همه آنچه که باید درباره پول‌شویی در بازار مسکن بدانید

هفته گذشته خبر تخلفات برخی شرکت‌های فعال در بازار مسکن کانادا در زمینه پول‌شویی توجه رسانه‌ها را به خود جلب کرد. شاید این سوال به وجود بیاید که ارتباط پول‌شویی با بازار مسکن چیست؟ تبهکاران چگونه می‌توانند از بازار مسکن برای پول‌شویی استفاده کنند؟ این مطلب تلاش می‌کند پاسخی به این سوالات بدهد. می‌بینیم که چگونه با استفاده از شخص سوم یا با اعلام قیمت‌های غیرواقعی می‌توان پول‌شویی کرد.

می‌گویند یکی از آسان‌ترین راه‌ها برای پول‌شویی، انجام آن از طریق معاملات املاک و مستغلات است؛ فرقی هم نمی‌کند کجای دنیا باشد. پول‌شویی به این معنی است که پولی که از راه‌های غیرقانونی مانند تجارت مواد مخدر، اسلحه و انسان، قاچاق، کلاهبرداری، رشوه‌خواری و اخاذی کسب شده است را به گونه‌ای جلوه دهند که انگار از راه‌های مشروع به دست آمده است.

مرکز تحلیل گزارش‌ها و تراکنش‌های مالی کانادا (FINTRAC) حجم پو‌ل‌شویی در جهان را سالانه ۵۹۰ تا ۱,۵۰۰ میلیارد دلار آمریکا برآورد می‌کند.

سه مرحله اصلی یک پول‌شویی

اگر چه روش‌های پول‌شویی گسترده و پیچیده است، FINTRAC گزارش می‌کند که عموماً این فرایند شامل سه مرحله‌ی اصلی است:

ورود: شامل وارد کردن درآمدهای ناشی از تبهکاری به سیستم مالی

پوشش: شامل تبدیل درآمدهای ناشی از تبهکاری به شکلی دیگر و ساختن لایه‌هایی پیچیده از معاملات مالی برای پنهان کردن اسناد و منشأ پول و مالکیت دارایی‌ها (برای مثال خرید و فروش سهام، محصولات یا املاک)

ادغام: شامل برگرداندن درآمدهای ناشی از تبهکاری به اقتصاد در پوششی مشروع

بازار املاک و مستغلات جای مناسبی برای پنهان کردن منشأ پول است، چرا که انجام معامله به‌صورت نقد و پنهان ساختن مالکیت یک ملک کار بسیار آسانی است. این فرایند در مقایسه با روش‌های پول‌شویی دیگر از پیچیدگی کمتری برخوردار است.

روش اول: استفاده از فرد سوم

روش معمول برای پول‌شویی از طریق معاملات املاک، استفاده از یک شخص سوم است. پول‌شویان ملکی را خریداری می‌کنند و آن را به نام یکی از اعضای خانواده یا شخصی دیگر می‌کنند. به گفته‌ مرکز تحلیل گزارش‌ها و تراکنش‌های مالی استرالیا (AUSTRAC) در بعضی موارد شخص سوم ممکن است «پاک» باشد؛ یعنی یک همدست که سابقه‌ی مجرمانه‌ای ندارد. استفاده از شخص سوم مجرمان را از دارایی‌های غیر قانونی خود دور نگه می‌دارد، مالکیت را پنهان می‌کند و تلاش مقامات قضایی برای توقیف اموال را با پیچیدگی روبرو می‌سازد.

یک روش دیگر آن است که برای گرفتن تأییدیه‌ی منبع پول، اطلاعات نادرستی درباره‌ی درآمد و شغل به بانک ارائه شود. طبق قوانین کانادا، سپرده‌های خرید املاک باید دستکم ۹۰ روز پیش از عقد قرارداد در حساب بانکی صاحب خانه موجود باشد. هدف این قانون، کاهش میزان پول‌شویی در بازار است.

روش دوم: وام مسکن

پول‌شویی همچنین ممکن است از طریق وام مسکن صورت گیرد. در این مواقع گرفتن وام تنها یک پوشش است. تبهکاران برای بازپرداخت وام، از پول‌های نقد حاصل از فعالیت‌های مجرمانه استفاده می‌کنند. آنها به این ترتیب پول‌های نامشروع و پول‌های قانونی را با هم مخلوط می‌کنند.

گاهی نیز، در «طرح‌های باز پرداخت وام»، تبهکاران پول خودشان را وام می‌گیرند.  AUSTRAC گزارش می‌دهد که «برخی شرکت‌های خارجی که در اختیار تبهکاران قرار دارند، به عنوان یک وام‌دهنده با شرایط غیر مشروط معرفی می‌شوند. سپس این وام برای خرید املاک و مستغلات استفاده می‌شود و بازپرداخت وام نیز با پول‌های نقد غیرمشروع انجام می‌شود. این فرایند منشأ واقعی پول را پنهان می‌کند و به بازپرداخت وام، ظاهری مشروع می‌بخشد.» به طور خلاصه، تبهکاران یک شرکت درست می‌کنند تا به خودشان وام بدهند و به این ترتیب به منشأ پول مشروعیت می‌بخشند.

روش‌سوم: قیمت‌گذاری غیرواقعی ملک

قیمت‌گذاری پایین‌تر از ارزش بازار در هنگام فروش یک ملک نیز روش سومی است که به کار گرفته می‌شود. خریدار و فروشنده (و گاهی مشاور املاک) با هم تبانی می‌کنند و قیمت ملک را پایین‌تر از ارزش واقعی آن تعیین می‌کنند. سپس مابه‌التفاوت را به‌صورت نقد و بدون ثبت در اسناد رد و بدل می‌کنند.

برای مثال، اگر فرد پول‌شویی‌کننده در حال خرید یک ملک باشد، ممکن است فروشنده را اغوا کند تا قیمت ملک را ۱۰۰ هزار دلار کمتر اعلام کند و سپس آن مبلغ را نقداً به او بپردازد. در استان‌هایی که برای نقل و انتقال ملک باید مالیات پرداخت شود، با کمتر اعلام کردن مبلغ نهایی معامله، میزان مالیات پرداختی نیز کمتر محاسبه می‌شود و از این جهت نیز به نفع خریدار است. این کار ممکن است پیامدهای ناخواسته‌ای نیز بر ارزش املاک منطقه‌ی پیرامون آن ملک داشته باشد و قیمت‌ها را تا حدی پایین بیاورد.

علاوه بر این ممکن است ملک بلافاصله به قیمتی بالاتر به شخص همدست دیگری فروخته شود تا اسناد معاملات باز هم دچار پیچیدگی بیشتری شود. این تفاوت بها به مالک تبهکار اجازه می‌دهد بخشی از پول‌های غیر قانونی خود را به عنوان سود حاصل از این معامله معرفی کند و به این ترتیب آن را مشروع جلوه دهد. ضمن اینکه مالکیت ملک را نیز همچنان در اختیار خود نگه دارد. این کار بر عکس مورد پیشین ارزش املاک پیرامونی را تا حدی بالا می‌برد.

مستاجرها وارد بازی پول‌شویی می‌شوند

فرایند پول‌شویی به انجام معاملات خرید یا فروش ملک ختم نمی‌شود. پول‌شوها اغلب املاک خود را به مستأجران «قلابی» اجاره می‌دهند و سپس پول غیرمشروع خود را پنهانی به آنها داده و به عنوان اجاره‌ی ملک از آنها پس می‌گیرند، و به این ترتیب آن را تبدیل به پول مشروع می‌کنند. این رویه معمولا همزمان با پرورش ماریجوانا در داخل ساختمان‌های اجاره‌ای اتفاق می‌افتد. «مستأجر» وظیفه دارد که ماریجوانا را پرورش دهد و آن را تحویل مالک بدهد و سپس مالک پول نامشروع خود را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد تا او نیز به نوبه‌ی خود آن پول را تحت عنوان اجاره خانه به مالک برگرداند. مالکان همچنین می‌توانند صرفاً پول‌های نامشروع خود را تحت عنوان اجاره بها به حساب بانکی خود بسپارند.

پول‌شویی از طریق معاملات املاک موضوعی است که در کانادا و بقیه‌ی دنیا، مکرراً اتفاق می‌افتد. متأسفانه اقداماتی که دولت برای برخورد با این موضوع می‌تواند انجام دهد محدود است و این فرایند بر بازار‌های مسکن تأثیرات نامطلوبی می‌گذارد.

 پول‌شویی در ۸۵ شرکت فعال در بازار مسکن