بازار املاک کانادا در سال ۲۰۲۰؛ بیم‌ها و امیدها، افت‌ها و خیزها

سوال مهمی که فکر و ذکر کانادایی‌های خریدار و فروشنده خانه را به خود مشغول کرده این است که اوضاع بازار املاک در سال ۲۰۲۰ چگونه پیش خواهد رفت؟

آیا این روند فزاینده قیمت‌ها که در ماه فوریه هم باز افزایشی ۱۰ درصدی را نسبت به مدت مشابه در سال قبل نشان داد ادامه خواهد داشت یا ممکن است قیمت‌ها به سراشیبی سقوط بیفتد؟ پرسشی که در تمام دوران پر تب و تاب بازار مسکن در سال‌های ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۷ هم به طور پیوسته پرسیده می‌شد؟

آمار و ارقام نشان می‌دهند که بازار املاک کانادا دوباره در حال جان گرفتن است و خوش‌بینی‌های زیادی در این باره وجود دارد. با این حال، خوش‌بینی بیش از اندازه شرط عقل نیست و باید توجه داشت که ماجرا نیمه‌های تاریکی هم می‌تواند داشته باشد.

با خواندن این مطلب، با اما و اگرهای بازار مسکن کانادا در سال ۲۰۲۰ آشنا می‌شوید و توصیه‌هایی به شما خواهد شد که به تصمیم‌گیری بهتر کمک خواهد کرد.

در دنیایی که بهره حساب‌های پس‌انداز ما در طیف دو درصد قرار دارد و سرمایه‌گذاری‌های مطمئن، مثل گواهی‌های سرمایه‌گذاری تضمینی قفل‌شده [locked-in guaranteed investment certificates] نیز سود چندان بیشتری به شما پرداخت نمی‌کند، بار دیگر این احساس به وجود آمده است که بهترین مکان برای نگه داشتن پول برای کانادایی‌ها، در خانه‌های‌شان است.

بسیاری از کانادایی‌های جوانی که به فکر خریدن اولین خانه خود هستند و بسیاری از بومرهایی که فکر می‌کنند چه زمانی باید خانه‌شان را بفروشند، سوال مشترکی دارند: آیا افزایش قیمت‌ها در طول سال ۲۰۲۰ نیز ادامه خواهد یافت یا ممکن است یک باره همه چیز سیر نزولی پیدا کند؟

آیا چشم‌انداز بازار املاک در سال ۲۰۲۰ خوش‌بینانه است؟

بیشتر مفسران صنعت املاک و مستغلات، چشم‌انداز خوشبینانه‌ای برای امسال، ترسیم کرده‌اند. گرچه ممکن است دیگر خبری از رشدهایی مثل افزایش ۳۰ درصدی بازار ونکوور در نقطه اوج رونق آن نباشد، اما داده‌های جدید انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA)، نشان می‌دهد اگر شما در ژانویه سال گذشته خانه‌ای خریده باشید، در ژانویه امسال خانه شما ۱۱.۵ درصد افزایش قیمت داشته است.

این رقم، به‌عنوان سوددهی یک سرمایه‌گذاری امن در بازار فعلی، حیرت‌انگیز است. ضمن آنکه مزیت‌های مالیاتی، ارزش آن را حتی بیشتر هم می‌کند.

افزایش رشد معاف از مالیات

برای بیشتر کانادایی‌هایی که تنها مالک یک خانه هستند، قانون مالیات کانادا بدان معناست که کل این افزایش یازده و نیم درصدی ــ حدود ۴۲ هزار دلار برای خانه‌های طیف میانگین قیمت CREA و ۹۰ هزار دلار برای خانه‌های میانگین میلیون دلاری تورنتو و ونکوور ــ به‌طور کامل معاف از مالیات بر درآمد خواهد بود.

همچنین، پیش‌بینی CREA برای سال ۲۰۲۰ نشان می‌دهد که قیمت‌ها رشد معاف از مالیات دیگری را به میزان 6.2 درصد شاهد خواهد بود. چه کسی می‌تواند از چنین سوددهی دلچسبی بگذرد؟

بازار تورنتو، بازگشت خریداران

اما در تورنتو، همین هفته اعلام شد که برگشت خریداران به بازار مسکن، باعث شده تا قیمت‌ها در تورنتو در ماه فوریه افزایش بیابد و میزان فروش هم پس از یک دوره رکورد چند ساله روند صعودی پیدا کند.

هیئت املاک و مستغلات منطقه‌ای تورنتو Toronto Regional Real Estate Board – TREB چهارشنبه گذشته اعلام کرد که قیمت معیار در ماه فوریه ۱۰.۲ درصد افزایش یافته و به ۸۴۶٬۱۰۰ دلار رسیده است. در همین مدت هم میزان معاملات ۴۶ درصد نسبت به فوریه گذشته افزایش یافته است.

در گزارش بازار مسکن تورنتو در ماه فوریه همچنین آمده که قیمت مسکن در این شهر نسبت به ژانویه امسال ۲.۲ درصد افزایش داشته که بیشترین رشد را از اپریل ۲۰۱۷ نشان می‌دهد. رشد قیمت در بیشتر بخش‌ها تقریبا دو رقمی بوده و قیمت کاندو در طول سال، رشد ۱۲ درصدی داشته‌ است.

آیا این ماجرا نیمه تاریکی هم دارد؟

نکته مهمی که وجود دارد این است که اگر می‌خواهید دارایی‌های‌تان را تحت پوشش قرار دهید، نباید فقط جنبه‌های روشن ماجرا را ببینید، شاید جنبه‌های تاریکی هم باشد که باید آنها را هم لحاظ کنید.

در بلندمدت، قیمت املاک در کانادا به احتمال بسیار زیاد، روند صعودی خواهد داشت. با آنکه در دوره‌هایی ممکن است قیمت‌ها سیر نزولی پیدا کند، اما تقریبا همیشه این کاهش‌ها جبران می‌شود. البته گاهی ممکن است این روند یک دهه یا بیشتر طول بکشد.

به گفته Gregory Klump، اقتصاددان CREA که همین هفته خبر بازنشستگی او اعلام شد، نگاه دقیق‌تری به رشد ۱۱.۵ درصدی قیمت‌ها به ما می‌گوید که عملکرد قیمت‌ها، تنها در چند ماه گذشته چندان مطلوب نبوده است.

در واقع، این افزایش قابل ملاحظه، براساس مقایسه نقطه اوج ماه فوریه امسال با نقطه نازل فوریه یک سال گذشته، محاسبه شده است.

همه چیز بستگی به زمان و مکان خرید و فروش شما دارد

مقایسه بازار مسکن در تمام سال ۲۰۱۸ با کل سال ۲۰۱۹، در مجموع، نشان می‌دهد که قیمت‌ها در پایان سال گذشته، تنها 2.3 درصد رشد داشته است. بنابراین، باید به یاد داشت که همه چیز بستگی به آن دارد که شما دقیقا در چه زمانی می‌خرید و در چه زمانی می‌فروشید. نه تنها زمان، بلکه مکان خرید و فروش هم اهمیت دارد.

در گزارش CREA آمده است: «شکاف ثابتی بین تعداد بازارهای محلی که فعالیت‌های آنها افزایش داشته است و آنهایی که دچار کاهش بوده‌اند، وجود دارد. فروش بالا در بیشتر نقاط بریتیش‌کلمبیا و در منطقه تورنتوی بزرگ، جبران‌کننده کاهش فعالیت در کلگری است».

آیا خوش‌بینی‌ها بیش از اندازه است؟

اگر نگران آن هستید که شاید کمی بیش از اندازه درباره بازار املاک خوش‌بین باشید و شور و شوق‌تان باید آرام‌تر شود، یک گزینه مفید برای شما، صحبت کردن با Hilliard MacBeth، یا بهتر از آن، مطالعه کتاب او با عنوان «هنگامی که حباب‌ها می‌ترکند» When the Bubble Bursts است.

افراد زیادی نیستند که بگویند بازار مسکن کانادا همچنان بیش از اندازه ارزش‌گذاری شده است و سقوطی ناگزیر انتظار آن را می‌کشد، اما مک‌بث نیز تنها کسی نیست که چنین عقیده‌ای دارد. بانکدارهای سوییسی در UBS اخیرا تازه‌ترین گزارش جهانی حباب بازار املاک و مستغلات خود را منتشر کرده‌اند که در آن، تورنتو افتخار کسب جایگاه دوم را در بین مونیخ و هنگ‌کنگ دارد و ونکوور رتبه ششم را به خود اختصاص داده است.

مک‌بث ساکن ادمونتون است و در زمینه پیش‌بینی سناریوهای بانک مرکزی تحصیل کرده و البته رکود، به ویژه در بازار مستغلات، از جمله تخصص‌های او به شمار می‌آید.

او می‌گوید: «کسانی که در بخش مسکونی واقعا دارند آسیب می‌بینند، آن دسته از سازندگان خانه‌های جدید هستند که در حومه‌های ادمونتون و کلگری ساخت‌وساز بیش از اندازه‌ای داشته‌اند. فکر می‌کنم اصطلاحی که برای این وضعیت دارند، (دسترسی فوری) «موجودی بلافاصله [immediate availability]» باشد که در اصل یعنی «ما ناامید شده‌ایم».

او می‌گوید مادامی که فکر نمی‌کنید قیمت‌ها بیشتر از این پایین‌ خواهد آمد، ناچار به چانه‌زنی خواهید بود.

مواردی که در آمار CREA لحاظ نشده است

همانطور که مک‌بث اشاره می‌کند، ساختمان‌های جدیدی که پایین‌تر از حد معمول قیمت‌گذاری شده‌اند و همچنین موارد عدم پرداخت وام مسکن، که غالبا بی‌سروصدا توسط بانک‌ها به فروش می‌رسند، در آمار CREA لحاظ نشده است. او می‌گوید خانه‌هایی که به دلیل عدم رضایت فروشنده از قیمت‌های پیشنهادی از بازار خارج شده‌اند نیز در این داده‌ها مورد محاسبه قرار نگرفته‌اند.

به گفته مک‌بث، بازار املاک در آلبرتا و ساسکاچوان ــ که در حال حاضر از رکود مداوم بخش‌های نفت و گاز رنج می‌برند ــ از بعضی جنبه‌ها، نمایی از آنچه ممکن است در صورت رکود گسترده‌تر اقتصاد کانادا رخ دهد، پیش چشم می‌گذارد.

بانک مرکزی کانادا می‌گوید که شرایط را مدیریت می‌کند

این موضوعی است که Stephen Poloz، در سخنرانی پایان سال بانک مرکزی کانادا و کنفرانس خبری خود، اشاره کرد که مدنظر قرار داده است. در حالیکه بانک مرکزی کانادا بخش عمده‌ای از بدهی‌های وام مسکن به‌عهده گرفته شده از سوی کانادایی‌ها را قابل تحمل می‌داند، این بدهی‌ها همچنان اصلی‌ترین نقطه ضعف کانادا و سیستم مالی آن به شمار می‌آید.

پولوز خطاب به گزارشگران حوزه بیزینس، چنین گفت: «اگر شوکی جدی از راه برسد و میزان بیکاری کانادا، به شکل چشمگیری افزایش یابد، تاثیر این شوک دوچندان خواهد بود. بنابراین، ما در مقایسه با حالتی که بدهی‌های سنگین وجود نمی‌داشت، با رکود بزرگتر و طولانی‌تری مواجه خواهیم شد».

بانک مرکزی شوکی را برای امسال پیش‌بینی نمی‌کند

پولوز در پایان سال گذشته گفته بود که یک شوک جهانی یا کانادایی را برای امسال پیش‌بینی نمی‌کند، اما گفته بود مدل‌سازی‌های بانک مرکزی کانادا،‌ نشان از آن دارد که حتی در بدترین سناریوها نیز، سیستم بانک‌داری کشور همچنان نیرومند باقی خواهد ماند.

شاید نماد این توان را بتوان تصمیم این هفته بانک مرکزی کانادا دانست که در واکنش به گسترش کرونا، در یک تصمیم ضربتی نیم درصد از نرخ شبانه بهره را کاهش داد و آن را به ۱.۲۵ درصد رساند.

آیا بانک مرکزی کانادا در اپریل هم آن چنان که پیش‌بینی کرده یک بار دیگر نرخ بهره را کاهش خواهد داد و به یک درصد می‌رساند؟