه با زمان اخذ سند متفاوت است. یعنی در یک نوبت که به آن روز Occupancy گفته می‌شود، آپارتمان به خریدار تحویل می‌شود. سازنده از این زمان شارژ و عوارض شهرداری و بهره مربوط به ۸۰ درصد مبلغ باقی‌مانده از قرارداد را به‌صورت ماهیانه از خریدار دریافت می‌کند.
مرحله بعد Final Closing است که معمولا ۶ ماه پس از تحویل کاندو انجام می‌شود. طی این مدت تشریفات قانونی برای دریافت پایان کار و تفکیک سند هر واحد انجام می‌شود. سازنده در این مرحله با دریافت ۸۰ درصد باقی‌مانده از خریدار و یا بانک وام‌دهنده، سند را انتقال می‌دهد.
سایر هزینه‌های خریدار در روز محضر
باید در نظر داشت که در روز محضر و یا Final Closing خریدار باید مبالغ دیگری هم به سازنده پرداخت کند که عبارت است از:
- هزینه‌های کنتور برق و گاز
- قسمتی از عوارضی که سازنده به شهرداری تحت عنوان Levies پرداخت کرده است
- Tarion Warranties
- کلیه هزینه‌هایی که در زیر مجموعه سندی به نام Statement of Ajustments قید شده است
مبالغ دیگری هم خریدار در همین روز بابت Land Transfer Tax و هزینه دفتر وکیل باید پرداخت کند.
قابل ذکر است که این هزینه‌ها باید توسط خود خریدار پرداخت شود و مشمول تسهیلات بانکی نمی‌شود.
از این مرحله به بعد خریدار یا مالک جدید، خود موظف است تا شارژ ماهیانه، عوارض شهرداری و اقساط وام را پرداخت کند.
