مورگیج ثابت یا شناور؟ ۱۲ توصیه یک کارشناس بازار برای تصمیم‌گیری درست

مورگیج با نرخ ثابت یا شناور؟ این پرسشی است که گزارش تازه روزنامه اقتصادی Financial Post کانادا به آن پرداخته؛ گزارشی که در آن Robert McLister، کارشناس باسابقه بازار مورگیج، ۱۲ توصیه کلیدی برای تصمیم‌گیری وام‌گیرندگان ارائه می‌دهد.

بر اساس داده‌های بازار و اظهارات اقتصاددانان، احتمال کاهش بیشتر نرخ بهره فعلا بسیار محدود است و فاصله میان نرخ ثابت و شناور به حدود ۲۵ صدم درصد رسیده؛ موضوعی که «هزینه اطمینان» را ارزان‌تر از گذشته کرده است.

این گزارش نشان می‌دهد با وجود افزایش سهم مورگیج‌های شناور در بازار، بسیاری از وام‌گیرندگان ممکن است ریسک این انتخاب را دست‌کم بگیرند. چه زمانی نرخ ثابت منطقی‌تر است؟ نرخ شناور برای چه کسانی همچنان گزینه بهتری محسوب می‌شود؟ آیا امید به زمان‌بندی درست برای قفل‌کردن نرخ، یک استراتژی معقول است یا پرریسک؟

پاسخ این پرسش‌ها و جزئیات ۷ شرط برای نرخ ثابت و ۵ شرط برای نرخ شناور را در گزارش زیر بخوانید. 

روزنامه اقتصادی Financial Post کانادا در گزارشی به بررسی این پرسش پرداخته است که آیا با توجه به چشم‌انداز فعلی نرخ بهره، قفل‌کردن مورگیج بر روی نرخ ثابت انتخاب منطقی‌تری نسبت به نرخ شناور است یا نه؛ پرسشی که در شرایط ثبات نسبی نرخ‌ها برای بسیاری از وام‌گیرندگان اهمیت پیدا کرده است.

این مقاله توسط Robert McLister نوشته شده است؛ کارشناس باسابقه بازار مورگیج در کانادا که سال‌هاست به‌عنوان تحلیلگر و ستون‌نویس در حوزه وام مسکن، نرخ بهره و تصمیم‌های مالی خانوارها فعالیت می‌کند.

 

احتمال برای کاهش بیشتر نرخ بهره تقریبا منتفی است

در بخش‌هایی از این مقاله آمده است: فضای کلی پس از اعلام اخیر بانک مرکزی نشان می‌دهد که نرخ‌های بهره ممکن است برای مدتی در سطح فعلی باقی بمانند. داده‌های بازار نیز این برداشت را تأیید می‌کند و بر اساس اطلاعات نرخ‌های آتی Candeal DNA، احتمال تغییر نرخ بهره در سال جاری بسیار محدود ارزیابی می‌شود.

در همین باره Claire Fan، اقتصاددان ارشد در بانک RBC می‌گوید: «به‌طور کلی، استدلال قوی‌ای برای کاهش بیشتر سیاست‌های پولی وجود ندارد».

نویسنده اشاره می‌کند که بسیاری از وام‌گیرندگانی که در دو سال گذشته به امید کاهش بیشتر نرخ‌ها سراغ مورگیج‌های با نرخ شناور رفته بودند، حالا با واقعیتی متفاوت روبه‌رو شده‌اند. برخلاف پیش‌بینی‌ها درباره رکود شدید، داده‌های کلان اقتصادی بهتر از انتظار بوده و شاخص‌های پیشرو OECD حتی از احتمال سریع‌ترین رشد اقتصادی کانادا از سال ۱۹۹۴ تاکنون خبر می‌دهند. با این حال، هزینه‌های وام‌گیری تقریبا در همان سطوح یک سال گذشته باقی مانده است.

 

افزایش سهم مورگیج‌های با نرخ شناور در بازار 

در ادامه مقاله آمده است: سهم مورگیج‌های با نرخ شناور در حال افزایش است. بر اساس آمار بانک مرکزی کانادا، دست‌کم ۳۵ درصد از متقاضیان مورگیج در سال گذشته نرخ شناور را انتخاب کرده‌اند و داده‌های جدید Dominion Lending Centres Group نشان می‌دهد که اکنون حدود ۵۰ درصد درخواست‌های جدید مورگیج به نرخ شناور اختصاص دارد.

نویسنده توضیح می‌دهد که میانگین نرخ شناور در یک سال گذشته حدود «پرایم منهای ۷۵ صدم درصد» بوده که معادل حدود ۳.۷ درصد است، در حالی که نرخ‌های ثابت فعلی تنها حدود ۲۵ صدم درصد بالاتر هستند.

به نوشته McLister، «هزینه اطمینان» در شرایط فعلی ارزان‌تر از حد معمول است و همین موضوع باعث شده قفل‌کردن نرخ دوباره به گزینه‌ای جدی تبدیل شود.

اما چه شرایطی باعث می‌شود که مورگیج خود را بر روی نرخ ثابت قفل کنیم یا سراغ نرخ شناور برویم؟ Robert McLister نویسنده این مقاله ۷ شرط برای نرخ ثابت و ۵ دلیل برای نرخ شناور ارائه کرده است؟

 

۷ شرط برای قفل‌کردن مورگیج با نرخ ثابت (Fixed)

۱ – ثبات بودجه در شرایط درآمدی نامطمئن

وقتی جریان درآمدی ثابت نیست یا فشار مالی بالاست، نرخ ثابت امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر و بدون شوک‌های ناگهانی را فراهم می‌کند.

۲ – دسترسی به نرخ ثابت استثنایی 

اگر بتوان نرخ ثابت رقابتی در محدوده «سه درصدی» گرفت، هزینه اطمینان نسبت به گذشته کمتر شده و جذابیت قفل‌کردن افزایش می‌یابد.

۳ – آسودگی خاطر تا چند سال آینده

با انتخاب مورگیج ثابت سه یا پنج‌ساله، دغدغه تغییرات نرخ بهره عملا تا حوالی سال ۲۰۳۰ کنار گذاشته می‌شود.

۴ – نیاز به تامین مالی کامل تا پایان دوره قرارداد

برای افرادی که قصد فروش زودهنگام یا تسویه پیش از موعد ندارند، نرخ ثابت انتخابی ساده‌تر و قابل پیش‌بینی‌تر است.

۵ – اعتماد به پیش‌بینی بازارهای نرخ آتی

بازارهای مالی افزایش حدود ۱ درصدی نرخ بهره طی پنج سال آینده را قیمت‌گذاری کرده‌اند؛ ثابت‌کردن نرخ می‌تواند یک پوشش حمایتی در برابر این سناریو باشد.

۶ – دشواری در واجد شرایط شدن دوباره برای مورگیج

افرادی که ممکن است در آینده نتوانند دوباره برای وام مسکن واجد شرایط شوند، با ثابت‌کردن نرخ، ریسک خود را کاهش می‌دهند.

۷ – امکان انتقال مورگیج با شرایط منعطف

در صورت احتمال جابه‌جایی، برخی وام‌دهندگان، امکان انتقال مورگیج ثابت به ملک جدید را با انعطاف بیشتری فراهم می‌کنند.

 

۵ شرط برای انتخاب مورگیج با نرخ شناور (Variable)

۱ – دریافت تخفیف قابل‌توجه روی نرخ پرایم

اگر نرخ شناور با تخفیف بالا (مثلا پرایم منهای ۱ درصد یا بیشتر) به شما پیشنهاد شود و توان تحمل ریسک هم وجود داشته باشد، در این صورت شناور می‌تواند جذاب باشد.

۲ – اتکا به عملکرد تاریخی نرخ‌های شناور

در چرخه‌های کامل اقتصادی، نرخ‌های شناور معمولا در مجموع، هزینه کمتری نسبت به ثابت داشته‌اند.

۳ – اعتماد به مهار تورم توسط دولت‌ها

در صورتی که سیاست‌های مالی و پولی، تورم را کنترل کند، احتمال جهش شدید نرخ‌ها کمتر خواهد بود.

۴ – اجتناب از جریمه‌های سنگین فسخ زودهنگام

مورگیج‌های ثابت معمولا جریمه‌های بالاتری برای خروج زودتر از قرارداد دارند؛ نرخ شناور در این زمینه انعطاف‌پذیرتر است.

۵ – امید به زمان‌بندی درست برای قفل‌کردن نرخ

برخی وام‌گیرندگان امیدوارند در زمان مناسب، نرخ شناور را به ثابت تبدیل کنند؛ رویکردی که نویسنده آن را پرریسک‌ترین دلیل می‌داند.

نویسنده در پایان تاکید می‌کند که انتخاب نرخ شناور صرفا برای صرفه‌جویی کوتاه‌مدت، تصمیمی پرریسک است و این کار را به «برداشتن سکه از جلوی غلتک بخار» تشبیه می‌کند.

او یادآور می‌شود که گزینه‌هایی مانند مورگیج ترکیبی (Hybrid) نیز وجود دارند که به وام‌گیرندگان اجازه می‌دهند ریسک را میان نرخ ثابت و شناور تقسیم کنند.