بانک‌های بزرگ یا وام‌دهندگان کوچک؛ کدام‌یک گزینه بهتری برای مورگیج شماست؟
فهرست مطالب
برای بسیاری از خریداران خانه در کانادا که می‌خواهند وام مسکن بگیرند، انتخاب میان بانک‌های بزرگ و وام‌دهندگان کوچک یک تصمیم ساده به نظر می‌رسد، اما همین انتخاب می‌تواند صدها دلار در ماه تفاوت ایجاد کند.
کانادایی‌ها سال‌هاست که به «Big Six» یعنی شش بانک اصلی کشور وفادار مانده‌اند. اغلب از کودکی در یکی از این بانک‌ها حساب باز کرده‌اند و به مرور سایر خدمات مالی خود را نیز از همان‌جا گرفته‌اند.
اما در سایه این غول‌های بانکی، شبکه‌ای از وام‌دهندگان کوچک‌تر در حال رشد است که برای رقابت، نرخ‌های پایین‌تر و شرایط انعطاف‌پذیرتری پیشنهاد می‌دهند.
خانم Penelope Graham، مدیر محتوای وب‌سایت Rate hub و از تحلیلگران شناخته‌شده در حوزه مورگیج و بازار املاک کانادا در مقاله‌ای در روزنامه Globe & Mail به همین موضوع پرداخته و توضیح داده که هر کدام از اینها برای چه نوع افرادی و با چه شرایطی مناسب است.
نرخ‌های پایین‌تر در برابر قدرت و ثبات
بر اساس داده‌های سایت Ratehub.ca، پایین‌ترین نرخ ثابت پنج‌ساله در میان وام‌دهندگان کوچک حدود ۳.۷۹ درصد است، در حالی که بانک TD برای همان نوع وام ۴.۱۹ درصد نرخ ارائه می‌کند. این اختلاف ۴۰ واحد پایه‌ای به معنی پرداخت حدود ۱۱۸ دلار بیشتر در ماه برای یک مورگیج ۵۰۰ هزار دلاری است.
با این حال، پایین بودن نرخ همیشه به معنای بهترین گزینه نیست. برخی خریداران به‌ویژه آن‌هایی که کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت دارند، یا ارزش ملک آنها زیر ۱.۵ میلیون دلار است، می‌توانند بیشترین سود را از وام‌دهندگان کوچک ببرند، چون این وام‌ها Insured یا قابل بیمه شدن هستند.
چرا وام‌دهندگان کوچک نرخ پایین‌تری می‌دهند؟
این مؤسسات که اغلب به‌عنوان «Monoline» شناخته می‌شوند، مانند First National، MCAP یا CanWise، معمولاً سپرده مشتریان ندارند و برای تأمین سرمایه از روش Securitization استفاده می‌کنند؛ یعنی وام‌های خود را بسته‌بندی کرده و به‌عنوان اوراق سرمایه‌گذاری می‌فروشند.
اما این کار فقط برای وام‌های Insured ممکن است، به همین دلیل نرخ‌ها در این بخش پایین‌تر است. در مقابل، اگر ارزش ملک بالاتر از ۱.۵ میلیون دلار باشد یا خریدار بیش از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت بدهد، وام دیگر بیمه‌پذیر نیست و نرخ‌های بالاتری دارد.
بانک‌های بزرگ چه برتری‌ای دارند؟
بانک‌هایی مانند RBC، Scotiabank یا CIBC از منابع مالی بسیار گسترده‌تری برخوردارند و به دلیل ترازنامه‌های بزرگ می‌توانند وام‌های Uninsured را هم با نرخ‌های رقابتی ارائه دهند. حتی اگر در برخی معاملات زیان ببینند، از سود سایر محصولات مثل RRSP, Mutual Funds و Line of Credit جبران می‌کنند.
به همین دلیل برای وام‌گیرندگانی که می‌خواهند از سرمایه ملک خود استفاده کنند یا مبلغ وام بالایی دارند، بانک‌های بزرگ انتخاب مطمئن‌تری هستند.
هنگام تمدید وام، بازار را از نو بررسی کنید
بزرگ‌ترین اشتباه بسیاری از وام‌گیرندگان در کانادا این است که هنگام تمدید مورگیج، پیشنهاد بانک خود را بدون بررسی دیگر گزینه‌ها می‌پذیرند.
کارشناسان توصیه می‌کنند حتی اگر سال‌ها با یک بانک کار کرده‌اید، زمان Renewal را فرصتی برای مذاکره و مقایسه بدانید. ممکن است با بازگشت به بازار Insured و انتخاب یک وام‌دهنده کوچک، چند دهم درصد از نرخ خود کم کنید، که در بلندمدت هزاران دلار صرفه‌جویی خواهد بود.
در نهایت، انتخاب میان بانک بزرگ و وام‌دهنده کوچک بستگی به شرایط مالی، میزان پیش‌پرداخت و هدف شما دارد. اگر دنبال انعطاف و نرخ پایین‌تر هستید و وام‌تان بیمه‌پذیر است، سراغ وام‌دهندگان کوچک بروید. اما اگر قصد بازپرداخت بلندمدت یا استفاده از سرمایه خانه را دارید، بانک‌های بزرگ می‌توانند گزینه امن‌تری باشند.
