سیاست‌گذاران رویای این را دارند که وام‌های مسکن ۳۰ ساله گسترش یابد، ولی مردم وام‌های ۵ ساله را انتخاب می‌کنند؛ چرا؟
فهرست مطالب
در حالی که دولت مارک کارنی تلاش دارد وام‌های مسکن با دوره بازپرداخت بلندمدت ۱۰ تا ۳۰ ساله را در کانادا رایج کند، اما Robert McLister کارشناس بازار وام مسکن امروز در مقاله‌ای در روزنامه Financial Post به نقل از کارشناسان مالی نوشته این مدل بیشتر یک آرزوی سیاست‌گذاران است تا راهکاری عملی برای صاحبان خانه در کانادا.
او در مقاله خود به دلایل اصلی عدم استقبال مردم از این نوع وام‌ها پرداخته که مهم‌ترین این دلایل عبارت است از:
تغییرات زندگی و جریمه‌های سنگین
بیشتر کانادایی‌ها در طول ۱۰ سال مالکیت خانه، تغییراتی در وضعیت مالی یا زندگی خود دارند؛ مانند فروش ملک، افزایش مبلغ وام یا بازپرداخت زودتر از موعد. همه این موارد معمولاً به شکستن قرارداد وام منجر می‌شود که با جریمه‌های سنگینی همراه است. حتی اگر بانک اجازه اضافه کردن مبلغ جدید بدون جریمه را بدهد، وام‌گیرنده معمولاً مجبور است شرایط سخت‌گیرانه بانک را بپذیرد.
نبود بازار سرمایه‌گذاری بلندمدت
برخلاف آمریکا که وام‌های ۳۰ ساله را به‌راحتی به بازار سرمایه می‌فروشد، در کانادا برای وام‌های بالاتر از ۵ سال بازار نقدشونده‌ای وجود ندارد.
در این باره باید توضیح داد در آمریکا، وام‌های ۳۰ ساله به‌طور گسترده توسط بانک‌ها و شرکت‌های مالی صادر می‌شود و سپس این وام‌ها در قالب بسته‌های موسوم به MBS به سرمایه‌گذاران در بازارهای مالی فروخته می‌شود. این یعنی بانک‌ها می‌توانند بلافاصله پول وام داده‌شده را از بازار پس بگیرند و دوباره به دیگران وام بدهند. در نتیجه، ریسک نگه‌داشتن یک وام ۳۰ ساله برای بانک کم می‌شود و نرخ بهره هم پایین‌تر باقی می‌ماند.
اما در کانادا چنین بازار بزرگ و نقدشونده‌ای برای وام‌های بلندمدت وجود ندارد. اگر بانکی یک وام ۱۰ یا ۳۰ ساله بدهد، باید خودش برای کل این مدت، پول مورد نیاز را تأمین کند یا اصطلاحاً آن را روی ترازنامه خود نگه دارد. این کار به‌شدت پرهزینه و ریسک‌دار است.
سودآوری تمدید زودهنگام برای بانک‌ها
وام‌های کوتاه‌مدت، فرصتی طلایی برای بانک‌ها هستند تا مشتری را سریع‌تر وارد قرارداد جدید با سود بیشتر کنند، بدون نیاز به پرداخت کمیسیون به کارمندان یا مشاوران.
تفاوت چشمگیر نرخ بهره
در شرایط فعلی، نرخ بهره وام ۵ ساله در کانادا حدود ۴.۶۵ درصد است، در حالی که در آمریکا، نرخ ۳۰ ساله به حدود ۶.۸۶ درصد رسیده است. این تفاوت بیش از ۲ درصدی معادل بیش از ۲۴۵ هزار دلار سود اضافه در طول ۳۰ سال برای یک وام ۵۰۰ هزار دلاری است.
