اگر وام مسکن شما امسال قرار است تمدید شود، این گزارش برای شماست؛ از افزایش اقساط تا راههای کاهش فشار
اگر قسط جدید بیشتر شود، شما چه گزینههایی دارید؟ از مذاکره با بانک و تغییر وامدهنده تا افزایش دوره بازپرداخت، راههایی وجود دارد که ممکن است هزینه شما را کمتر کند
تمدید وام مسکن برای حدود یک میلیون خانوار کانادایی در سال ۲۰۲۶ به یک دغدغه جدی تبدیل شده است؛ بهویژه برای کسانی که در دوران همهگیری با نرخهای بسیار پایین وام گرفتهاند. ۸۲ درصد کسانی که تاکنون وام خود را تمدید کردهاند با افزایش نرخ روبهرو شدهاند و ۴۵ درصد آنها میگویند هزینههای مسکن حالا بیش از نیمی از بودجه خانوارشان را میبلعد.
این فشار برای خانوادههای مهاجر بیشتر است؛ ۵۶ درصد مالکان مهاجر بیش از نیمی از درآمد خود را صرف مسکن میکنند.
- اما آیا افزایش قسط تنها مشکل پیشروی مالکان است؟
- آیا ممکن است بعضی مالکان هنگام تمدید دیگر واجد شرایط دریافت وام جدید نباشند؟
- چرا کاهش ارزش خانه میتواند انتقال وام به بانک دیگر را دشوار کند؟
خبر خوب این است که راههایی برای کاهش این فشار وجود دارد؛ از انتقال وام به بانک دیگر بدون استرستست تا افزایش دوره بازپرداخت و استفاده موقت از HELOC.
- اما کدام گزینه برای چه کسی مناسبتر است؟
- چرا نباید منتظر نامه بانک بمانید؟
- قانون ۱۲۰ روزه چه اهمیتی دارد و چطور میتوان با مقایسه پیشنهادها هزینه تمدید وام را کمتر کرد؟
اگر وام مسکن شما امسال یا سال آینده تمدید میشود، این گزارش را از دست ندهید؛ چون یک تصمیم درست چند ماه زودتر میتواند تفاوت قابل توجهی در هزینههای سالهای آینده ایجاد کند.
آخرین و بزرگترین موج تمدید وامهای مسکن دوران همهگیری در کانادا به مرحله حساس خود رسیده است. حدود یک میلیون خانوار که در سالهای رونق بازار مسکن وام گرفتهاند، امسال باید قرارداد خود را تمدید کنند و براساس برآورد بانک مرکزی کانادا، متوسط مبلغ اقساط آنها میتواند ۱۵ درصد افزایش پیدا کند. این فشار برای همه یکسان نیست؛ مهاجران، مالکان جوان و خانوارهای با درآمد متوسط سهم بیشتری از درآمد خود را صرف هزینههای مسکن میکنند. در عین حال، برای کاهش این فشار راههایی وجود دارد؛ از شروع زودهنگام مذاکره و مقایسه چند پیشنهاد تا انتقال وام به بانک دیگر و افزایش دوره بازپرداخت.
آخرین موج وامهای دوران همهگیری به زمان تمدید رسیده است
حدود ۱۲ درصد از کل وامهای مسکن فعال در کانادا مربوط به وامهایی است که در زمان رونق بازار مسکن در دوران پاندمی گرفته شدهاند و حالا به زمان تمدید رسیدهاند. بسیاری از این وامها در سال ۲۰۲۱ با نرخهای بسیار پایین بسته شدند؛ زمانی که نرخ سیاستی بانک مرکزی کانادا تنها ۲۵ صدم درصد بود.
حالا شرایط بازار کاملا متفاوت است. ۸۲ درصد افرادی که تاکنون وام خود را تمدید کردهاند، با افزایش نرخ بهره مواجه شدهاند و این افزایش معمولا بین ۲ تا ۵ درصد بیشتر از نرخ قرارداد قبلی آنها بوده است.
فشار این افزایشها در بودجه خانوارها نیز دیده میشود. ۴۵ درصد مالکان خانهای که تاکنون وام خود را تمدید کردهاند، میگویند هزینههای مسکن حالا بیش از ۵۰ درصد کل بودجه خانوار آنها را مصرف میکند. حدود یک میلیون خانوار دیگر نیز امسال باید وارد همین مرحله شوند.
وامگیرندگان دیگر مثل گذشته سراغ قرارداد پنجساله نمیروند
با وجود اینکه بانکهای بزرگ نرخ وام مسکن را در محدوده ۴ تا ۵ درصد تثبیت کردهاند، بسیاری از وامگیرندگان دیگر بهطور خودکار سراغ قراردادهای پنجساله نمیروند. آنها با انتخاب دورههای کوتاهتر تلاش میکنند خود را در برابر تغییرات احتمالی نرخ بهره در سالهای آینده آماده کنند.
انتخاب دوره وام در زمان تمدید در سال ۲۰۲۶:
| نوع قرارداد | سهم وامگیرندگان | توضیح |
| ثابت ۵ ساله | ۴۰ درصد | همچنان انتخاب اصلی کسانی است که ثبات پرداختها را ترجیح میدهند. |
| ثابت ۳ ساله | ۳۵ درصد | گزینه محبوب کسانی است که انتظار دارند نرخ بهره در آینده کاهش پیدا کند. |
| تغییر اندک یا بدون تغییر | ۱۴ درصد | عمدتا شامل کسانی است که وام با نرخ شناور یا قراردادهای کوتاهمدت دارند. |
| مذاکره برای نرخ پایینتر | ۱۳ درصد | بیشتر مربوط به وامگیرندگانی است که در اوج نرخها در سالهای ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ قرارداد بسته بودند. |
| بیشتر از ۵ سال | ۷ درصد | انتخابی محافظهکارانه برای کسانی که به دنبال بیشترین اطمینان در بلندمدت هستند. |
چرا مهاجران تازهوارد و مالکان جوان بیشتر تحت فشارند؟
فشار مالی ناشی از موج تمدید وام در سال ۲۰۲۶ برای همه مالکان یکسان نیست. دادههای موجود نشان میدهد مهاجران تازهوارد و نیز خانوادههای مهاجر با فشار بیشتری روبهرو هستند؛ بهویژه کسانی که زمانی وارد بازار مسکن شدند که قیمتها در اوج بود.
در میان مالکان متولد کانادا، ۳۵ درصد بیش از نیمی از درآمد خود را صرف هزینههای مسکن میکنند. این رقم در میان مالکان مهاجر به ۵۶ درصد میرسد. بسیاری از این خانوارها اکنون بین ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد دریافتی خود را صرف هزینههای خانه میکنند.
وضعیت مالکان جوان نیز نگرانکننده است. ۹۰ درصد مالکان ۱۸ تا ۳۴ ساله هنگام تمدید وام با افزایش نرخ بهره مواجه شدهاند. ۵۶ درصد آنها اکنون ۵۰ تا ۷۰ درصد بودجه خود را صرف مسکن میکنند و ۶ درصد نیز بیش از ۷۰ درصد کل درآمدشان را برای هزینههای مربوط به وام مسکن میپردازند.
این فشار در میان خانوارهای با درآمد متوسط ۶۰ تا ۱۰۰ هزار دلار نیز دیده میشود؛ ۵۴ درصد این خانوارها اکنون ۵۰ تا ۷۰ درصد بودجه خود را صرف هزینههای مسکن میکنند.
نگرانی در تورنتو و ونکوور بالاست، اما موج نکول هنوز نیامده است
تفاوت قابل توجهی میان نگرانی مردم درباره وام مسکن و آمار واقعی نکول وام وجود دارد.
نکول وام یعنی وامگیرنده نتواند اقساط وام مسکن خود را طبق زمانبندی تعیینشده پرداخت کند؛ در آمار بانکی، وامهایی که بیش از ۹۰ روز از پرداخت قسط آنها گذشته باشد، معمولا در دسته معوقات جدی قرار میگیرند.
میزان نگرانی درباره وام مسکن در سطح کشور ۳۵ درصد است، اما این رقم در گرانترین بازارهای مسکن کانادا بالاتر میرود؛ در ونکوور به ۴۵ درصد و در تورنتو به ۳۹ درصد میرسد.
با این حال، آنچه بسیاری از آن با عنوان «پرتگاه وام مسکن» یاد میکردند، هنوز به موج گسترده نکول وام منجر نشده است. نرخ وامهای مسکن با بیش از ۹۰ روز تاخیر در پرداخت، در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۵ تنها اندکی افزایش یافت و به ۲۴ صدم درصد رسید؛ این رقم در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۴، معادل ۲۱ صدم درصد بود.
۶ درصد مالکان گفتهاند حداقل یک قسط را پرداخت نکرده یا پرداخت آن را به تعویق انداختهاند و ۱۹ درصد از این افراد در وضعیت معوقه جدی قرار دارند.
با این حال، بیشتر کاناداییها برای حفظ خانه خود، از هزینههای دیگر زندگی کم میکنند. در حال حاضر ۷۱ درصد مالکان میگویند قصد ندارند تغییری در شرایط زندگی خود ایجاد کنند و ترجیح میدهند هزینههای غیرضروری را کاهش دهند تا خانه خود را بفروشند.
استرستست یک حاشیه امن ایجاد کرده، اما ارزش خانهها کاهش یافته است
قوانین فدرال مربوط به ارزیابی توان بازپرداخت وام، بهویژه استرستست وام مسکن، تا حدی به مالکان کمک کرده است که برای افزایش نرخ بهره آمادگی داشته باشند. بیشتر وامگیرندگان هنگام دریافت وام باید با نرخی معادل نرخ قرارداد به اضافه ۲ درصد، یا حداقل نرخ ۵.۲۵ درصد، واجد شرایط میشدند.
بنابراین بسیاری از کسانی که در سال ۲۰۲۱ وام گرفتهاند، از ابتدا توان مالی آنها با نرخی نزدیک به ۵ درصد بررسی شده بود. اما حالا مشکل دیگری برای برخی مالکان ایجاد شده است: کاهش ارزش خانه و در نتیجه کاهش سرمایهای که آنها در ملک خود دارند.
قیمت خانه در کانادا طی یک سال گذشته ۵ درصد کاهش یافته و هنوز ۲۰ درصد پایینتر از اوج سال ۲۰۲۲ است. استرستست قرار بود از وامگیرندگان در برابر افزایش نرخ بهره محافظت کند، اما کاهش ارزش خانه حالا برای برخی مالکان به مانعی تبدیل شده است؛ چون ممکن است نتوانند وام خود را دوباره تامین مالی کنند یا آن را به بانک دیگری منتقل کنند.
احتمال رد شدن بعضی مالکان هنگام دریافت وام جدید
بانک مرکزی کانادا پیشبینی کرده است ۴ درصد کسانی که در سال ۲۰۲۷ وام خود را تمدید میکنند، ممکن است دیگر برای دریافت وام جدید واجد شرایط نباشند. این رقم در تورنتو میتواند به ۹ درصد برسد.
اگر قیمت خانه ۱۰ درصد دیگر کاهش پیدا کند، سهم افرادی که در منطقه تورنتوی بزرگ ممکن است دیگر شرایط دریافت وام جدید را نداشته باشند، میتواند به ۱۲ درصد برسد.
این یعنی برای بعضی مالکان، مشکل فقط افزایش مبلغ قسط نیست؛ ممکن است آنها اساسا برای دریافت وام جدید با شرایط فعلی درآمد و ارزش خانه خود واجد شرایط نباشند.
اگر پرداخت قسط جدید سخت است، چه گزینههایی دارید؟
برای مالکی که ممکن است در ارزیابی وام جدید رد شود یا پرداخت قسط جدید فشار زیادی به بودجه خانواده او وارد کند، ۴ راه اصلی وجود دارد. برای مهاجران تازهوارد، یکی از مهمترین این گزینهها مقرراتی است که بسیاری از وامگیرندگان از آن اطلاع ندارند.
۱. انتقال وام به بانک دیگر بدون استرستست
از اواخر سال ۲۰۲۴، مقررات اداره ناظر بر موسسات مالی کانادا OSFI به مالکان اجازه میدهد هنگام تمدید، وام خود را به وامدهنده دیگری منتقل کنند، بدون اینکه دوباره استرستست انجام دهند؛ البته به شرطی که مبلغ وام و دوره بازپرداخت تغییر نکند.
این گزینه میتواند برای کسی که پیشنهاد بانک فعلی خود را مناسب نمیداند، بسیار مهم باشد. به این ترتیب، لازم نیست صرفا به دلیل اینکه سالها مشتری یک بانک بودهاید، پیشنهاد همان بانک را بپذیرید.
۲. افزایش دوره بازپرداخت
یکی از راههای کاهش مبلغ قسط ماهانه، افزایش دوره بازپرداخت است. تحقیقات بانک مرکزی کانادا نشان میدهد افزایش پنجساله دوره بازپرداخت میتواند افزایش مبلغ قسط را برای ۵۰ درصد وامگیرندگان جبران کند.
حدود ۱۰ درصد مالکان از سال ۲۰۲۲ تاکنون وام خود را دوباره تامین مالی کردهاند و ۷۰ درصد آنها دوره بازپرداخت را به طور متوسط ۶ سال افزایش دادهاند.
البته این تصمیم هزینه خودش را هم دارد. با طولانیتر شدن دوره وام، مجموع بهرهای که در طول سالهای بازپرداخت پرداخت میکنید، بیشتر خواهد شد.
۳. استفاده موقت از HELOC
لاین آف کردیت با پشتوانه ارزش خانه Home Equity Line of Credit یا HELOC میتواند در زمانی که خانواده با کمبود نقدینگی روبهروست، به تامین هزینههای کوتاهمدت کمک کند.
با این حال، این گزینه نیز هزینه بهره دارد و بهتر است فقط به عنوان یک راهحل موقت مورد استفاده قرار گیرد.
۴. افزایش درآمد
درآمد قابلتصرف خانوارهای کانادایی بین سالهای ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، معادل ۱۶ درصد افزایش یافته است. اما این افزایش درآمد در میان همه خانوارها یکسان نبوده و خانوادههایی که بیشترین بدهی را دارند، لزوما به اندازه کافی از این رشد درآمد بهره نبردهاند.
تمدید خودکار؛ جایی که ماندن در همان بانک میتواند هزینه داشته باشد
بانکها از این واقعیت سود میبرند که بسیاری از وامگیرندگان ترجیح میدهند در همان بانک بمانند و برای گرفتن نرخ بهتر مذاکره نکنند. تحقیقات نشان میدهد ۳۷ درصد مالکان، بانک خود را فقط به این دلیل انتخاب کردهاند که از قبل در آنجا حساب بانکی داشتهاند. ۱۳ درصد نیز حتی نمیدانستند که امکان مذاکره درباره نرخ بهره وجود دارد.
یکی از خطرناکترین نکات، حداقل مهلت قانونی ۲۱ روزه برای اطلاعرسانی تمدید وام است. بانکها فقط موظف هستند صورتحساب تمدید را ۲۱ روز پیش از پایان قرارداد فعلی برای مشتری ارسال کنند.
برای یک تازهوارد یا خانواده مهاجری که هنوز با فضای رقابتی بازار وام مسکن کانادا آشنا نیست، سه هفته زمان چندانی نیست. آنها در این فاصله باید پیشنهادهای مختلف را بگیرند و مقایسه کنند و اگر لازم بود، وام خود را به بانک دیگری منتقل کنند.
وقتی نامه تمدید به دست مشتری میرسد، بسیاری احساس میکنند چارهای جز پذیرش نرخ اعلامشده بانک ندارند؛ نرخی که ممکن است به شکل قابل توجهی بالاتر از نرخهای موجود در بازار باشد. در چنین شرایطی، کسانی که از چند ماه قبل آماده شده و مذاکره را شروع کردهاند، دست بالاتر را دارند؛ اما کسانی که منتظر نامه بانک میمانند، معمولا گزینههای کمتری پیش رو خواهند داشت.
۶ توصیه برای تمدید هوشمندانه وام
خانوادههایی که در آستانه تمدید مورگیج خود هستند، بهویژه مهاجران تازهوارد، بهتر است تمدید وام مسکن را یک مذاکره مهم مالی در نظر بگیرند.
۱. تاریخ پایان وام خود را پیدا کنید
مدارک وام خود را همین امروز پیدا کنید و حدود ۱۲۰ روز پیش از تاریخ پایان قرارداد را به عنوان زمان شروع مذاکره در نظر بگیرید. این بازه زمانی فرصت مناسبی برای پیدا کردن گزینههای بهتر است.
۲. چهار تا شش ماه زودتر نرخ بگیرید
با بانک فعلی و چند وامدهنده دیگر تماس بگیرید و چند ماه پیش از پایان قرارداد، نرخهای پیشنهادی آنها را بگیرید.
۳. پیشنهادها را مقایسه کنید و در صورت نیاز بانک را عوض کنید
با استفاده از امکان انتقال وام بدون استرستست، دستکم پیشنهاد ۳ بانک یا کارگزار وام مسکن را مقایسه کنید. اولین پیشنهادی را که دریافت میکنید، بدون مذاکره نپذیرید.
۴. توافقها را کتبی بگیرید
مطمئن شوید تمام پیشتاییدیههای نرخ و پیشنهادهایی که برای شما قفل شدهاند، به صورت کتبی ثبت شده باشند.
۵. مدارک مالی را از قبل آماده کنید
فیشهای حقوقی و مدارک مالیاتی خود را آماده داشته باشید. کارآفرینان مهاجری که به صورت خوداشتغال فعالیت میکنند، بهتر است Notice of Assessment یا NOAهای خود را نیز از قبل مرتب و آماده کنند، چون بانکها این مدارک را با دقت بررسی خواهند کرد.
۶. درباره افزایش دوره بازپرداخت سوال کنید
اگر پرداخت قسط جدید برایتان دشوار است، از بانک یا کارگزار بپرسید افزایش دوره بازپرداخت چقدر میتواند مبلغ قسط ماهانه را کاهش دهد و در مقابل، چه مقدار به مجموع بهره پرداختی شما در طول دوره وام اضافه خواهد کرد.
۵ نکته که قبل از تمدید وام باید بدانید
- موج ۱۲ درصدی: حدود ۱۲ درصد از وامهای مسکن فعال کانادا مربوط به آخرین گروه وامهای دوران پاندمی است که اکنون در حال تمدید هستند. افزایش متوسط اقساط این گروه میتواند حدود ۱۵ درصد باشد.
- فشار بیشتر بر مهاجران تازهوارد: ۵۶ درصد مالکان مهاجر بیش از نیمی از درآمد خود را صرف مسکن میکنند؛ این رقم برای مالکان متولد کانادا ۳۵ درصد است.
- مشکل کاهش ارزش خانه: ارزش خانهها اکنون ۲۰ درصد پایینتر از اوج سال ۲۰۲۲ است و این موضوع میتواند باعث شود بعضی مالکان در سال ۲۰۲۷ برای دریافت وام جدید واجد شرایط نباشند.
- امکان انتقال وام بدون استرستست: در صورت داشتن شرایط لازم، هنگام تمدید میتوانید وام خود را به بانک دیگری منتقل کنید، بدون اینکه دوباره استرستست بدهید.
- قانون ۱۲۰ روزه: فرایند تمدید را حدود ۴ ماه زودتر شروع کنید تا برای مقایسه نرخها و مذاکره، زمان کافی داشته باشید و در مهلت کوتاه ۲۱ روزه بانک گرفتار نشوید.
