مورگیج‌های ویژه مهاجران تازه‌وارد در کانادا؛ حمایت از خریداران جدید یا چالشی برای بازار مسکن؟
فهرست مطالب
در سال‌های اخیر، همزمان با افزایش مهاجرت به کانادا و تغییرات بزرگ در بازار مسکن، برنامه‌هایی برای کمک به مهاجران تازه‌وارد برای خرید خانه راه‌اندازی شده است. این برنامه‌ها به مهاجران جدید اجازه می‌دهند با پیش‌پرداخت کمتر و مدارک ساده‌تر بتوانند صاحب‌خانه شوند. هدف اصلی آنها ایجاد فرصت برابر برای کسانی است که هنوز کردیت هیستوری در کانادا ندارند، اما از نظر مالی توانایی خرید خانه را دارند.
وب‌سایت Better Dwelling در مقاله‌ای به قلم Stephen Punwasi، تلاش کرده بررسی کند که این وام‌ها چگونه کار می‌کنند، چه مزایا و چالش‌هایی دارند و در شرایط اقتصادی کنونی چه تاثیری بر بازار مسکن و اقتصاد کشور می‌گذارند.
وام مسکن با ۵ درصد پیش‌پرداخت برای مهاجران تازه‌وارد
بر اساس برنامه‌های بیمه‌گران وام مانند CMHC و Sagen و Canada Guaranty، مهاجران تازه‌وارد می‌توانند تنها با ۵ درصد پیش‌پرداخت و حتی بدون کردیت هیستوری کانادایی، برای خرید خانه اقدام کنند. سقف ارزش ملک در این برنامه‌ها تا ۱ میلیون دلار است و در صورتی که نسبت وام به ارزش ملک (LTV) بیش از ۸۰ درصد باشد، این سقف تا ۱.۵ میلیون دلار افزایش می‌یابد.
در این طرح‌ها، متقاضیان می‌توانند به‌جای کردیت ریپورت، مدارک جایگزین مانند صورت‌حساب بانکی، پرداخت اجاره، قبوض، بیمه خودرو یا شهریه مهدکودک در ۱۲ ماه گذشته را ارائه دهند. این انعطاف‌پذیری باعث شده بسیاری از مهاجران تازه‌وارد زودتر از گذشته بتوانند وارد بازار مسکن شوند.
ارتباط رشد مهاجرت و بازار مسکن
طبق آمار، جمعیت کانادا در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۲ حدود ۱۰۵ هزار نفر افزایش یافت، اما در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ این رقم به بیش از ۴۱۸ هزار نفر رسید. بیشتر این رشد مربوط به دارندگان اقامت موقت، شامل دارندگان ویزای تحصیلی و یا کاری، بود که تعدادشان تا سال ۲۰۲۵ به بیش از ۳ میلیون نفر رسید.
در همین دوره، میانگین قیمت خانه در کانادا از ۸۵۱ هزار دلار در سال ۲۰۲۲ به حدود ۶۸۲ هزار دلار در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۵ کاهش یافت. کارشناسان معتقدند همزمانی رشد جمعیت و تغییرات قیمت مسکن می‌تواند بازار را پیچیده‌تر کند، چون از یک‌سو مهاجرت تقاضا را بالا می‌برد و از سوی دیگر بالا بودن نرخ بهره قدرت خرید را محدود می‌کند.
افزایش تقاضا برای وام‌های بیمه‌شده
داده‌ها نشان می‌دهد میزان وام‌های بیمه‌شده در کانادا طی دو سال گذشته افزایش چشمگیری داشته است. ارزش این وام‌ها از حدود ۱۱ میلیارد دلار در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۳ به ۲۹ میلیارد دلار در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۵ رسیده است، یعنی بیش از ۱۶۰ درصد افزایش. هنوز مشخص نیست چه میزان از این وام‌ها به مهاجران تازه‌وارد تعلق دارد، اما روند کلی نشان‌دهنده رشد تقاضا برای محصولات مالی بیمه‌شده است.
چالش‌های شفافیت و ریسک بازار
نویسنده این گزارش تاکید می‌کند که وجود داده‌های دقیق و شفاف درباره وام‌های مهاجران تازه‌وارد برای ارزیابی درست بازار ضروری است. او می‌گوید بانک‌ها و بیمه‌گران باید اطلاعات بیشتری درباره عملکرد وام‌ها، میزان نکول و وضعیت بازپرداخت منتشر کنند تا ریسک احتمالی در آینده قابل مدیریت باشد.
او اضافه می‌کند که این طرح‌ها برای رفع موانع کردیت مهاجران طراحی شده‌اند، اما لازم است اطمینان حاصل شود که ساختار آنها به گونه‌ای تنظیم شود که ریسک مالی بین بانک‌ها، بیمه‌گرها و وام‌گیرندگان به شکل متعادل تقسیم شود.
هدف حمایت از دسترسی منصفانه به مسکن
به نوشته این گزارش سیاست‌های مالی و مهاجرتی باید همسو باشند تا فرصت دسترسی به خانه برای مهاجران تازه‌وارد حفظ شود، بدون آنکه بازار دچار فشار یا نوسان شدید شود. او پیشنهاد می‌دهد که دولت و بیمه‌گرها با شفاف‌سازی بیشتر و نظارت دقیق‌تر، از تبدیل شدن این طرح‌ها به منبع ناپایداری در بازار جلوگیری کنند.
در نهایت، او تاکید می‌کند که برنامه‌های ویژه وام برای مهاجران تازه‌وارد نه‌تنها ابزار مهمی برای ادغام اقتصادی آنهاست، بلکه اگر به‌درستی مدیریت شود، می‌تواند به پایداری و تنوع بازار مسکن کانادا کمک کند.
درباره نویسنده گزارش
Stephen Punwasi از بنیان‌گذاران و تحلیلگران ارشد وب‌سایت Better Dwelling است؛ رسانه‌ای که به‌صورت تخصصی به بررسی داده‌های بازار مسکن، سیاست‌های مالی و اقتصاد کلان کانادا می‌پردازد. او به‌دلیل تحلیل‌های دقیق و مبتنی بر داده، از سوی Thomson Reuters به‌عنوان یکی از تأثیرگذارترین چهره‌ها در حوزه مالی و مدیریت ریسک معرفی شده است. Punwasi در نوشته‌های خود تلاش می‌کند با تکیه بر آمار و داده‌های واقعی، روندهای پنهان در بازار مسکن و اقتصاد کانادا را برای مخاطبان عمومی و متخصصان روشن کند.
