الاکلنگ نرخ‌های بهره وام‌های مسکن ثابت یا شناور؛ کدام به‌صرفه است؟

این روزها اوضاع کانادا عادی نیست؛ مثل بیشتر کشورهای جهان. تنها در ماه مارچ، یک میلیون کانادایی شغل خود را از دست دادند، حدود یک میلیون نفر دیگر، شاغل باقی ماندند، اما بدون درآمد و ۸۰۰ هزار نفر نیز درآمدشان به نصف کاهش پیدا کرد. انتظار می‌رود داده‌های اشتغال ماه اپریل حتی از این هم بدتر باشد.

در این شرایط، بیش از ۶۰۰ هزار کانادایی برای برنامه‌های تعویق بازپرداخت وام‌های مسکن مورد تایید قرار گرفته‌اند.

اما سوالی که مطرح می‌شود این است که نرخ بهره وام مسکن بالا رفته یا پایین آمده است؟ شاید تعجب کنید که بشنوید نرخ بهره وام مسکن بالا رفته است. اما این همه ماجرا نیست و احتمالا به زودی شاهد روند دیگری خواهیم بود.

خواندن این مطلب، دید خوبی درباره شرایط فعلی نرخ بهره وام مسکن به شما خواهد داد و کمک می‌کند نرخی را انتخاب کنید که بیشتر به نفع‌تان باشد.

با وجود کاهش نرخ‌های بهره و اقدامات تهاجمی‌تر، نرخ‌های بهره وام مسکن پایین نیامده است؛ البته تا حالا.
بیشتر وام‌گیرندگان، از شنیدن این خبر که نرخ‌های بهره وام مسکن، در حال حاضر بالاتر از دوران قبل از سقوط قیمت‌های نفت و شروع بحران کووید ۱۹ است، شگفت‌زده می‌شوند. البته، این تعجب قابل درک است.

کاهش سود ۵ ‌ساله اوراق قرضه GoC

نرخ بهره ثابت ۵ ‌ساله وام مسکن بر مبنای بازده اوراق قرضه ۵ ‌ساله دولت کانادا (GoC)، به‌علاوه مبلغ اضافه‌ای بین ۱.۲۵ تا ۱.۵ درصد، قیمت‌گذاری می‌شود.

سود ۵ ‌ساله اوراق قرضه GoC به تازگی کاهش پیدا کرده است و روز جمعه (۲۴ اپریل) روی عدد ۰.۴۴ درصد بسته شد. در شرایط عادی، چنین وضعیتی نرخ‌های ثابت ۵ ‌ساله وام مسکن را به چیزی بین ۱.۶۹ تا ۱.۹۴ درصد می‌رساند.

نرخ شناور ۵ ساله وام مسکن چه تغییری کرده است؟

نرخ‌های ۵ ساله شناور براساس نرخ‌های ممتاز Prime Rates وام‌دهنده قیمت‌گذاری می‌شود که با سیاست‌های نرخ بهره بانک مرکزی کانادا (BoC) هماهنگ است.

بانک مرکزی کانادا در ماه مارچ طی چند مرحله نرخ بهره شبانه خود را به میزان ۱.۵۰ درصد کاهش داد، واکنون این نرخ، تنها ۰.۲۵ درصد می‌باشد.نرخ‌های شناور پنج‌ساله نیز به‌طور معمول، بین ۱.۲۵ تا ۱.۵۰ درصد بالاتر از نرخ شبانه بانک مرکزی بوده است. این وضعیت در شرایط عادی، نرخ‌های شناور پیشنهادی را در طیف ۱.۵ تا ۱.۷۵ درصد قرار می‌داد.

بیشتر کسانی که با نرخ شناور وام مسکن گرفته‌اند، شاهد کاهش نرخ‌های بهره خود به چنین سطوحی بوده‌اند، اما نرخ‌های بهره ارائه شده به وام‌گیرندگان جدید همچنان بالای ۲ درصد است.

آمار بیکاری کانادایی‌ها در اثر بیماری کرونا

مثل روز روشن است که شرایط امروز ما عادی نیست. یک میلیون کانادایی شغل‌های خود را در ماه مارچ از دست داده‌اند، در حالیکه ۱.۳ میلیون کانادایی دیگر، گرچه شاغل باقی مانده‌اند، اما هیچ درآمدی کسب نکرده‌اند. در همین فاصله زمانی، ۸۰۰ هزار کانادایی دیگر، درآمدی کمتر از نصف شرایط عادی خود داشته‌اند.

انتظار می‌رود داده‌های اشتغال ماه اپریل حتی از این نیز بدتر باشد. بیش از ۶۰۰ هزار کانادایی اکنون برای برنامه‌های تعویق بازپرداخت وام‌های مسکن مورد تایید قرار گرفته‌اند.

چرا ارائه‌دهندگان وام مسکن، نرخ‌های بهره خود را بالا برده‌اند؟

ارائه‌دهندگان وام مسکن کانادا نرخ‌های بهره خود را به دو دلیل افزایش داده‌اند:

هزینه‌های پرداخت وام برای آنها افزایش یافته است. بازارهای مالی شرایط بدی پیدا کرده است، نقدینگی شروع به خشک شدن کرده و هزینه‌های ریسک چشمگیری به نرخ‌های بهره آنها اضافه شده است.

اشتهای آنها برای بیزینس‌های جدید، با توجه به حجم بالای بی‌ثباتی‌های اقتصادی موجود، کاهش یافته است.

اقدامات بانک مرکزی کانادا به‌عنوان مشوق‌های اقتصادی

بانک مرکزی کانادا می‌داند که اگر خواهان ارائه مشوق‌های موثر برای اقتصاد کشور در خلال بحران جاری است، باید علاوه بر کاهش نرخ بهره شبانه خود، اقدامات دیگری را نیز در پیش گیرد.

بانک مرکزی علاوه بر کاهش نرخ بهره شبانه خود، خرید بدهی‌های فدرال، استانی و شرکتی را نیز آغاز کرده و برنامه‌های دیگری را نیز برای گسترش نقدینگی به هر بخشی از بازار که به آن دسترسی دارد، در پیش گرفته است.

در همین حین، سایر سیاست‌گذاران ما از حفاظت‌های سرمایه‌ای کاسته، تسهیلات اعتباری را گسترش داده و اقدامات بی‌شمار دیگری را برای حفظ جریان اعتبار، در پیش گرفته‌اند.

سیاست‌های پولی بانک مرکزی جواب داده است

به نظر می‌رسد که رویکرد پرفشار [firehose/ شیلنگ آتش‌نشانی] بانک‌ مرکزی کانادا در مورد سیاست‌های پولی، جواب داده باشد. نرخ‌های ثابت وام مسکن، هفته گذشته پیوسته در حال کاهش بود.

با آنکه این نرخ‌ها هنوز به سطوح قبل از بحران برنگشته است، اما چنانچه روند نزولی خود را حفظ کند، ممکن است به زودی به آن سطوح برگردد. نرخ‌های شناور وام مسکن هنوز در آن حد و اندازه جواب نداده است، چرا که هزینه‌های تامین منابع آنها به این سرعت کاهش پیدا نمی‌کند.

نرخ‌های ممتاز وام‌دهندگان به ۲.۴۵ درصد کاهش یافته است، اما تخفیف‌های نرخ‌های شناور روی نرخ‌های ممتاز، به محض کاهش نرخ شبانه از سوی بانک مرکزی، به کلی ناپدید شد.

وام‌گیرندگان؛ آیا بهتر است که نرخ‌های شناور را انتخاب کنند؟

آن چنان که کارشناسان مالی می‌گویند، در محیط فعلی، به نفع بیشتر وام‌گیرندگان خواهد بود که گزینه نرخ‌های شناور را انتخاب کنند.

منطق این پیشنهاد، بر این مبنا استوار است که با آنکه نرخ‌های ثابت و شناور هر دو افزایش یافته‌اند، اما نرخ‌های شناور پایین‌تر و مهمتر از آن، انعطاف‌پذیرتر هستند.

نرخ‌های شناور همراه با این گزینه هستند که در هر زمانی تبدیل به نرخ ثابت شوند و معمولا نیز، خاتمه دادن به آنها break هزینه کمتری دارد. برای هر وام‌گیرنده‌ای که نیمه‌شب از نگرانی این احتمال بعید که نرخ بهره‌ در آینده نزدیک افزایش یابد، بیدار نمی‌شود، نرخ شناور معقول‌تر است.

با وجود این، اگر نرخ‌های ثابت وام مسکن همچنان به روند نزولی خود ادامه دهد و تخفیف‌های نرخ‌های شناور گسترش پیدا نکند، انتخاب از بین اینها دیگر چندان آسان نخواهد بود.

خلاصه کلام این که، نرخ‌های بهره ثابت در طول هفته گذشته پیوسته در حال کاهش بود، که نشان می‌دهد رویکرد تهاجمی بانک مرکزی در قبال سیاست‌های پولی، در حال کاستن از محدودیت‌های نقدینگی بوده و به کاهش هزینه‌های وام‌دهی کمک می‌کند. برخلاف این، تخفیف‌های نرخ‌های شناور وام مسکن هنوز گسترش پیدا نکرده است.

برتری نرخ‌های شناور تا چه زمانی ادامه پیدا می‌کند؟

این باور وجود دارد که انعطاف‌پذیری ذاتی نرخ‌های شناور، آنها را به گزینه بهتری برای شرایط فعلی تبدیل می‌کند، اما چنانچه نرخ‌های ثابت همچنان به روند نزولی خود ادامه دهد، احتمالا در آینده از این برتری کاسته خواهد شد.

 

[elfsight_pdf_embed id=”47″]

 

[table id=27 /]

 

[elfsight_pdf_embed id=”43″]