بازار کاندو در تورنتو با یکی از بزرگترین چالشهای خود در سه دهه اخیر روبهروست؛ پروژههای جدید یکی پس از دیگری متوقف میشوند، زیرا بسیاری از سازندگان دیگر نمیتوانند شرط بانکها برای پیشفروش ۸۰ درصد واحدها را تأمین کنند. اما آیا این مدل تأمین مالی که بیش از ۳۰ سال در کانادا اجرا شده، دیگر به پایان راه رسیده است؟
روزنامه Toronto Star در گزارشی تحلیلی، دلایل ناکارآمد شدن این مدل را بررسی کرده و در این باره با اقتصاددان ارشد بانک CIBC و شرکت خدمات مالی Desjardins، یک کارشناس مطالعه بازار املاک و پویان صفاپور رئیس شرکت ساختمانی Devron در تورنتو گفتوگو کرده است.
کارشناسان میگویند با خروج سرمایهگذاران از بازار، مدل «پیشفروش قبل از ساخت» دیگر پاسخگو نیست و شاید زمان آن رسیده باشد که مانند بسیاری از شهرهای دنیا، سازندگان ابتدا پروژه را بسازند و سپس واحدها را بفروشند.
- اما چنین تغییری چگونه ممکن است؟
- آیا این مدل در سایر کشورهای دنیا هم نمونهای دارد، یا فقط خاص کاناداست؟
- این مدل از چه زمانی در کانادا آغاز شد و چه روندی داشته است
- نقش بانکها، دولت فدرال و نهاد دولتی ناظر بر بازار وام و مسکن CMHC چه خواهد بود؟
- سرمایهگذاران نهادی مانند صندوقهای بازنشستگی یا صندوقهای سرمایهگذاری املاک REITs در این زمینه چه نقشی میتوانند داشته باشند
- آیا این تحول میتواند به ساخت واحدهای بزرگتر و مناسبتر برای خانوادهها منجر شود و بحران عرضه مسکن را کاهش دهد؟
- و اساسا آیا چنین تغییری به نفع خریداران خواهد بود؟
اگر میخواهید بدانید چرا کارشناسان از پایان یک مدل ۳۰ ساله سخن میگویند و این تغییر چه اثری بر آینده بازار مسکن تورنتو و خریداران خواهد داشت، این گزارش کامل را بخوانید.
بازار کاندو در تورنتو با یکی از بزرگترین بحرانهای چند دهه اخیر روبهروست؛ پروژههای جدید یکی پس از دیگری متوقف میشوند، سرمایهگذاران از بازار خارج شدهاند و بسیاری از سازندگان دیگر نمیتوانند شرایط بانکها برای دریافت وام ساخت را تأمین کنند.
در حالی که کارشناسان هشدار میدهند ادامه این وضعیت طی چند سال آینده میتواند به کمبود جدی عرضه مسکن منجر شود، حالا بحثی جدی در صنعت ساختمان کانادا شکل گرفته است: آیا زمان کنار گذاشتن مدل سنتی «پیشفروش کاندو» فرا رسیده است؟
شرطی که امروز به بزرگترین مانع ساختوساز تبدیل شده است
بیش از سه دهه است که بانکها و مؤسسات مالی در کانادا از سازندگان میخواهند قبل از آغاز ساخت، بخش عمدهای از واحدهای یک پروژه را پیشفروش کنند تا حاضر شوند وام ساخت پرداخت کنند.
امروز این شرط به حدود ۸۰ درصد کل واحدهای پروژه رسیده است.
این یعنی تا زمانی که چهار پنجم واحدهای یک برج فروخته نشود، بسیاری از سازندگان حتی اجازه شروع عملیات ساختمانی را پیدا نمیکنند.
اما همین شرط، اکنون به یکی از مهمترین دلایل رکود پروژههای جدید تبدیل شده است.
چرا این مدل دیگر جواب نمیدهد؟
ساخت یک پروژه کاندو معمولاً حدود ۵ سال طول میکشد.
در سالهای گذشته، خریداران اصلی واحدهای پیشفروش، سرمایهگذارانی بودند که امیدوار بودند تا زمان تکمیل پروژه، ارزش واحدشان افزایش پیدا کند و سود قابل توجهی به دست آورند.
اما حالا شرایط کاملاً تغییر کرده است.
با کاهش قیمت کاندوها، افزایش نرخ بهره و افت سودآوری سرمایهگذاری، بسیاری از سرمایهگذاران بازار را ترک کردهاند.
در نتیجه فروش پروژههای پیشساخت به پایینترین سطح خود رسیده و رسیدن به شرط ۸۰ درصدی بانکها تقریباً غیرممکن شده است.
نتیجه این چرخه ساده است:
- پروژهها پیشفروش نمیشوند؛
- بانکها وام نمیدهند؛
- ساخت آغاز نمیشود؛
- عرضه مسکن کاهش پیدا میکند.
مدلی که فقط در کانادا رایج است
بسیاری از فعالان صنعت ساختمان معتقدند این مدل اساساً ویژگی خاص بازار کاناداست.
در شهرهایی مانند پاریس، نیویورک و توکیو، سازندگان معمولاً بدون نیاز به پیشفروش گسترده، پروژه را آغاز میکنند و واحدها پس از تکمیل ساختمان به فروش میرسند.
Benjamin Tal، اقتصاددان ارشد بانک CIBC، معتقد است: «مدل تأمین مالی کاندو طی ۱۰ سال آینده کاملاً با امروز متفاوت خواهد بود.»
او میگوید حرکت به سمت این مدل تدریجی خواهد بود، اما اجتنابناپذیر است.
ریشه این سیستم از کجا آغاز شد؟
پس از سقوط بازار املاک در دهه ۱۹۹۰، بانکها برای کاهش ریسک خود، شرط پیشفروش را وارد بازار کردند.
سپردههایی که خریداران پرداخت میکردند، نوعی تضمین برای بانکها محسوب میشد تا مطمئن شوند پروژه علاوه بر سرمایه سازنده، منابع مالی اولیه نیز دارد.
Jasmine Young، معاون شرکت مطالعه بازار املاک Zonda، میگوید: «الزام پیشفروش، ویژگی خاص انتاریو پس از بحران دهه ۹۰ بود؛ روشی برای محافظت از بانکها در برابر ریسک.»
او توضیح میدهد زمانی که فعالیت خود را در اوایل دهه ۲۰۰۰ آغاز کرده بود، تنها حدود ۵۰ درصد پیشفروش برای دریافت وام کافی بود و معمولاً طی حدود یک سال تکمیل میشد.
اما با افزایش قیمت زمین، هزینه ساخت، نرخ بهره و سرمایه موردنیاز پروژهها، بانکها نیز به تدریج درصد پیشفروش را افزایش دادند تا حالا که به سطح فعلی ۸۰ درصد رسیده است.
دوران طلایی کرونا دیگر تکرار نمیشود
در دوران همهگیری کرونا، تقاضا برای خرید کاندوهای پیشساخت به قدری زیاد بود که گاهی صدها واحد تنها ظرف چند ساعت فروخته میشد.
در آن زمان رسیدن به شرط ۸۰ درصدی کار دشواری نبود.
اما اکنون بازار وارد شرایط کاملاً متفاوتی شده است؛ بازاری که دیگر سرمایهگذاران موتور محرک آن نیستند.
پیشنهاد کارشناسان: اول بسازید، بعد بفروشید
اکنون بسیاری از اقتصاددانان و سازندگان معتقدند مدل آینده بازار باید بر پایه فروش واحدها پس از تکمیل ساختمان باشد.
به گفته Benjamin Tal، اقتصاددان ارشد بانک CIBC، خریداران واقعی که قصد سکونت در واحد را دارند، حاضر نیستند پنج سال برای تحویل خانه منتظر بمانند.
او میگوید: «مدل باید تغییر کند. فکر میکنم به سمت پروژههایی حرکت خواهیم کرد که ابتدا ساخته میشوند و سپس به فروش میرسند؛ همان مدلی که تقریباً در بیشتر کشورهای دنیا اجرا میشود.»
خانههایی برای زندگی، نه برای سرمایهگذاری
پویان صفاپور Pouyan Safapour، رئیس شرکت ساختمانی Devron در تورنتو که از طرفداران تغییر این مدل است، اعتقاد دارد ساخت بدون وابستگی به پیشفروش، باعث میشود سازندگان به جای سرمایهگذاران، نیازهای خریداران واقعی را در اولویت قرار دهند.
به گفته او، خانوادهها معمولاً واحدهای بزرگتر و کاربردیتر میخواهند؛ نه آپارتمانهای بسیار کوچک که در سالهای اخیر برای جذب سرمایهگذاران طراحی میشد.
صفاپور میگوید: «وقتی عرضه بر اساس نیاز کسانی شکل بگیرد که واقعاً میخواهند در آن خانه زندگی کنند، کیفیت پروژهها نیز ارزشمندتر خواهد شد.»
اگر پیشفروش حذف شود، پول ساخت از کجا تأمین میشود؟
تغییر این مدل آسان نخواهد بود.
کارشناسان میگویند در این صورت بانکها باید ریسک بیشتری بپذیرند و سازندگان نیز سرمایه بیشتری وارد پروژهها کنند.
Benjamin Tal، اقتصاددان ارشد بانک CIBC، میگوید: «بانکها باید بخشی از ریسک بازار را بپذیرند. در آینده تمرکز بیشتر روی سازندگانی خواهد بود که سرمایه قوی و سابقه قابل اعتماد دارند.»
نقش صندوقهای بازنشستگی و دولت فدرال
Kari Norman، اقتصاددان ارشد در شرکت خدمات مالی Desjardins، معتقد است سازندگان میتوانند با سرمایهگذاران نهادی مانند صندوقهای بازنشستگی یا صندوقهای سرمایهگذاری املاک REITs همکاری کنند تا سرمایه اولیه بیشتری برای پروژه فراهم شود.
او میگوید: «اگر دیگر پیشفروش نتواند ریسک بانکها را کاهش دهد، سازندگان باید به دنبال راههای دیگری برای تأمین مالی باشند.»
به گفته او، دولت فدرال نیز میتواند از طریق نهاد دولتی ناظر بر بازار وام و مسکن CMHC بخشی از وامهای ساخت را تضمین کند؛ همان مدلی که اکنون برای پروژههای رنتال Purpose-built Rental اجرا میشود.
Norman معتقد است اگر دولت چنین تضمینی ارائه دهد، منطقی است که در مقابل، پروژهها نیز سهمی را به واحدهای مقرونبهصرفه اختصاص دهند.
شوکی که آینده بازار را تغییر خواهد داد
بسیاری از سازندگان در حال حاضر به جای ساخت کاندوهای کوچک سرمایهگذاری، به سمت واحدهای بزرگتر و مناسب سکونت یا پروژههای اجارهای حرکت کردهاند.
Benjamin Tal، اقتصاددان ارشد بانک CIBC، معتقد است بازار کاندوی تورنتو وارد یک تغییر ساختاری شده است.
او میگوید: «بازار کاندو اکنون یک شوک بزرگ را تجربه میکند و چنین شوکی بدون تغییر در مدل فعلی امکانپذیر نیست.»
آیا این تغییر به نفع خریداران خواهد بود؟
اگر مدل «اول ساخت، بعد فروش» در سالهای آینده جایگزین سیستم فعلی شود، بازار کاندو میتواند از وابستگی به سرمایهگذاران فاصله بگیرد و بیش از گذشته بر نیاز خریداران واقعی تمرکز کند.
در چنین شرایطی احتمال دارد کیفیت واحدهای مسکونی افزایش یابد، آپارتمانهای بزرگتر ساخته شوند و بازار به جای نوسانهای شدید ناشی از سرمایهگذاری، ثبات بیشتری پیدا کند.
البته تحقق این تحول نیازمند همکاری بانکها، سازندگان، سرمایهگذاران نهادی و دولت خواهد بود؛ تغییری که بسیاری از کارشناسان معتقدند دیگر تنها یک انتخاب نیست، بلکه به ضرورتی برای آینده بازار مسکن تورنتو تبدیل شده است.
