خرید اولین خانه در کانادا برای تازهواردان فقط پیدا کردن یک ملک مناسب و تامین پول خرید نیست؛ آشنایی با دهها اصطلاح تخصصی هم بخشی از این مسیر است.
«پیشتایید وام»، «بیعانه»، «پیشپرداخت»، «بیمه وام مسکن»، «ارزیابی ملک» و «هزینههای نهایی معامله» فقط چند نمونه از واژههایی هستند که در جریان خرید خانه بارها با آنها روبهرو میشوید.
ندانستن تفاوت میان این اصطلاحات میتواند حتی به یک تصمیم مالی پرهزینه منجر شود. این راهنما مهمترین واژههایی را که خریداران، بهویژه تازهواردان، پیش از ورود به بازار مسکن کانادا باید بدانند، به زبان ساده توضیح میدهد.
مشاور خریدار و مشاور فروشنده چه تفاوتی دارند؟
بیشتر معاملات خرید خانه با حضور دو مشاور املاک انجام میشود. مشاور خریدار Buyer’s Agent نماینده خریدار و مشاور لیستینگ Listing Agent نماینده فروشنده است.
نکتهای که بسیاری از تازهواردان نمیدانند این است که معمولا خریدار مستقیما کمیسیون مشاور خود را پرداخت نمیکند. کمیسیون مشاوران از مبلغی پرداخت میشود که فروشنده هنگام نهایی شدن معامله میپردازد.
پیشتایید وام مسکن چیست؟ – Pre-Approval
پیش از آنکه جستوجوی خانه را شروع کنید، بهتر است از بانک یا وامدهنده یک نامه پیشتایید وام Pre-Approval Letter دریافت کنید.
این نامه برآوردی از میزان وامی است که شما میتوانید با توجه به شرایط مالی خودتان دریافت کنید. پیشتایید به شما کمک میکند بودجه واقعیتری برای خرید تعیین کنید و در عین حال به فروشنده نشان میدهد که خریدار جدی هستید و امکان تامین مالی خرید را دارید.
وام مسکن چیست؟ Mortgage
وام مسکن Mortgage وامی است که در برابر یک ملک تضمین میشود. به زبان ساده، خود خانه وثیقه وام است و قرارداد وام مسکن شرایط دریافت و بازپرداخت آن را مشخص میکند.
در جریان خرید خانه، اصطلاحات مربوط به وام یکی از بخشهایی است که خریداران باید بهخوبی با آنها آشنا باشند؛ بهویژه زمانی که پای نرخ بهره، دوره بازپرداخت و بیمه وام به میان میآید.
شرایطی که ممکن است در پیشنهاد خرید وجود داشته باشد – Contingencies
وقتی برای خرید یک خانه پیشنهاد میدهید، این پیشنهاد معمولا میتواند مشروط به برآورده شدن شرایطی باشد. این شرایط که در انگلیسی Contingencies نامیده میشوند، پیش از نهایی شدن معامله باید برآورده شوند.
سه مورد از رایجترین آنها عبارتند از:
- تامین مالی: خریدار بتواند وام مسکن مورد نیاز خود را دریافت کند.
- بازرسی خانه: در جریان بازرسی، مشکل اساسی و غیرمنتظرهای در ملک پیدا نشود.
- ارزیابی ملک: ارزش ارزیابیشده خانه با قیمت پیشنهادی خریدار همخوانی داشته باشد.
نرخ ثابت یا نرخ شناور؛ کدام را انتخاب کنیم؟ Fixed Rate vs Adjustable Rate
وامهای مسکن معمولا با نرخ ثابت Fixed Rate یا نرخ شناور Adjustable Rate ارائه میشوند. در وام با نرخ ثابت، نرخ بهره در طول مدت قرارداد ثابت میماند، در حالی که نرخ وام شناور میتواند پس از یک دوره مشخص تغییر کند.
اگر قصد دارید بیش از پنج سال در خانه بمانید، نرخ ثابت معمولا گزینه مطمئنتری محسوب میشود. با این حال، بهتر است پیش از انتخاب وام، نرخ چند بانک و وامدهنده را مقایسه کنید، چون حتی تفاوتی نهچندان بزرگ در نرخ بهره میتواند در طول سالهای بازپرداخت، هزینه قابلتوجهی ایجاد کند.
هزینههای نهایی خرید خانه چقدر است؟ – Closing Costs
قیمت خانه تنها مبلغی نیست که باید برای خرید کنار بگذارید. هزینههای نهایی معامله Closing Costs معمولا حدود ۲ تا ۵ درصد قیمت خانه است و جدا از پیشپرداخت باید پرداخت شود.
این هزینهها میتواند شامل مالیات انتقال زمین، هزینههای مربوط به پردازش وام مسکن و بیمه مالکیت باشد.
بیمه مالکیت چه چیزی را پوشش میدهد؟ – Title Insurance
پس از پذیرفته شدن پیشنهاد خرید، معمولا گزارشی درباره مالکیت ملک دریافت میکنید. بیشتر وامدهندگان نیز بیمه مالکیت Title Insurance را بهعنوان بخشی از هزینههای نهایی معامله الزامی میدانند.
این بیمه کمک میکند مشخص شود فروشنده واقعا مالک ملک است و مشکلات پنهانی مانند مالیات پرداختنشده مرتبط با خانه وجود ندارد.
تحلیل مقایسهای بازار چیست؟ – CMA
تحلیل مقایسهای بازار Comparative Market Analysis یا CMA گزارشی است که خانههای مشابه در همان منطقه را با یکدیگر مقایسه میکند؛ خانههایی که اخیرا فروخته شدهاند یا همچنان برای فروش هستند.
مشاوران املاک از این گزارش استفاده میکنند تا خریدار و فروشنده تصویر واقعبینانهتری از قیمت مناسب یک ملک داشته باشند.
بیعانه چیست؟ – Deposit
یکی از اصطلاحاتی که هنگام ارائه آفر خرید زیاد با آن روبهرو میشوید، Deposit یا بیعانه است.
بیعانه مبلغی است که هنگام ارائه آفر خرید پرداخت میکنید و نشان میدهد برای انجام معامله جدی هستید. این مبلغ در حساب امانی نگهداری میشود و بعدا بهعنوان بخشی از پیشپرداخت شما منظور خواهد شد.
پیشپرداخت خانه چقدر باید باشد؟ – Down Payment
پیشپرداخت Down Payment بخشی از قیمت خانه است که خریدار از پول خود و در ابتدای خرید پرداخت میکند و برای تامین آن وام نمیگیرد.
حداقل پیشپرداخت در کانادا به قیمت خرید خانه بستگی دارد. اگر پیشپرداخت کمتر از ۲۰ درصد قیمت خانه باشد، معمولا دریافت بیمه وام مسکن در برابر نکول ضروری خواهد بود.
بیمه وام مسکن در برابر نکول چیست؟ – Mortgage Default Insurance
اگر پیشپرداخت کمتر از ۲۰ درصد قیمت خرید باشد، وامدهنده معمولا دریافت Mortgage Default Insurance را الزامی میکند.
این بیمه اغلب از طریق نهاد دولتی ناظر بر بازار املاک و مورگیج کانادا CMHC یا یک شرکت بیمه خصوصی تامین میشود. برخلاف تصوری که ممکن است وجود داشته باشد، این بیمه از خریدار در برابر نکول محافظت نمیکند؛ بلکه از وامدهنده محافظت میکند.
هزینه بیمه نیز معمولا به پرداختهای وام مسکن اضافه میشود.
دوره استهلاک وام مسکن یعنی چه؟ – Amortization Period
دوره استهلاک وام مسکن Amortization Period مدت زمانی است که برای بازپرداخت کامل وام مسکن در نظر گرفته میشود.
دوره استهلاک وام در کانادا معمولا ۲۵ سال است، اما دورههای کوتاهتر و بلندتر نیز وجود دارد. برخی خریداران خانه اول نیز اکنون میتوانند واجد شرایط دورههای استهلاک ۳۰ ساله باشند.
قرارداد خرید و فروش چه زمانی شکل میگیرد؟ – Agreement of Purchase and Sale
قرارداد خرید و فروش Agreement of Purchase and Sale قرارداد رسمی و الزامآور قانونی میان خریدار و فروشنده است که پس از پذیرفته شدن پیشنهاد خرید شکل میگیرد.
این قرارداد جزئیاتی مانند قیمت خرید، تاریخ نهایی شدن معامله و شرایط مربوط به فروش را مشخص میکند.
چرا بازرسی خانه اهمیت دارد؟ – Home Inspection
بازرسی خانه Home Inspection پیش از نهایی شدن خرید انجام میشود و در آن، بازرس دارای مجوز وضعیت بخشهای مختلف ملک، از جمله سقف، پی، سیستم برق و لولهکشی را بررسی میکند.
مشروط کردن پیشنهاد خرید به نتیجه رضایتبخش بازرسی میتواند یکی از سادهترین راهها برای جلوگیری از مواجه شدن با هزینههای سنگین و مشکلات غیرمنتظره پس از اسبابکشی باشد.
ارزیابی ملک چه تاثیری بر وام شما دارد؟ – Appraisal
ارزیابی Appraisal برآورد تخصصی ارزش واقعی یک خانه است که معمولا یک ارزیاب دارای لایسنس از طرف وامدهنده انجام میدهد.
اگر ارزش ارزیابیشده خانه کمتر از قیمت پیشنهادی شما باشد، ممکن است بانک حاضر نباشد به اندازهای که انتظار دارید وام بدهد. در چنین شرایطی، خریدار ممکن است مجبور شود بخش بیشتری از مبلغ خرید را از منابع مالی خود تامین کند.
مالیات انتقال زمین چیست؟ – Land Transfer Tax
مالیات انتقال زمین Land Transfer Tax مالیاتی است که خریدار آن را باید هنگام انتقال مالکیت ملک، پرداخت کند. این مالیات در سطح استانی دریافت میشود و در تورنتو یک مالیات شهری نیز به آن اضافه میشود.
مبلغ مالیات براساس درصدی از قیمت خرید محاسبه میشود و بسیاری از خریداران خانه اول ممکن است واجد شرایط دریافت بخشی از آن بهعنوان تخفیف یا بازپرداخت باشند.
تاریخ تحویل خانه با تاریخ نهایی شدن معامله چه تفاوتی دارد؟ Possession Date vs Closing Date
تاریخ تحویل خانه Possession Date تاریخی است که خریدار کلید خانه را تحویل میگیرد و میتواند وارد ملک شود.
این تاریخ ممکن است با تاریخ نهایی شدن معامله Closing Date، یعنی تاریخی که معامله از نظر قانونی نهایی میشود، یکسان باشد یا چند روز پس از آن قرار داشته باشد.
بازار خریداران و بازار فروشندگان چه تفاوتی دارند؟ Buyer’s Market vs Seller’s Market
در بازار خریداران Buyer’s Market تعداد خانههای موجود برای فروش بیشتر از تعداد خریداران است. این وضعیت معمولا به کاهش قیمتها و افزایش قدرت چانهزنی خریداران منجر میشود.
در مقابل، در بازار فروشندگان Seller’s Market تعداد خریداران از خانههای موجود بیشتر است. چنین شرایطی معمولا قیمتها را بالا میبرد و میتواند به رقابت میان خریداران و جنگ قیمتی منجر شود.
بین این دو وضعیت، بازار متعادل Balanced Market قرار دارد؛ بازاری که در آن عرضه و تقاضا نسبتا متوازن است و قیمتها معمولا ثبات بیشتری دارند.
آشنایی با اصطلاحات، اولین قدم برای خرید مطمئنتر
آشنا شدن با اصطلاحات بازار مسکن شما را یکشبه به متخصص املاک تبدیل نمیکند، اما میتواند ورودتان به بازار مسکن کانادا را بسیار مطمئنتر کند.
برای تازهواردانی که نخستین تجربه خرید خانه در کانادا را پشت سر میگذارند، دانستن معنای اصطلاحاتی مانند Pre-Approval, Deposit, Down Payment, Closing Costs, Appraisal و Mortgage Default Insurance کمک میکند در گفتوگو با مشاور املاک، بانک و وامدهنده، سوالهای دقیقتری بپرسند و تصمیمهای مالی آگاهانهتری بگیرند.
در معاملهای به بزرگی خرید خانه، گاهی یک اصطلاح ناآشنا میتواند هزینه زیادی داشته باشد؛ بنابراین بهتر است پیش از امضای هر سند، دقیقا بدانید هر واژه چه معنایی دارد و چه تعهدی برای شما ایجاد میکند.
