آیا مقررات جدید دریافت مورگیج، خرید خانه در کانادا را سختتر کرده است؟ تحلیل Globe & Mail
روزنامه Globe & Mail کانادا در یادداشتی تحلیلی به موضوع سیاستهای نهاد ناظر بانکی کانادا و تاثیر آن بر دسترسی مردم به بازار مسکن پرداخته و این پرسش را مطرح کرده که آیا مقررات جدید، خرید خانه را برای بسیاری از کاناداییها دشوارتر نکرده است.
این مقاله توسط John Turley-Ewart نوشته شده؛ او نویسنده روزنامه Globe & Mail و مشاور حوزه تطبیق مقررات بانکی و تاریخنگار بانکداری کانادا است. وی سابقه فعالیت در RBC به عنوان مشاور ارشد بخش تطبیق مقررات، همکاری با نهادهای نظارتی در کانادا و آمریکا و همچنین مدرک دکترای تاریخ با تمرکز بر تاریخ بانکداری کانادا از دانشگاه تورنتو را در کارنامه دارد.
در بخشهایی از این مقاله آمده است: نهاد ناظر بانکی کانادا OSFI، علاوه بر حفظ استرس تست مورگیج که از سال ۲۰۱۸ اجرا میشود، اکنون محدودیت جدیدی بر اساس نسبت وام به درآمد Loan-To-Income یا LTI را بهصورت دائمی اعمال کرده است.
استرس تست، متقاضیان را مجبور میکند دو واحد درصد بالاتر از نرخ مورگیج بدون بیمه واجد شرایط شوند. زمانی که نرخها در سال ۲۰۲۱ حدود ۱.۵ درصد بود، این معیار کاربردی به نظر میرسید؛ اما اکنون که نرخها به حدود ۴ درصد بازگشته، خریداران باید با نرخ حدود ۶ درصد واجد شرایط شوند؛ موضوعی که قدرت وامگیری آنها را کاهش میدهد، بهویژه در بازارهایی مانند ونکوور بزرگ و تورنتوی بزرگ که قیمت خانهها معمولا حدود ۱ میلیون دلار یا بیشتر است.
طبق مقررات جدید، بانکها باید طوری وام بدهند که مبلغ بیشتر مورگیجها حداکثر تا حدود ۴.۵ برابر درآمد سالانه خریداران بدون بیمه باشد. همچنین فقط تا ۲۵ درصد از وامهای جدیدی که در هر فصل پرداخت میکنند میتواند بیشتر از این سقف باشد؛ یعنی تعداد وامهای بزرگتر از این حد، محدود شده است.
نویسنده تاکید میکند که طبق آمار Canadian Bankers Association، از حدود ۵ میلیون مورگیج در کانادا، تنها کمی بیش از ۱۲ هزار مورد، یعنی حدود ۲۵ صدم درصد، بیش از ۹۰ روز در معوقه هستند. همچنین نهاد دولتی ناظر بر بازار مسکن کاناداCMHC گزارش داده که نرخ نکول مورگیج پایینتر از میانگین تاریخی است.
مقاله با اشاره به تجربه بانک مرکزی انگلیس میگوید این نهاد در سال ۲۰۲۲ استرس تست را کنار گذاشت و اعلام کرد نگه داشتن همزمان LTI و تست استرس میتواند رشد اقتصادی میانمدت و بلندمدت را تضعیف کند و به خریداران بار اول آسیب بزند.
در پایان، نویسنده این پرسش را مطرح میکند که چرا با وجود پایین بودن نرخ معوقهها، هر دو ابزار نظارتی بهطور همزمان حفظ شدهاند؛ پرسشی که به گفته او باید از Francois-Philippe Champagne، وزیر دارایی کانادا، نیز پرسیده شود.
